近期，在北京东三环的一家酒店，北京万科正式将写字楼三大产品线及布局公之于众。作为万科在北京的一次重要战略布局，北京万科总经理、万科集团高级副总裁毛大庆及北京万科副总经理肖劲双双到场。

“2014年北京万科计划销售目标是200亿元，其中35%将来自非住宅产品，2015年写字楼市场将成为销售收入的大头。”毛大庆称，之所以进入写字楼市场，是北京万科在对经济形势、政策、市场分析后作出的战略决策，尽管写字楼对北京万科是个新课题，但北京万科会向绿地等成熟企业学习。

“北京万科划定的三大产品线包括高端、中端和低端写字楼，要满足企业在不同发展阶段的需求。”肖劲解读表示，一是最高端的万科中心系，定位临近机场或临近地铁的甲级写字楼，现有项目包括顺义天竺万科中心和大兴首开万科中心；二是金域国际系的产品标准与户型空间较前者低，临近产业园、商务区，定位综合体配套写字楼，包括位于昌平的住总万科金域国际中心和位于大兴旧宫的金第万科朗润国际中心两个项目；三是定位创业型小微企业的万科天地系，户型较小，这类产品包括位于房山的长阳天地、长阳半岛微公馆、中央城等项目。

“一向以住宅开发见长的万科，之所以在北京布局写字楼，首先是基于其对土地市场的把控和判断。”专业人士表示，2013年北京市成交土地中，仅有23%左右是纯居住类地块，46%左右是纯商办地块。在这种情况下，北京万科必须要开拓住宅市场以外的商业地产。而在众多商业物业中选择写字楼品类，并加大开发力度，主要还是基于对写字楼市场的利好判断。

“布局写字楼市场基于三个原因。”毛大庆表示，一是中国经济的巨大潜力；二是京津冀一体化带来的产业集聚；三是“小微新高”政策带来的新一轮主力市场需求。

据国际房地产咨询服务公司高纬环球发布的二季度报告显示，由于没有新增供应，今年第二季度，北京甲级写字楼租金为每建筑平方米380.5元/月，环比一季度上升0.46%，甲级写字楼空置率为6.57%，较一季度下降0.53%。

“在住宅市场下行趋势明显的当下，商业地产的巨大蛋糕万科自然不会拱手相让。”专业人士分析，事实上，北京万科布局写字楼的三大产品线，与绿地集团已有的三大产品定位近乎一致。同样要求写字楼全部位于近地铁区域，同样要能满足企业的高、中、低档需求。而让人纠结的是，位居“房地产一哥”地位的万科，又将如何与绿地在北京的写字楼市场上一决高下？

多位业内人士分析，相比于绿地，万科在北京写字楼市场上作为后来者，并没有太多优势。绿地自2009年进入北京后，一直深耕写字楼市场，目前共有写字楼12个，分为绿地中心、绿地中央广场和绿地起航国际三大产品线，预计2014年其北京写字楼的销售额将超过100亿元。而且，先行者绿地集团已在写字楼市场形成了独有的发展模式。一是选址十分严格，一般都是城市核心区或政府规划发展区。如望京绿地中心所在的大望京核心商务区。二是销售采用快周转模式，注重快速滚动现金流，且全部销售，业态选择上也是配备最好卖的产品，不会把每一个项目做成标杆。三是基于这些年的深耕积累了大量客户资源，这直接保证了后期产品的变现。

“北京万科，要想叫板绿地，必然要有差异性优势。其叫板的底气或来自以下三大锦囊。”专业人士分析，首先，北京万科在住宅市场上近20年开发经验是个巨大优势，万科一向注意研究客户需求。毛大庆也曾表示，万科的写字楼更注重服务人的心理感受，未来将万科住宅开发中社区软性服务概念融入到写字楼的管理中。

其次，不管投资还是自用，客户在购买商办物业时，最重要的考量就是资产的增值保值能力。而这正是北京万科做写字楼的第二个锦囊。

与绿地“全部销售”的模式不同，为保证后期可持续运营，采取销售+持有模式，则是万科的最后一个锦囊。毛大庆称，万科的写字楼项目大约有1/3用来持有运营，2/3用于销售。对于持有部分，万科会采用凯德模式进行轻资产经营，把资产包的一部分股权让渡给机构投资者，由万科提供资产管理服务，通过统一的招商运营，引进优质品牌和业态，保证写字楼业主资产的持续增值。

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