金色九月，北京楼市也传来成交企稳的好消息。据亚豪机构统计，截至9月23日，9月新盘网签套数为6049套，刨除自住房数据后成交量创下今年高峰。

但业内人士表示，9月成交冲高仍是“以价换量”，但由于客户量不足，楼市10月恐后劲不足。据亚豪机构数据统计显示，10月北京商品住宅市场预计仅有22个项目（包含1个自住房）入市销售，其中包括中建·国际公馆、北京城建·北京密码、方庄公馆等12个纯新盘。在9月阶段性冲高之后，10月楼市项目开盘入市意愿骤然下降。

中高端项目蓄客忙

10月入市项目中，刚需盘明显减少，除了北京密码、常楹公元·自由派两个50年产权的商住项目有总价100万元/套的房源外，仅有住总万科·金域国际、毛坯的首开·国风美唐两个项目能沾上刚需盘的边儿，售价分别为35000元/平米、32000元/平方米。

记者了解到，万科、首开的项目都确定会在10月入市，而如泛海国际、华润万橡府、合景映月臺等售价在6万元/平方米以上的高端项目则成为10月预计入市楼盘的主力，但多个项目都对记者表示，还不确定具体开盘时间和推售套数，需要看预售证获批时间、市场反馈情况等。也有房企人士直言“开盘条件不成熟，从蓄客量来看，10月开不了。”

“9月27日开放样板间，预计年底前推售100来套房源，项目售价10万-12万元/平方米，配备精装，但具体入市时间还要看市场情况，”泛海国际项目负责人表示，项目位于东四环的朝阳公园板块，即将推售的是360平米、460平米的大户型，为9-10层南北通透的板楼。

位于北五环海淀区上地的合景映月臺则计划十一期间开放样板间，推售洋房和别墅产品。“我们片区内有上地实验小学等名校，售价肯定超过6万元/平方米，”据合景相关负责人介绍，由于项目仅有102套，并不急于推盘，预计在年底前入市，其洋房为96平米两居、107平米-110平米三居，而别墅仅有12套。

而7月份开盘创下日光佳绩的华润万橡府也难确定10月是否再加推。“10月份开始蓄客，但何时开卖还得看市场情况，”万橡府相关负责人表示，此次主推236平米的大户型，售价比一期略有上涨，报价为65000元/平米；而北京市住建委网签数据显示，项目7月开卖的成交均价为56000元/平方米。

明星楼盘试水市场

“大多说10月要开盘，都是试探一下市场水温，一是政府还要审查高端盘的取证价格，加上最近政策传言很多，比如要放松限贷等；二就是现在找客户很难，大家都想等一等再推，”北京一家房企营销负责人对记者表示，最重要的还是蓄客量，只要客户充足，也可以采用提前选房、先交定金等手段锁定客户。

记者了解到，比如远洋地产位于北五环的亚奥万和四季就采用了提前锁定客户的方法，项目9月23日获批预售证，但其9月13日就组织了客户集中选房，据项目相关负责人表示，当天去化率约在80%，均价47000元/平方米，年底是否会加推房源还不确定。

此外，融创位于亦庄的地王项目——紫金壹号院可谓10月预计入市项目中最受关注的明星楼盘。据销售员介绍，项目精装洋房产品为180平米，总价700万元/套，预计售价仅为3.9万元/平方米，不足四万元的价格大幅低于业内预期。

“洋房产品今年不会卖，只卖合院类和联墅产品，售价在7万元/平方米起，”融创中国北京公司营销中心总经理楼艳青对此回应，紫金壹号院洋房只占了很小比例，主要以别墅类产品吸引泛CBD客户，每套在2000万元以上，9月底将开放样板间，但具体入市时间还未定。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，9月9日北京调控新思路表明今年政策方向依然是以收紧为主，在没有宽松救市政策刺激的前提下，房企难以完成多次快速蓄客任务，因此不会出现短期频繁推盘现象，在9月出现一个市场小高潮后，接下来的“银十”市场情况则不容乐观。

■ 老盘后期

华润·公元九里：

“十一”小长假将推特惠房源

位于黄村区域的华润·公元九里，其负责人告诉记者，他们目前并不急于赶在十一期间加推房源。“我们的项目将按照蓄客情况来决定销售计划。不过十一期间还是会推出一些优惠活动。”

据她介绍，十一长假期间，华润·公元九里每天都将推出一批特惠房源。购房者只要在合同规定期限内签约就会送一部iphone6手机。而最近一批推出的房源价格相比此前也会有略微下调，目前该项目的房价在3.7万元/平方米左右。

■ 新盘探营

城建·北京密码

商住产品低价突围

今年以来，一些商住类项目依靠着不限购的优势，以低价突围，获得了一些市场关注。10月也有不少商住项目开盘，比如记者走访的位于大兴魏善庄板块的北京城建·北京密码。

据了解，该项目预计于10月底开盘，主推60平方米LOFT商住户型，均价大约在1.8万元/平方米左右，采用精装修标准交房。目前，该项目还有2万抵8万的优惠活动，而在“十一”期间，优惠额度将降低为2万抵6万。

据项目销售人员介绍，北京密码首期开盘将放出大约1000套左右的房源，而目前蓄客人数已接近1000组。“我们是LOFT户型，得房率高。现在在北京，能够以100万元以内的价格买到的房子，已经不多了。”该销售人员表示。

9月24日，记者在该项目位于公益西桥附近的售楼处中大概逗留了半个小时左右，前后有大约5组购房者光临。大多数人在售楼处内只是了解项目情况，最为吸引他们的主要是该项目的不限购以及价格优势。

仅有一位中年女士表达出想要给孩子在城南置业的意愿。“我们孩子在大兴黄村那边上班，但是那边的房价也已经不低了，我们承受不起。”该女士向销售人员表示。不过她也认为，北京密码这个项目目前的交通还不是非常便利，没有私家车的话出行很不方便。

另据记者了解，同处于魏善庄板块的在售项目一品嘉园，目前的售价约为18000元/平方米-19000元/平方米。

■ 房企动向

在楼市跑过了全年的三分之二，市场波动起伏中，开发商对于后市的营销策略，已明显分为了冲刺派和保守派。

冲刺派

抓节点推新品

“10月份是今年最后一个季度的销售窗口期，大家应该都会想尽办法冲刺一下。”北京龙湖营销总监王勐表示，截至目前市场表现一般，虽然完成了9月份的既定任务，但难度明显加大，进入10月，这种竞争可能会更加激烈。各个项目都在绞尽脑汁，不知道是否会有开发商用低价去撬动市场。

8月底以来，一些房企似乎已经尝到了“平价跑量”、低价促销的甜头，在传统购房旺季来临之际，纷纷加快推盘速度，低价入市，一些区域的价格甚至已整体回落至近些年的低点。针对刚需客户群体而言，实打实的优惠无疑是促成市场成交的利器。

但据一位不愿具名的项目负责人透露，现在看各家的情况，都进入一个瓶颈期，最明显的现象就是，比如说推一批价格稍低一些的产品，去化之后，销售又停滞了。还有一个比较重要的因素是，从换房量来看，置换型群体旧房出不去，钱周转不开，消费力也大打折扣，市场还是需要一些刚性条件来刺激。

王勐介绍，进入10月份到年底之前，龙湖将会有四个别墅项目陆续有动作，包括双珑原著和好望山实景园区的开放，还有滟澜山升级版的滟澜新宸别墅部分以及长城源著项目样板间亮相。

顺势派

保持顺销节奏

相比一些企业在“银十”连番推盘的节奏，还有一部分项目则选择了顺势销售。泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力男向记者介绍，泰禾北京接下来的重心，应该是10月下旬长安中心的开盘，而旗下的泰禾一号街区、北京院子等项目已经完成年内的销售节点任务，保持顺销的节奏。

京东某项目负责人表示，以前项目推盘之前，都会出现大量蓄客的情况，但现在的市场情况可能更适合小步快跑， 相对于旺市，现在市场整体的优惠幅度和活动可能更广泛；但是对于一些高品质、差异化的项目，客户还是比较认可的。

但另一位不愿具名的上市房企负责人则告诉记者，北京新项目的首次开盘，效果比较好一些，但对于老项目的顺销相对难一点，尤其是对于改善型项目。

在采访中，记者了解到，市场上多数改善型项目再接下来的时间里，将更多地选择客户回馈或者品牌宣传活动，来带动项目销售。

■ 业内声音

期待“限贷解禁”传闻落地

对于目前市场的现状，一位房企营销总监形象地将其概括为：一头是二手房流通，一头是贷款资格，两头都掐断了。如果能够真正放开一头，将会对市场产生很大的影响。

在目前市场胶着之下，后市如何走，业绩如何达成，多位业内人士都表示，如果作为刚性刺激的信贷政策能够有所放松，年底之前的市场或许能好一些，如果继续僵持下去，对于大多数企业而言很可能将会难以完成既定目标。

对于完成全年目标的压力，一位不便于具名的房企负责人告诉记者，有些企业已经根据目前的市场调减了销售目标，有些还在坚持，但不到最后一刻，谁也不好说结果是什么。

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