北京小企业主老张近期动起了投资海外房产的心思，一方面，考虑到资产的保值增值；另一方面，为子女出国留学提前做准备。但是与其他人不同，老张的关注点不是热门的美国、澳洲等，而是相对较为冷门的葡萄牙、希腊、西班牙等欧洲国家。“有亲戚朋友已经往那边投资了，听说正是‘抄底’的好时机。”不过，老张还是决定多方“打探”，毕竟投资海外房地产自己是“头一遭”。

　　资深投资人士表示，随着欧洲经济开始复苏，此前几个深陷“欧债危机”国家的房地产市场重回投资者视野。但业内人士提醒，在“抄底”的同时，必须时刻认清自己的投资预期和风险承受能力。

　　“不良”里的好房产

　　在“北上广深”几个一线城市的各大房展会上，葡萄牙、希腊等国家的海外房产投资、移民项目多了起来。有关调查显示，中国未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者可投资资产的5%。而其投资理由已从传统移民、子女教育延伸至资产保值增值。

　　好望角投资服务（香港）有限公司总裁詹惠敏向中国证券报记者透露，“受到‘欧债危机’冲击，这些国家的许多银行负债累累，不少银行纷纷把不良资产的抵押物拿出来处理。只要你够细心，其实可以淘到好东西。在这方面，中国的投资者绝对可以算得上是主力。”她进一步表示，尤其是这些“欧债危机”国家的经济开始逐步复苏，对于投资者而言，意味着更多机会。

　　以葡萄牙为例，标准普尔在2014年初将葡萄牙长期国债评级从“负面观察名单”中撤除，4月又将葡萄牙的评级展望由负面上调至稳定，并发布声明称：“葡萄牙的信贷评级已经稳定，预期在明年上调或者下调该国评级的可能性很小。”另外，标准普尔在9月12日将希腊的主权债信评级予以上调，由B-上调至B。标普同时指出，自明年起，希腊经济将摆脱此前连续7年衰退的颓势重新取得增长。而该国的存量债务占GDP之比在今年触及177%的峰值后将缓步回落，在2017年时降至164%。

　　另一方面，让老张下决心投资海外房地产的因素，就是国内房地产市场“不给力”。国家统计局最新公布的数据显示，继7月首现下跌后，“北上广深”4个一线城市房价跌幅超过1%。其实，6月以来，我国城市房价指数环比跌幅逐渐扩大，越来越多城市步入房价下跌通道。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，2014年的“金九银十”是在价格进一步小幅回落的前提下出现的成交量逐步复苏，今年的“金九”成色大减，难以再现2013年的热销景象。

　　本地价和海外价

　　作为生意人的老张，价格是决定其投资计划的重要因素。“这是我最为担心的地方，就算找了中介，但是我们毕竟是外国人，对当地的市场和行情并不熟悉。”

　　詹惠敏坦言老张的担心并非不合理，“以葡萄牙为例，目前葡萄牙房价有两套行业中不成文的价格，一套是售卖给本地人的‘本地价’，另一个是存在10%至20%加价后，售卖给海外购房者的‘海外价’，搞不清状况的购房者容易吃亏。”

　　谈及投资海外房地产的收益，第一太平戴维斯华北区董事长邹锦标表示，就目前来看，海外房地产的投资回报的确会高于中国国内市场。“以香港为例，我们估算其住宅的投资回报率在3%至5%、商业地产为4%至7%、工业地产则在10%左右。而且香港的贷款成本远低于内地，大概在每年2%至3%左右。”

　　而葡萄牙等“欧债危机”国家的房地产投资收益率会更高，房产出租年收益率或达到3%至5%左右。詹惠敏告诉记者，“首都里斯本市中心及周边主要区域的房地产价值是稳定的，同时长期租金收益率一直呈上升趋势。”

　　没有“百分百”收益

　　对于“老张们”来说，除了可观的投资收益，投资是否安全是其最关心的问题。比如，投资会不会踩在“高点”，投资的房产是否产权清晰。第一太平戴维斯相关负责人提醒，海外国家的税率问题、货币汇率波动等，都有可能影响到最后的投资回报率。

　　在首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池看来，投资应注意多方面风险。首先是市场风险。“房价是供求关系的反应，也是当地政策、经济形势的反应，房价随时都可能做出波动。能否准确掌握当地市场的变化情况非常重要。”其次为政策风险。国外房产政策会根据实际情况随时做出调整，比如信贷政策、税收政策、限购政策等，这些都会影响到投资者的行为与收益。此外，还存在交易风险。“期房是否能够按时交房，是否能够拿到产权证等都关系到投资的成败。遇到不良经纪人，投资被骗的案件时有发生。”

　　资深投资人士提醒，由于欧洲经济尚未完全复苏，其房地产市场存在不确定性，投资者最好分散投资，购买两到三处房产，一处用于自住，其余用于投资，5年后就可以将投资的房产售出，这种分散投资的方式不仅大大降低了风险，还可以帮助投资者获取一定的房产增值收益。另外，投资者在制定投资计划时应多考虑几个方面。投资者要明确自己的现金流，以及资金的使用情况；提出自己中意的国家和城市，列出计划在哪个城市购买房产；投资者要锁定自己的目标，是投资移民还是“以房养学”；投资者可以找专业的机构分析评估自己的实力。（记者 陈莹莹）

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