自今年8月底以来，全国超过9个省区相继发生以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房地产中介公司“一夜蒸发”事件，涉及城市超过50座，涉案金额已超2亿元。截至记者发稿时，各地仍有购房者因房款被骗向公安机关报案。
9月8日凌晨，吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人在京被抓获，但该事件造成的社会影响还在继续发酵中。在舆论普遍认为购房者对二手房交易流程欠缺了解、被利益诱惑是导致其上当受骗的主因时，是否存在行政监管不力和制度缺失的问题，也引发了各方热议。
住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时称：“房地产中介行业的行政监管制度并不缺失，但寄望监管部门通过行政条规对行业实施实时监管，不现实，也欠科学。国务院一再强调要提高‘简政放权’的含金量，其目的就是要充分发挥法治对改革的引导、规范、促进和保障作用，房地产中介行业也不例外。强化行业管理和自律的同时，坚持依法治理，方可标本兼治。”
认准对象至关重要
9月3日，宁夏兴麟房地产营销策划有限公司(以下简称兴麟房地产)在银川的120家门店突然全部关闭，总部人去楼空。同一时间，石嘴山市、吴忠市、中卫市等地的兴麟房地产，与兴麟房地产属同一法人的德邦房地产工作人员也全部消失。
从8月底开始，辽宁、甘肃等地，也出现了以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房地产中介公司相继倒闭，各地公安部门接到大量购房者报案。经公安部门初步调查统计，仅宁夏、内蒙古、陕西、甘肃四省区报案的购房者就超过1200户，涉及金额超过2亿元。
据业内人士透露，“兴麟系”房地产中介公司在发展过程中不满足于赚取正常的中介费，将业务分成“正常”和“非正常”两类，后者主要以大肆宣传包装制造品牌公司假象、交易时以具备价格优势的房源做饵虚假承诺、宣称能通过“关系”帮助购房者办理贷款等欺骗手段收取购房款。在无法兑现承诺时，往往以各种理由拖延。购房者为追回首付款还需要耗费半年、一年，甚至更长时间，以此获得更多投资和周转资金。
对此，北京中唐律师事务所律师徐斌在接受本报记者采访时认为，根据兴麟房地产员工通过事先游说客户将首付款、定金等资金直接打入公司账户，继而转移到个人账户的行为，带有明显的组织性和预谋性，完全符合诈骗罪条件，远远超出了行政条规监管的范畴。
兴麟房地产正是凭借这些欺骗手段，成功实现了在全国范围内“病毒式”的扩张，在50多座城市开设了140多家分公司，另外还使用了德邦、恒庆、正丰等五花八门的名字注册公司，令人眼花缭乱。据该公司内部员工透露，购房者的钱一般要在兴麟房地产沉淀3个月以上，各地收来的购房款都上交给总部分配使用，拆东墙补西墙，一直还能维持。不知何故，最近资金链突然紧张了起来。
北京亚豪机构市场总监郭毅接受本报记者采访时认为，在二手房交易火爆时期，此种快速扩张方式或许能靠拆东墙补西墙维持，一旦市场陷入低迷，资金链很容易出问题。“购房者之所以轻易被骗，除了对二手房交易流程欠缺了解和没经受住利益诱惑外，另一大原因是交易时资金未走‘专用账户’。”
所谓“专用账户”，指的是二手房交易时设立的“交易结算资金专用存款账户”。按照住房和城乡建设部制定的《房地产经纪管理办法》第二十四条规定：房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
若严格遵照这一规定，购房者的资金很难被中介机构侵吞。然而实际情况并非如此，很多地方并没有建立相应的专用账户，银川市目前没有一家房地产中介机构建立专用账户。“即便是设有‘专用账户’，还是有不少购房人嫌走‘专用账户’交易麻烦，为图省事，往往在私下直接交易，这无疑加大了风险。”为此，郭毅建议，在有“专用账户”时，购房人千万不要因图省事而避开，走监管程序才是对自身利益的最好保护；若没有“专用账户”，一定要认准付款对象，是卖房人，而非中介。
行业协会任重道远
兴麟房地产长期的违规操作真能做到滴水不漏？事实并非如此。据悉，“兴麟系”房地产中介的违规行为早已暴露。仅银川市房管部门，近3个月以来就接到对该公司的投诉120多次，主要涉及代收房屋首付款不及时退还等问题。而宁夏工商部门“12315”热线自2012年6月以来，接到关于“兴麟系”房地产的投诉案件达201件。在西安，早在今年3月，陕西兴麟房地产就因违规代理销售经济适用房被暂停新的分公司备案资格，当地房管部门也陆续接到不少针对该公司的其他投诉。
既然兴麟房地产的劣迹早已败露，为何还能持续至今？监管部门的“不作为”顺理成章地成了舆论关注的焦点。目前对房地产中介行业负有监管责任的，主要是各地工商和房管部门。在“兴麟系”房地产中介案发前，确实存在监管部门不重视的现象，比如西安，房管部门接到部分投诉后，只是将其作为普通合同纠纷处理。而其余案发地的相关部门对其违规行为并未坐视不理。
宁夏工商和房管部门均表示，曾对该企业多次约谈，房管部门对其两次处以共2万元罚款。在包头市，当地房管部门称，针对兴麟房地产的违规行为曾多次发布警示。但各地监管部门都表示，执法手段有限，有责令整改、约谈、行政处罚的权力，没有取缔和查封类的执法权。
有业内人士认为，全国房地产中介行业从业人员已超过百万，规范经营事关重大，仅凭一部《房地产经纪管理办法》的约束力度远远不够。尤其是其中涉及规范经营的相关条款，在各地没有得到有效落实，很少有配套的地方法规。何况最近国务院又取消了房地产经纪人职业资格许可和认证，很可能加大该行业的违规乱象。
而北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受本报记者采访时则认为，现有行政管理条规已经很健全了，关键还得看地方上是否执行和执行的力度。“小的违规行为靠行政条规就能起到警示约束作用，超过行政监管范畴的，可以直接采用法律手段加大惩处。”同时，他认为舆论对“国务院取消房地产经纪人职业资格许可和认证”的信息解读有误，认为房地产从此进入了无需任何许可和认证的“全民经纪”时代，“事实并非如此，房地产经纪人职业资格许可和认证工作会继续进行，只是换成了由行业协会承担。”
对此，赵路兴认为，国务院取消房地产经纪人职业资格许可和认证，并不意味着政府彻底放开对行业的监管，而是希望企业在一个规范的市场框架下运行，充分发挥行业协会的管理和规范作用，促进行业健康发展。房地产中介行业属于服务行业，政府行政职能的角色扮演要尽可能减少。“在地方上，成百上千家房地产中介机构的行政监管，往往集中在一个处室，加上中介业务总类和收费名目较多，要做到及时有效的监管，往往力不从心。房地产中介行业的健康发展，还得靠法治护航。”
在“依法治国”的前提下，无论是对房地产中介行业，抑或其他行业，简政放权，依法治理，已成必然趋势。
相关知识
兴麟系案件折射行业漏洞 二手房交易需法治护航
北京6月起二手房交易需先核验房源真伪
北京住建委:6月起二手房交易需先核验房源真伪
中介崩盘超2亿购房款蒸发 50余城卷入兴麟系骗局
房产中介“兴麟系”崩盘 三骗术实现“病毒式扩张”
兴麟系房产中介崩盘 河南郑州洛阳等多地群众受骗
兴麟系50余城扩张后一夜崩盘 逾2亿购房款被骗
“兴麟系”房产中介崩盘 超2亿购房款“一夜蒸发”
50城市“兴麟系”全倒闭 中介违规行为仍无“法”严管
涉50城“兴麟系”房产中介一夜崩盘