1 板块行情观察

　　“金九”接近尾声，东莞楼市不负众望成交火爆，到第三周虽签约量环比减少，但整体仍处高位水平。监控数据显示：上周全市一手住宅总签约11.1万平方米、1053套房，一手住宅签约均价8939元/平方米。至此东莞楼市签约均价已连续5周保持“8字头”。从上周签约项目来看，依然是中低价位楼盘占主导，但高端项目签约量较前一周亦有明显增加，拉高了上周全市整体均价，环比上涨10%。

　　多盘去化速度加快

　　9月以来，首周包括帝景中央、星城翠珑湾、港口国际等集中开盘后，最近两周内市场开盘量甚少。据东莞中原研究部对市场监测显示，上周末鼎峰源著开放128—270㎡样板房、鸿华·尚城开放营销中心，本周更有北大资源御城启动诚意登记、金地琥悦开放样板房、嘉华星际湾举办产品发布会等等。据不完全统计，近期有12个营销项目处在样板房开放或启动诚意登记阶段，仍然在积极蓄势。

　　中原市场研究部负责人表示，9月中旬，东莞楼市推货楼盘少的主要原因是今年以来许多项目走货速度慢，库存积压使推货节奏相应减慢；其次，许多开发商对市场把握度不够，营销动作启动较晚，蓄客时间线被一而再，再而三拉长。

　　也有业内人士分析认为，部分项目欲选择旺季中最佳时机入市，尽最大可能创造较强的市场影响力，从而把开盘时间押后在9月底或10月初。

　　据监测数据统计显示，上周(9.15—9.21)东莞住宅成交套数1091套，环比下降11.80%，同比下降46.31%。由于碧桂园鼎峰城市花园的推货策略非同于市场一般推货形式，其单周签约量对当周全市总量影响较大。此外，从各成交套数区间的项目数情况看，成交套数大于40套的项目减少一个，对比本月首周，反映近两周开盘量比较少；成交在20—40套的项目也有所减少，反映目前市场热销项目较少，多数楼盘成交平淡；然而5—20套的项目增加十分明显，月初楼市的升温迹象已在上周网签数据中显露出来，多数楼盘去化速度加快。

　　有项目开始降价促销

　　9月东莞楼市降价风逐渐盛行，降价之后带来的无疑是成交量的上升，价格逐成王道。瑞峰市场研究部负责人表示，从上周住宅签约明细看，一些成交成绩相对较为突出的项目中，多个为进行降价促销的项目。其中包括名流印象花园加推25至27幢，开价8字头，均价明显低于先前的9418元/㎡。另热销盘三正瑞士半山也加入了降价行列，上周洋房均价为9325元/㎡，远远低于先前均价10660元/㎡，促销降价幅度高达12.52%。

　　此外，还有石竹山水园、龙光君御旗峰等项目也推出购房优惠，不少项目价格的一步到位，揽获了不少购房者的认可及购房诚意，促使产品快速成交。业内人士分析，跟风降价的现象反映了金九银十期间，开发商们决心跑量谋求资金快速回笼的意图相当明显，预计后续将有更多项目跟风降价促销。

　　以价换量将是跑量关键

　　据东莞中原CCES系统统计显示，上周楼盘来访量迅速调头回落，一方面由于楼市中开盘量较少，人气有所降温所致；另一方面，市场中较多项目价格仍然坚挺不可动摇，令不少客户望而却步。随着金九银十楼市逐渐深入，楼市定价成关键。业内分析，目前，新盘项目定价偏高现象比较明显，由于开价较高导致开盘当天解筹率低，一定程度上反映这些开发商对市场预期较高，对房价不愿一步到位。已率先降价促销的项目走货速度加快，定价偏高的楼盘去化仍然缓慢，楼市成交分化比较明显。那些价格高企的项目在金九这种旺季行情仍比较低迷，反映目前购房者对价格比较敏感，渴望在金九银十期间享受到购房优惠的情绪较为浓烈，这也是相对一部分客户仍然持币观望的重要原因。因此，今年开发商要跑量冲刺全年业绩任务，在金九银十期间，以价换量将是最有效的方法。

　　东莞中原市场研究部负责人提醒，东莞楼市发展进入现阶段，区域辐射圈内形成竞争关系的项目明显增多，这也是近期一些楼盘为抢客，提早入市的重要原因之一。还有因区域内竞争激烈，部分楼盘认筹量不足，后期不排除上演剧烈的价格战，降价风或加速蔓延。接下来，金地城南艺境、天骄御峰、王洲1号等项目临近开盘，各区域内或片区市场竞争加剧，因此往后走，若要很好地跑赢市场，价格成关键。

　　2 板块楼市热闻

　　中央生态区

　　区位价值进一步凸显

　　近几年随着东莞对城市中心的加大投入，产业转型的不断深化，中央商务区日趋成熟，商贸区发展迅速，总部基地经济群雏形初现，而作为居住配套的优质住区却越来越少，东莞大道以东的中央生态区随之崛起，正成为东莞的中央公园，成为越来越多高尚人士的置业首选。和黄、万科、佳兆业、丰泰、鼎峰、富盈都选择在这一区域开发高端项目。随着东莞大道沿线经济带的进一步发展，中央生态区的地位必将进一步凸显，区位价值必将进一步提升，发展前景巨大。

　　“两山两湖，一园一高”

　　2001年，东莞市吹响了建立新城市中心区的号角，同时规划以东莞大道为新的城市核心中轴线，并在东莞大道以西，北起鸿福路，南至广深高速，约19平方公里土地上，规划了中央商务区，中央金融区，总部基地经济群等战略蓝图。时至今日，投资额近300亿，一个拥有商务、金融、居住生活为一体的崭新总部经济中心已初见雏形。

　　随着城市的发展，东莞原有以莞城和东城为核心的城区已经不能满足城市的发展需求。市政府迁址南城区后，南城区成为新的城市中心，经过多年的发展，以鸿福路为中心的中央商务区业已成熟，并且逐渐饱和，城市扩容势在必行。

　　东莞大道的建成通车为城市南扩提供了契机，东莞城市的发展吹响了向南扩展的号角，城区随着东莞大道及其延长线方向发展。与此同时，以城市中轴线一路之隔的东莞大道东，北起绿色路，南至大岭山森林公园所形成的中央生态区，成为了东莞最宜居的人居乐土，这里有“两山两湖，一园一高”的优质资源，享受大岭山森林公园、水濂山、横岗湖、水濂湖、东莞植物园，27栋海逸高尔夫等稀缺资源。

　　东莞未来城市新贵聚集地

　　中央生态区是政府重点规划的东莞市主要功能区之一，主要区域是东莞大道以东一直到大岭山这一片区域，是东莞大道沿线重点的配套区域。早在2002年，政府“一网两区三张牌”的城市化战略就将该片区域定位中央生态区域，2007年“中央生态区”被进一步明确。中央生态区成为整合水濂山森林公园、绿色世界城市公园、大岭山森林公园等生态资源，打造具有生态、观光、休闲、度假、娱乐的文化产业创新平台，成为全市自然资源丰富的东莞城市后花园。

　　周边的规划建设和天然的环境使得该片区域业已成为房地产企业眼中的香饽饽，万科翡丽山、鼎峰源著、佳兆业帝景中央、和黄海逸豪庭、丰泰观山碧水等众多大品牌开发商旗下高端项目的进入，高品质住房的建设，使得该区域早已成为东莞的豪宅板块之一，并且是面积最大，剩余潜力最大的居住片区。2014年，深耕东莞城区22载的中信地产延续东莞城市发展脉搏，进军中央生态区打造又一湖居力作——中信富春山居，项目西北面直面万亩横岗湖，被27洞国际标准海逸高尔夫环抱，南面大岭山森林公园，北望水濂山，独揽“两山两湖一高尔夫”强势景观。

　　东莞中央生态区的未来由此可见一斑。毫无疑问，随着东莞大道沿线的中央商务区、南城总部基地和中央会展区的进一步发展，三个经济圈将连接在一起，将对中央生态区形成半包围之势，中央生态区的重要性将进一步提升。该区域的潜力将被进一步挖掘，区位价值也将进一步凸显，作为城市后花园的居住生活作用也将更明显。

　　3 黄金周楼市动态

　　恒大御景

　　10月6日开盘首付4.2万起

相关知识

东莞“金九”楼市去化速度加快 部分项目降价促销
公积金额度调整:短期可加快中小户型住房去化速度
德佑：去化速度趋缓 7月八成楼盘去化不足三成
重庆房企押宝“金九银十” 20余高端项目集中亮相
本轮“金九”楼市成色不足 全国商品房增速放缓
量降价不降 豪宅门槛提高去化速度放缓
东莞大量新品迎战“金九” 楼市供应将井喷
“金九”楼市首现夜间开盘 2小时狂销150套
8月房价连跌四月 金九楼市或难言乐观
二线城市去化速度首超一线 库存创近5年历史新高