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广州:岗顶“教辅一条街”带旺寂静五山路

https://m.biud.com.cn 2014年09月19日10:26 家居装修知识网  

  教辅机构进驻虽未大幅提升写字楼租金 但学生哥生意却令街铺顿变黄金铺

  近几年来,天河区五山路至岗顶一带,逐渐聚集了一大批中小学教辅机构和培训办学点。这不足800米的五山路南段,从仅有一两家教辅机构入驻,到现在“教辅一条街”成行成市。教辅和培训机构商户从最初租用附近中学进行周末办学,到现在租用周边写字楼、商铺开辅导教室。教辅和培训行业的兴盛,带旺了这条原本并不起眼的二线道路。

  从地铁华师站C出口步行至天娱广场,沿路的写字楼、商铺乃至住宅底层商铺,都有教辅培训机构。这段路对于大多数在天河上学的中小学生而言,都不会陌生。部分“学生哥”甚至有一半以上的周末和寒暑假时光,都是在这条街上度过的。

  回顾十年前,当时的中小学教辅行业还不似今日这般百花齐放,选择在这条路上开班办学的也是寥寥无几。那些年,地铁三号线还没开通,BRT还未有着落,岗顶还是类似城乡结合部的繁杂之地。

  十年后,五山路南段已被铺天盖地的教辅培训机构“洗白”。除了盘活了周边的写字楼物业和住宅底层商铺外,由教辅培训机构带来的消费群和消费力变化,促使临街商铺也进行了多次洗牌,现已吸引了24小时便利店、知名快餐店、连锁咖啡店等中档商户抢着入驻,再次印证了业态改变对商圈所产生的深远影响。

  专题文/图:记者王雯倩

  商铺:消费旺租金年年涨

  “以前附近也就兰州拉面、桂林米粉和奶茶店的生意最好,现在高消费力的学生客多了,一杯30多元的咖啡也不愁没客户捧场。”在华师地铁站开餐饮店的老板透露,眼看沿街的商家渐渐“高大上”起来,商铺业主也在酝酿涨租。其所租赁的店面约30平方米,月租1万元出头。据他介绍,在三年前,租金仅8000元/月。“这些年都在涨啦,说是明年还要再涨1000元/月。”

  记者从中介口中得知,五山路靠近岗顶地铁站的商铺租赁情况不差,只要不是高价放租,街铺以300~400元/m2/月都能很快找到租客,商场铺就差些,平均租金在100元/m2/月。

  写字楼:十年才涨30元/m2

  相比于街铺的涨租幅度,有教辅机构撑场的写字楼物业,租金涨幅却较为平缓。据中原地产写字楼部总监刘伟伦介绍,岗顶板块及周边的优质写字楼物业不多,素质一般的写字楼租值偏低,一是因为写字楼物业的硬件条件有限,二是由于教辅培训机构租户的承租能力不高。

  以中小学教辅培训机构为例,其所物色的办公场地普遍偏大,而且对公交条件有所要求。为了降低经营成本,他们会优先考虑低租值的办公物业,而对办公物业的管理及硬件设施要求较少。青睐的写字楼物业租值大多在90元/m2/月左右,若算上管理费,基本在100元/m2/月。值得一提的是,教辅培训机构所看中的写字楼物业,鲜见其他类型的租客入场,估计是担心大厦进出人群太多影响办公环境所致。

  “如果是从事电子通讯或数码科技类的公司,大多还是会选在岗顶核心板块,即百脑汇附近的写字楼。”据满堂红商业地产部市场分析师曾平连介绍,如丰兴大厦,大业主放租的写字楼租值约130~138元/m2/月(含税费),同样热租的壬丰大厦,租值介于105~120元/m2/月。由于租客以IT和科技行业的公司居多,承租能力较强。租金普遍要比岗顶接驳五山路一带的写字楼高30%。

  鉴于租金涨幅缓慢且投资回报率不高,投资客很少会入手五山板块的写字楼物业。2004~2005年,该板块的写字楼物业租金约50~60元/m2/月,如今也才涨到90元/m2/月,而且转手也不容易,“除非低价出让,否则难觅接盘买家。”

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