新建筑面积计算规范加强对N+1户型监管

　　新版《建筑工程建筑面积计算规范》变化大

　　变化一：以往架空层均按架空景观层概念，不计建筑面积（容积率），现在要计算面积。

　　变化二：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积，利用假凸窗赠送面积被进一步限制。

　　变化三：地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积，现在有顶盖的采光井应按一层计算面积。

　　变化四：在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积，将房间改为假阳台“偷面积”的办法行不通了。

　　变化五：对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积，老规范则不计面积。

　　本报讯 （记者刘丽琴）日前，因位于天河区珠村东环路的翠屏富通雅苑业主入住小区两年，仍未能拿到房产证状告开发商事件，大家对“N+1”户型再次关注起来，因为拿不到房产证的原因是当初开发商作为卖点宣传的“N+1”百变户型无法通过广州市规划局验收。一直以来，市场上都有“偷面积”难以通过规划的说法，但有“N+1”设计的项目却时常出现，并因此而获得购房者青睐，此次出现翠屏富通雅苑拿不到房产证事件终能证明，确实是对“偷面积”的设计有控制的。

　　因擅自封闭阳台花池

　　未通过规划部门验收

　　在规划部门给出的不能通过规划验收的原因中，有这样的答复：“翠屏富通雅苑……因擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用，非机动车库面积不足，东南侧台阶，部分绿化占用规划路，根据《广州市城市规划条例》的有关规定，我局以穗规函[2013]2718号答复攀达公司暂不同意该项目规划验收。上述建设工程擅自封闭阳台、花池，导致面积增加，如按规划许可的报建方案恢复，即拆除违法封闭的部分，我局将依职能办理、核发《建设工程规划验收合格证》。”

　　业内人士表示，事实上，以“N+1”设计为卖点的楼盘基本是以没有改造前的状态通过验收的，通过验收后再按照销售时呈现给买家的设计改造，交给买家的房子则是改造完成后的房子，像翠屏富通雅苑这样没通过验收就直接改造的很少，所以一直也没有出现过不能通过验收拿到房产证的状况，不过这种偷偷转换的方式也将受到进一步的监管。

　　广州正研究相关条款

　　暂未执行新计算规范

　　根据住建部关于发布国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的公告显示，《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013自2014年7月1日起实施。据悉，南京等地已经明确实行新的建筑面积计算规范，有业内人士表示，广州应该也会按新的计算规范实施，但目前还没有接到明确的通知。而规划局有关人士则表示，目前广州正在研究相关条款，会结合本地情况的出台建筑面积计算规范，暂时还没开始执行新规范。

　　研究一下《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013可以发现，与旧版的《计算规范》相比，新版规范变化较大，对当前很多所谓“偷面积”的绝招有杀伤力，新版中对墙梁柱板、花池、装饰性阳台等外部构件，挑廊和檐廊、阳台露台挑台、设备平台、飘窗等建筑部位的面积计算标准都做出了提高。因此，“偷面积”已经是越来越难了。

　　长期从事住宅设计的秦工程师告诉记者，为了“偷更多面积”，开发商会将设备平台、飘窗、阳台在原有楼体结构上尽量做到最大尺寸，但开发商既然偷了面积，自然在单价上也会有所提高，购房者还是没真正得到实惠。事实上，从去年开始设计报批就已经相当严格了，“偷面积”这类的设计已经很难通过审批。

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