□专题撰文

　　信息时报记者 陈莉 见习记者 姜沁诗

　　9月已过大半，就目前广州新建商品住宅成交情况来看，“金九”效应尚未显现。阳光家缘数据显示，从7月开始，广州一手楼成交套数和均价已经进入下行通道。有关监测数据显示，2014年9月前三周，广州全市新建商品房成交量为3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。成交低迷一方面反映出近期推盘量有限；但另一方面，降价并未带动成交回暖，市场观望气氛依旧浓厚。

　　开发商是否会在黄金周期间推出更猛的优惠措施以刺激出货？不少业内人士认为，不太可能出现大幅度的降价。有些楼盘已经在“五一”或是中秋期间降价了，而且降价过后的市场反应不太理想，所以大部分开发商在金九银十期间就不会采取降价措施来进行推货了。

　　戴德梁行华中区董事总经理彭荫喧：

　　开发商策略将利于刚需族

　　彭荫喧表示，市场憧憬已久的“降息”目前并未发生：总理近期在达沃斯的讲话再次释放信号，已被普遍解读为“全面降息降准几无可能”。 目前国内47个限购城市大多松绑，而广州市民大多都在热议两大议题：“限购会不会放松？房价还会不会降”？ 在这议论纷纷之际，国庆黄金档期马上降临，市场又沸沸扬扬传闻“限贷放松”。每天各种消息和版本层出不穷，难怪不少准购房者心中蠢蠢欲动，却还口中默念“等等看”。而被限购限贷挡在门外的刚需一族，只能等待好时机。

　　不过，黄金周的确是一个传统的关键节点，尽管有些开发商的“急”是一如既往：2014年还剩下不到100天，业绩压力与日俱增。政府也可能同样焦灼：按目前形势，房地产投资有放缓的趋势，各项经济指标疲软；如果没有利好的政策出台，会否影响黄金周后的土地拍地成绩，有待考证。如果黄金周市场数据依然不振，开发商到时提出争取市场的应对策略，有可能有利于刚需的购房者。

　　实际上，彭荫喧认为，广州目前的库存去化期已经逼近15个月的高位，预计未来一两年市场供应都较充足。即使限购放开，市场也不会即时出现供不应求、价格大幅反弹的情况。当然，如果真的“限购限贷”放开，被抑制的需求在短时间内会释放出来；成交量必然会回暖，价格虽不至于去到突发性的升幅，但至少不会继续跌；核心区域的价格更会保持坚挺。房价不可能一直下滑，正如房价不可能一直上涨；两种情况都是不健康的。

　　对于购房者来说，只要是出于自身需求，力能所及，碰到合适的楼盘，该出手就出手了。

　　高力国际项目销售及推广部董事黄润满：

　　“银十”是年度抄底好时机

　　黄润满表示，今年的金九不复往年景气，主要基于全国各大城市纷纷松绑，仅剩下北上广深、珠海和三亚六个城市未放开限购政策，市场对解限充满热忱期待，因此买家仍处于观望状态；同时，业主也认为未来市场即将反弹，因此买卖双方处于博弈状态。银十即将到来，预计这会是本年度抄底的好时机，主要考虑到以下几个因素：第一，央行对五大行进行5000亿元SLF，对房地产行业将会有明显利好；第二，限贷政策逐步放松，如部分城市出台还清一套房，二套房属首贷，对市场起了鼓励作用；第三，金九银十以来，发展商并未加价，更稍微下调价格以刺激出货。

　　2014年的第四季，各地政府都会出台各种刺激楼市的政策，开发商会加快推盘，以去库存为目的以完成全年的销售目标、签约目标及资金回笼目标，同时由于供应量属于全年最高峰，因此将遇见接下来的时间发展商的推销将更活跃。不得不提的是，如限购政策一旦放开，使用年限短、居住成本高的公寓产品将受到住宅市场的冲击，因此，预计第四季度公寓产品将更积极抢占市场。

　　合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江：

　　黄金周多数开发商不会大降价

　　黎文江表示，到目前为止，广州楼市的成交量还不是太理想，原因主要是购房限贷还未放松。最近也有消息放出说广州即将放松限贷，其实这也反映了大家的期望。限贷放松可以让更多的买家有机会买房，促进整体的成交量。而开发商方面，有些楼盘已经在五一或是中秋期间降价了，而且降价过后的市场反应不太理想，所以大部分开发商在金九银十期间就不会采取降价措施来进行推货了。

　　现在的买家大多都是抱着投资意识去买房的，都希望买到的房子以后会有升值的空间，所以他们基本都是买涨不买跌。另外就是政府拍卖的楼面地价上涨了，今年年初的广钢地块楼面地价是13000元/平方米，而9月29号即将拍卖的一块地的楼面地价是14000元/平方米，仅仅半年的时间就涨了1000元/平方米，所以开发商更加不可能再采取降价措施来进行推货。

　　现在开发商可以从两个方面来加大推货力度：一是主动寻找更多的买家；以前开发商都只会通过发布广告和打电话来吸引买家，而现在更多的开发商开始和电商合作，组织购房团，或者一二手联动，把二手房的潜在客户也吸引过来看房；二是改善客户需求；比如有些开发商就能提供贷款，帮助买家把首付凑齐。随着政府限购、限贷的政策在一步步放松，现在是比较期待在金九银十之后，十一月份左右会有另一个楼市小高潮的出现。

　　广东省房地产研究会副会长、资深房地产专家韩世同：

　　投资客现在入市不太现实

　　韩世同表示，有很多开发商会采取以价换量的方式来进行促销，其实就是通过降价来达到成交量的提升。也有一些开发商采取了变相降价的方式，买房送奥迪，或者买房送车位等等，这其实就是降价，但是绝对没有直接降价的效果最好。目前整体的楼价一直都处于下跌状态，这也导致现阶段购房的人群主要以刚需和改善型客户为主，这是这类客户阶段性入市的好时机，而对买涨不买跌的投资类客户而言，现在入市不太现实。

　　降价可以使得楼盘的价格趋于合理，开发商不会有亏损，购房者也享受到了优惠。现在还有一些楼盘想出了很多办法来吸引客户，比如零首付购房、优惠贷款、或者邀请演艺明星助阵等等，但是这些方式的效果不会太好，可以聚集一些人气，但是要想促进成交量，应该不太可能。看楼的人多并不代表成交量高，促销方式得当的话，也是有可能出现“日光”盘的。

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