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逾期4个月交房开发商赔业主5000余元

https://m.biud.com.cn 2014年09月26日16:31 家居装修知识网

漫画/何朝霞

　　昨日，长沙市中级人民法院举行“长沙法官为您送上一点建议”系列活动，对近年来房地产纠纷诉讼案件特点进行分析。据了解，2010年，市中院成立民三庭，主要负责审理房地产开发经营、建设工程合同、不动产登记纠纷、房屋租赁合同纠纷等案件。民三庭庭长李浩波介绍，近年来，房地产纠纷案件数量持续上升，2010年民三庭共审结各类案件829件，2013年审结1218件，今年1-9月已审结1238件。

　　在这些“涉房”案件中，占比例最大的两类案件是建设工程施工合同纠纷案和商品房买卖合同纠纷案，主要包括逾期交房、逾期办证、建设工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、建设工程施工合同是否有效、虚假广告宣传、黑白合同问题等12类问题。

　　问题1: 逾期交房

　　逾期4个月，开发商被判赔5000余元

　　典型案例：2007年11月，殷某向某房地产开发有限公司支付22万余元，用于购买该公司开发的一套43平方米的商品房。当年12月1日，双方签订合同并约定，在2008年12月31日前交付房屋使用。

　　2008年12月12日，开发商建设的商品房经验收合格，之后，双方多次进行商品房验收交接。交房过程中，开发商出示了商品房验收合格的证明文件，但殷某以没有出示商品房验收备案的证明文件和商品房存在质量问题为由拒绝接受商品房。直到2010年9月16日，双方才办理商品房交接手续。

　　因为实际交房日期与合同约定相差了近两年，殷某要求开发商支付逾期交房违约金。遭拒后，殷某起诉至雨花区人民法院，后上诉至市中院。

　　法院审理后确认，涉案商品房直至2009年5月1日才符合交房条件，商品房逾期4个月交房。法院判决，根据合同约定，开发商应按日支付已交付房价款万分之二的违约金5333.54元。

　　法官分析：市中院民三庭副庭长刘凯分析认为，逾期交房主要有三个方面的原因，一是对于何为经验收合格，开发商和业主理解不同；二是业主认为商品房存在质量问题，如房屋漏水，墙面开裂，电梯、房屋安装不符合约定等，从而拒绝收房，开发商则辩称其房屋达到交房条件；三是业主以行政部门已发出不准交房的通知为由拒绝收房。

　　法官提醒：刘凯指出，房屋买卖合同中一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”类似的表述，至于什么属于“不可抗力”因素，必须由职能部门认定。如果确实出现因地震等不可抗力影响而延期交房，业主可要求开发商出具有关部门的认定文件，否则可以利用法律武器维护自己的权益。

　　对于开发商来说，和业主先约定逾期交房的处理是必要的，开发商对于交房时间的确定应有充分的预案，留有余地；同时，开发商对于通知交房方式的约定可以多样化。而在交房前，开发商最好组织人员对照合同进行仔细检测。

　　问题2: 逾期办证

　　虽是其他业主原因，开发商仍要赔1600余元

　　典型案例：2009年10月9日，王某与湖南红星景融置业有限公司签订商品房买卖合同，约定2010年10月30日前开发商将商品房交付使用，并在规定时间内完成商品房初始登记，办妥房屋所有权证、土地使用权证。合同明确，若开发商不能在约定期限内办理上述登记或手续，需支付违约金，但因其他购房人的原因导致不能按期办理完权证的，开发商不承担违约金。

　　2011年4月12日，开发商将房屋交付业主王某。但直到两年多后，王某才取得房屋所有权证、房屋土地使用证。于是，王某以此为由，于2014年1月2日将该公司起诉至法院。

　　原来，在该项目中，还有其他多位买房人与开发商签订了商品房买卖合同，但未及时缴纳物业维修基金，致使涉案楼栋的初始登记未能在约定的期限内办理，业主王某所购房屋的产权登记也因此迟延。法院认为，虽然是因其他买房人的原因引起逾期不能办理完权证，但开发商未能及时履行催缴维修基金和告知业主的义务，仍应承担相应的违约责任。法院根据合同约定，判处开发商支付业主王某违约金1602元。

　　法官分析：刘凯介绍，在商品房预售合同纠纷案件中，业主起诉开发商逾期办证的案件占了很大比例。一般情况下，原因主要有五个方面：开发商未缴纳有关税费；房屋存在违规建设的问题；土地或房屋未解除抵押；本栋房屋有的业主没有缴纳物业维修基金；业主本人的原因，如未提交相关资料等。

　　法官提醒：刘凯表示，如果出现逾期办证的问题，业主可以与开发商协调商议解决矛盾，也可以通过法律途径来解决纠纷。他提醒，购房者最好选择品牌开发商，在签订购房合同时要仔细了解相关条款。同时，他提醒开发商，对于个别业主未缴纳税费影响其他业主办证的，开发商最好先行垫付；要严格依规建房，及时将银行的贷款还清。

　　问题3：广告虚假

　　购房者要保留好证据

　　据统计，目前商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发的纠纷较多。据中国消费者协会公布的数据显示，因消费者认为商品房广告虚假引起的投诉成为商品房纠纷中最主要的问题和消费者投诉的热点问题。

　　刘凯指出，开发商对其无法做到的事项，不要进行承诺；对不能确定的周边环境，不要轻易作出肯定性的介绍，以免误导消费者。

　　湖南睿邦律师事务所律师刘明认为，一些开发商为了扩大销售，会涉及广告虚假宣传，需要承担相应法律责任。因为开发商的广告和宣传单中承诺的内容可以看做是购房合同的一部分。刘明指出，市民在买房的时候，最好能让房产企业在购房合同上写好相关约定。同时，要注意收集开发商的广告和宣传单等资料，以作为证据，维护自己的权益。

　　问题4：黑白合同

　　签好合同要记得备案

　　刘凯介绍，黑白合同，又叫阴阳合同，是指双方在中标备案合同(白合同)之外，又签订一份与中标备案合同实质性内容(主要指工程价款、工程质量和工程期)不一致的合同(黑合同)。在诉讼中，双方各持一份对自己有利的合同。

　　“黑白合同产生的原因，往往是建筑施工企业通过低价款中标，然后再另行与建设方签订合同以获取利益；而对于建设方为开发商的，则比较复杂，有的是开发商要求施工方签订对自己有利的黑合同，有的是施工方通过停工、拖延工期的方式，要求开发商签订对施工方有利的黑合同。”刘凯建议房地产开发商要重视招投标，不要认为招投标是走形式、走过场。另外，还要重视招标备案合同的签订。(记者黎欣刚通讯员向海峰周丹)

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