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地王频出北京高端市场预期屡被推高

https://m.biud.com.cn 2013年11月06日16:00 家居装修知识网  

2013年对北京房地产市场而言,若用“地王的盛宴”来表述,丝毫也不为过。记者粗略统计,从今年七月份开始,北京共诞生了5个“地王”。随着“地王”的不断出现,其周边的普通商品房价格也“水涨船高”;而地王的频繁出现,更将北京高端住宅市场的预期一次次推向“高位”。

2013年7月,北京市场接连出现两块地王,其中夏家胡同地王楼面价高达4万元/平方米,孙河地王楼面价逼近5万/平方米,两块地王未来项目的预计销售均价将分别逼近6万和8万。8月14日,融创葛洲坝联合体以41.2亿元,获得亦庄新城两地块。剔除保障房,纯商品住宅楼面价突破30000元/平方米。业内预测,伴随着这两个项目的入市,亦庄房价或将冲破50000元大关。紧接着,9月4日,朝阳区农展馆地块成交,北京融创恒基地产有限公司以21亿元竞得,成交楼面单价35502元/平方米,同时竞建异地医院面积27.8万平方米。算上配套医院每平米8000元标准的投资,该地块平分楼面价将超过7.3万,创下北京“地王”新纪录。11月4日,“保利首开联合体”以21亿元加配建5万平方米自住型商品房和8500平方米限价商品住房,竞得北京市朝阳区东坝南区1105-660、661、665、666号地块,折合楼面价约3.7万元/平方米;与此同时,首开住总联合体经过70余轮竞拍,以12.2亿元夺取亦庄地块,溢价率20.5%,剔除公租房后,楼面价达36000元/㎡。已经或正在发生的现实告诉我们,地王的频繁出现,不仅推高了“地王”周边普通商品房的价格,更推高了北京高端住宅市场的预期。

记者发现,在北京土地市场每一个“地王”产生的过程中,都有一大批知名品牌房企的积极参与,这其中央企、民企各施本领,均有志在必得之勇。这种“群雄逐鹿”的势头,无疑增加了市场对“地王”所处板块及地王周边楼盘涨价的信心。高价地的诞生凸显了区域的价值,区域内的房价抬升就成为顺理成章的事。作为比照,周边项目的价格往往向该区域的项目看齐,为弥补差额,同样也会选择提价。在这样一层层的传导中,“地王”最终抬升了整个区域的房价。

业内专家分析认为,北京公布“京七条”限制房价后,开发商对北京的土地依然渴求,尽管开发商竞拍到的“地王”地块中,商品房部分地块楼面价都接近或超过了区域在售的商品房价格,开发商也是一如既往地“必夺之而后快”,这即是房企在一线城市拿地积极性高的具体体现。开发商的这种行为,无疑进一步加大了公众对房价上涨的预期。此外,区域商品房供应量的稀缺,土地出让的规模效应,则可能是开发商大动干戈的直接动力。

另有专家指出,地王的频繁出现,还将推高北京高端住宅市场的预期。当前楼市整体向好,一线城市调控新政锁紧了购房资格,导致越来越多的高净值人群更愿意一步到位,选择高端住宅。而高端住宅市场销售火爆强化了房价上涨预期,且最终会传导到中低端市场。而北京市住建委对新建楼盘预售价格的严格控制,使得市场在售项目愈发稀缺。近两月以来,高端住宅在售的项目也变得奇货可居。除了地王楼盘,京城中心(价格 动态 户型图 论坛)城区的高端住宅项目也量价齐涨。

随着国家对别墅用地的严控,高端住宅项目供应量减少,其稀缺性反而更加凸显。房地产研究机构的报告认为,与普通住宅相比,高端住宅具有更好的保值增值功能。而在高端住宅中,占据区位优势的市区豪宅比郊区豪宅项目拥有更好的抗跌性能。多数分析人士认为,政策环境从紧的局面短期难以改变,未来楼市风险将继续面临一定的政策和市场风险。在此情况下,高端住宅热度难减,其成交价格和成交量短期内还有继续回升的动力。

以望京区域为例,区域内在售的高端项目为数不多,再看区域内的高端楼盘,望京金茂府(价格 动态 户型图 论坛)算是区域内高端项目佼佼者,该项目占据望京国际绿色居住区的区位和生态优势,承袭方兴地产“府系”产品一脉高端品质、配套规范与五星级金钥匙私属物业服务,以及即将如期使用的九年一贯制重点名校等等,这都让望京金茂府成为京城高端住宅市场中独具亮点的“明星”,据悉该项目前三期开盘销售情况良好,剩余货量也不足100套。

“在北京高端住宅市场,类似望京金茂府这种既临近‘地王’地块,又兼具产品独特性及区位稀缺性的高端标杆性楼盘,其市场预期将更加不可限量!”一位资深的房地产代理公司负责人对记者说。



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