多家房企折价供股融资，摩根大通和瑞银认为雅居乐供股计划折射其资金困境
随着楼市成交的持续下行，内房企融资再次成为市场关注的焦点。近期，包括万科、雅居乐、碧桂园、越秀地产等房企均公布了新一轮的融资计划，目标除了为当前债务展期外，还直指行业的抄底机会。
然而，资本市场对于房企的该轮融资普遍表示出悲观的态度，不少资本市场的分析人士认为，今年内房企销售情况普遍欠佳，该轮融资主要是为了积累部分现金，以降低未来对销售回笼资金的依赖。
集中供股融资
“金九银十”不仅是房企每年看好的销售旺季，也是历年来房企的融资旺季。9月22日，雅居乐地产(03383.HK)公布，建议按“五供一”比例供股集资，每股供股价4元发行6.96亿股供股股份，较上一日收市价折让约31.15%，占扩大后已发行股本约16.67%，此轮供股集资约27.85亿港元，扣除相关费用后融资净额估计为27.48亿元。雅居乐预期，供股股份将于10月14日至10月21日以未缴股款形式买卖。
雅居乐地产在公告中表示，拟将供股的所得款项净额用于为现有债务进行再融资，以及用作一般营运资金。公司认为，供股将为现有股东提供参与公司未来发展的机会，加强资本基础及财务状况。
无独有偶，当天龙头房企万科也宣布，拟提请发行150亿元债务融资工具，上述工具包括但不限于境内市场的中期票据、短期融资券、超短期融资券和资产支持票据等，债务融资工具可一次或多次发行，且可为若干种类，债务融资工具的期限最长不超过10年。募集资金将用于公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及(或)项目投资等用途。
这已经是近期宣布有集资计划的第五家内房股企业。不久之前，碧桂园、越秀地产以及富力也先后公布了相关供股融资计划。其中，越秀地产宣布了一笔涉资38.5亿港元的集资安排，集资方式也是供股，建议100股供33股，发行30.77亿股，每股供股价1.25港元。
更早前的8月27日，碧桂园公告称，拟进行15：1供股，每股供股价2.5港元，集资31.8亿港元。公告称融资额将用于为现有债务再融资及作为一般营运资金。碧桂园8月26日收盘价为3.67港元，此次供股折价率为32%。
相对上述两家企业，另一家华南房企富力地产的融资规模更为庞大，其拟在内地银行间市场，发行不多于70亿元人民币的中期票据，年期为3至10年。富力地产称，相关资金将用于改善公司债务融资结构，降低财务成本，以配合未来几年的融资需求。
“绝大部分开发商都面临资金周转的难题，房价下跌且开发商不愿贱卖，来自国内贷款资金的增速下滑，在此情况下开发商会采取多种渠道融资以保证现金流”，针对房企这一轮融资行动，上海某房地产研究院研究员分析称，确保在接下来的几个月里保证现金流是当前房企融资的首要目的。
尽管目前政策层面频出利好，各地限购也相继放开，但当前中国房地产市场的下行压力丝毫没有减轻。国家统计局的最新数据显示，前8月国内房地产开发投资同比名义增长13.2％，为连续7个月下滑；而商品住宅销售面积则同比下降了10％，销售额也下降了10.9％。
四地首套房认定标准松动
江苏
福州
杭州
一是贷款余额已还清的，即可认定为首套房；二是夫妻双方只要有一方未贷款的，以其为主贷人，就可认定为首套房。
招商银行杭州分行首套房认定：已还清房贷余额的即算首套房，在杭州主城区无房的再购房也视为首套。
资本市场看淡
购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首套房贷款认定。
从字面上看，当前大多数房企的融资目的都是调整债务结构以及扩充营运资金。但事实上，由于今年以来房地产市场销售情况的不景气，不少房企的年度目标完成情况均不乐观，资金层面压力明显。
来自国家统计局的数据显示，今年前8月开发商到位资金总数虽仍然保持了同期上涨趋势，但是增速已从今年前6月的5.7%滑落到了2.7%，其中开发商最主要资金来源——订金及预收款则出现了同比下降，下降幅度从前4个月的7.8%扩大到了10.7%。
不少资本市场的分析人士认为，部分销售不畅的房企选择在9月的窗口期进行融资，很大程度上是希望降低未来对销售回笼资金的依赖，以确保企业运营安全。
基于类似的判断，对于房企的折价供股融资行为，资本市场的看法一片黯淡，多家内地房企在宣布供股计划后，不仅股价受挫，还接连遭遇机构下调目标价或者看空。
摩根大通和瑞银就在雅居乐宣布供股计划第二日发布研究报告，分别下调雅居乐的目标价至6.4港元和5.31港元，下调幅度为13%及14.8%。摩根大通认为，雅居乐8月份销售表现并不理想，从供股折价水平来看，反映其对资金需求颇为迫切。而瑞银则认为，虽然雅居乐可以通过供股降低净负债比率至67%，但将稀释其每股盈利，相信市场会对其供股有较负面的看法。
与此类似，在碧桂园和越秀地产发布供股计划后，美银美林直接表态“令人失望”，“该决定令投资者感到意外，显示出其亟须借扩大股本的方式来降低负债比率”。最终，美银美林下调了对碧桂园的投资评级，由“买入”降至“中性”。
“相对发债融资而言，股本融资只是增加总股本，不会提升负债比率，从财务状况的角度来看，股本融资更加健康。”齐鲁证券分析师罗满强认为，当前内房企负债率普遍较高，通过增加股本实现融资更有利于企业控制财务风险。
青岛
出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。
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