近期以来，北京楼市回暖明显。相关数据显示，9月1-15日北京商品住宅(不含自住房)共实现成交2702套，成交面积27.5万平方米，与上月同期基本持平，这一数据也创造了4月以来同期的新高。即将到来的“银十”，也因此承载了更多的期望。
“虽然目前北京的调控压力依然存在，但8月连续有改善型项目的‘日光、售罄’，都证明市场改善需求购买力的旺盛。现在北京楼市已经进入了旺季抢收模式，重头戏不在于大家议论得更多的价格调整，而是产品升级。”北京房地产业协会副会长陈志说。
“金九”旺季开局
亚豪机构数据统计显示，9月1-15日，北京商品住宅市场共有15个项目(其中包括两个自住房)入市，这在年内同期也处于较高水平。其中包括首开香溪郡、保利海德公园、东亚尚品台湖等9个纯新盘，以及泰禾1号公馆、通州万达广场、首开常青藤等6个老项目后期。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，目前入市项目定价呈现出两类鲜明特点，一是刚需项目以价换量，像通州万达广场9月开盘，均价为27000元/平方米，因开 盘价格低于预期因而当天“日光”；另一类则是高端项目价格坚挺，基于前期高端市场放松限购的预期，上半月多个高端项目集中入市，其中臻园 报价52000元/平方米，相比上期开盘涨价4000元/平方米。不过，9月9日北京发布了以“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”为主基 调的调控新思路，对高端市场的限购未像此前一些专家预料的那些轻言退出。受此调控新思路影响，原本预计下半年入市的部分项目将不得不推迟入市，10月份将 会出现短期供应断档。
这对市场上正在热销的老项目或许是个利好，尤其是没有受到自住房冲击的高端项目。就今年前八个月热销的高端项目而言，五矿万科如园、望京金茂府、泰禾北京院子、国瑞城、华润橡树湾、润泽庄园等多个项目名列前茅。更有亚奥金茂悦、银泰琨御府 (论坛)、华润橡树湾三个项目开盘实现了“日光”。亚豪机构分析，受调控新思路影响，项目本身已经比较成熟，拥有资源优势或产品领先的楼盘，从价格到成交或将持续坚挺，反之可能出现些许波动。
房企比拼抢“房票”
为了抢夺“房票”，大家都使出了浑身解数。但是面对不能再错过的销售旺季，不少项目的重点并非调整价格，而是千方百计升级产品。尤其是一些已经形成了品牌效应的高端项目。
五矿万科如园和金茂府系产品就是典型的案例。他们都抓住了雾霾对人体健康影响的“痛点”，在产品自身的“微环境”不断升级，获得了市场的高度认可，被很 多业内人士称为“东府西园”。而面对回暖态势明显的“金九”，高期待值的银十，加推楼王、产品升级成为了“东府西园”的共同选择。8月30日，望京金茂府 推出了中央楼王产品的实楼样板间，全面展示了高舒适度、低能耗、低排放的第三代绿色健康科持人居样本。据介绍，此次推出的中央楼王产品配备了第三代生态空 调系统，通过天棚毛细网辐射制冷采暖，同时辅以地缘热泵技术与置换式全新风系统等12大绿色科技体系，创造出全年恒温恒湿恒氧的室内绿色“微气候”，使室 内全年维持24-26℃的恒定温度、40%-60%的宜居湿度、全年低于45分贝的声环境。
五矿万科如园则于9月17日举办了全新楼王 紫碧山房样板间开放仪式。宣布意大利R BM顶级科技环境系统将选择紫碧山房作为北京的首个合作项目。意大利R BM中国区技术总监郑鸿宇介绍，意大利R BM科技环境系统以前是欧洲不少总统别墅的“御用”环境系统，以恒温、恒湿、恒氧，纯新风，可开窗，全自控，低成本为特色。对于PM 2.5过滤到90%以上，能将制冷与置换新风相互配合，达到对温湿度及空气品质完美控制。同时高科技膜技术的全热新风交换器，使得室内65%的湿度被保留 下来，既达到了室内的换气效果，又保持了室内的湿度，更加节能。
“银十”倒逼全力出货
在“金九”火热开局之后，“银十”的成色和后劲，各方观点不一，这也倒逼开发商纷纷亮出底牌，全力出货。
10月预计入市项目中，既有像通泰国际公馆、住总万科金域华府 、首开国风美唐朗观等这类刚需盘，也有像泛海国际、紫玉公馆这样的中高端项目，而五矿万科如园、望京金茂府这样的热销项目后期，也已经用楼王亮相，宣告了自己在银十发力的决心。“一是可能会让一部分本来准备出手的购房者回归观望，二是在项目的选择上会更加慎重，那些产品成熟，拥有优质资源的项目，会更受市场青睐。”陈志表示。
目前望京金茂府在售主力户型为220平方米舒阔三居和270平方米奢雅四居，以全精装成品住宅、中国首个双优教育地产和超五星级金钥匙服务与金茂幸福卡 等多重优势，成为望京区域高端项目标杆。而五矿万科如园紧邻好望山森林公园，颐和园等皇家园林近在咫尺，百望山、香山贴身享受。而且拥有国家学府区，北 大、清华，配套首师大附中，中关村二小等名校教育。“10月可称之为开发商抢收的最后时机，但今年来看，10月仅22盘预计入市，供应意愿降至年内冰点。 因此，无论低端还是中高端项目均压力重重，年底前或将出现价格肉搏战。”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为。
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