教辅机构进驻虽未大幅提升写字楼租金 但学生哥生意却令街铺顿变黄金铺

　　近几年来，天河区五山路至岗顶一带，逐渐聚集了一大批中小学教辅机构和培训办学点。这不足800米的五山路南段，从仅有一两家教辅机构入驻，到现在“教辅一条街”成行成市。教辅和培训机构商户从最初租用附近中学进行周末办学，到现在租用周边写字楼、商铺开辅导教室。教辅和培训行业的兴盛，带旺了这条原本并不起眼的二线道路。

　　从地铁华师站C出口步行至天娱广场，沿路的写字楼、商铺乃至住宅底层商铺，都有教辅培训机构。这段路对于大多数在天河上学的中小学生而言，都不会陌生。部分“学生哥”甚至有一半以上的周末和寒暑假时光，都是在这条街上度过的。

　　回顾十年前，当时的中小学教辅行业还不似今日这般百花齐放，选择在这条路上开班办学的也是寥寥无几。那些年，地铁三号线还没开通，BRT还未有着落，岗顶还是类似城乡结合部的繁杂之地。

　　十年后，五山路南段已被铺天盖地的教辅培训机构“洗白”。除了盘活了周边的写字楼物业和住宅底层商铺外，由教辅培训机构带来的消费群和消费力变化，促使临街商铺也进行了多次洗牌，现已吸引了24小时便利店、知名快餐店、连锁咖啡店等中档商户抢着入驻，再次印证了业态改变对商圈所产生的深远影响。

　　专题文/图：记者王雯倩

　　商铺：消费旺租金年年涨

　　“以前附近也就兰州拉面、桂林米粉和奶茶店的生意最好，现在高消费力的学生客多了，一杯30多元的咖啡也不愁没客户捧场。”在华师地铁站开餐饮店的老板透露，眼看沿街的商家渐渐“高大上”起来，商铺业主也在酝酿涨租。其所租赁的店面约30平方米，月租1万元出头。据他介绍，在三年前，租金仅8000元/月。“这些年都在涨啦，说是明年还要再涨1000元/月。”

　　记者从中介口中得知，五山路靠近岗顶地铁站的商铺租赁情况不差，只要不是高价放租，街铺以300~400元/m2/月都能很快找到租客，商场铺就差些，平均租金在100元/m2/月。

　　写字楼：十年才涨30元/m2

　　相比于街铺的涨租幅度，有教辅机构撑场的写字楼物业，租金涨幅却较为平缓。据中原地产写字楼部总监刘伟伦介绍，岗顶板块及周边的优质写字楼物业不多，素质一般的写字楼租值偏低，一是因为写字楼物业的硬件条件有限，二是由于教辅培训机构租户的承租能力不高。

　　以中小学教辅培训机构为例，其所物色的办公场地普遍偏大，而且对公交条件有所要求。为了降低经营成本，他们会优先考虑低租值的办公物业，而对办公物业的管理及硬件设施要求较少。青睐的写字楼物业租值大多在90元/m2/月左右，若算上管理费，基本在100元/m2/月。值得一提的是，教辅培训机构所看中的写字楼物业，鲜见其他类型的租客入场，估计是担心大厦进出人群太多影响办公环境所致。

　　“如果是从事电子通讯或数码科技类的公司，大多还是会选在岗顶核心板块，即百脑汇附近的写字楼。”据满堂红商业地产部市场分析师曾平连介绍，如丰兴大厦，大业主放租的写字楼租值约130~138元/m2/月（含税费），同样热租的壬丰大厦，租值介于105~120元/m2/月。由于租客以IT和科技行业的公司居多，承租能力较强。租金普遍要比岗顶接驳五山路一带的写字楼高30%。

　　鉴于租金涨幅缓慢且投资回报率不高，投资客很少会入手五山板块的写字楼物业。2004~2005年，该板块的写字楼物业租金约50~60元/m2/月，如今也才涨到90元/m2/月，而且转手也不容易，“除非低价出让，否则难觅接盘买家。”

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