房贷松绑博弈：地方呼声高 银行“不买账”

按揭业务对利润贡献有限被指“鸡肋”

房贷松绑的传闻持续发酵，但是国有四大行至今并无动作。

据《中国经营报》记者了解，由于国内房地产业长时间低迷，部分地方政府相继对住房限购政策进行调整，其中最关键在于房贷执行利率和二套房认定两方面内容。显然，地方政府期望通过政策松绑来托市，扭转当前地产低迷的局面。但是，银行的处境却陷入两难，原本就缺少吸引力的房贷业务更加“鸡肋”了。

“银行现在的房贷按揭业务本来就不怎么赚钱，政策放松和更多投放肯定对利润会有影响。但是，房贷松绑最后还是看监管层政策，银行当然不愿意下调贷款利率。”一家国有大行相关负责人表示。

倒逼房贷松绑

自9月22日以来，央行[微博]即将发文四大行放松限贷的传闻在市场上闹得沸沸扬扬。这是继部分地方政府松绑限购之后，可能对房地产行业形成重大利好的消息。然而，面对市场传闻，银行却相对较为沉默。

传闻称，央行已经通知四大行，要求放开限贷，鼓励首套房贷款，同时二三套房贷款也可恢复至基准利率，甚至“房贷还清可享首套房按揭政策”。

对此，四大行统一口径表示，房贷松绑暂无消息。

记者了解到，目前所有银行并未对房贷政策有所调整，四大行在首套住房按揭贷款上仍执行不高于基准利率政策，二套房贷款利率则不低于基准利率的1.1倍。在二套房认定上，不仅认房，而且认贷。

“分行层面没有任何房贷放松的消息。从目前情况看，至少节前不可能有这么重大的调整。”建行北京分行相关人士称。

据媒体报道，某大行内部召开会议，研究了关于首套房认定、支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。

对此，上述建行人士表示：“之前银监会就已经要求银行要尽可能地满足首套房刚需，银行就已经通过结构调整将投放倾向了房贷市场，但是也强调了差别化的房贷政策。”

据了解，在住房按揭贷款上，国有大行的首套房贷款利率最低执行八五折，而二套房贷款利率则均在基准利率之上。

然而，一家房地产基金负责人认为，四大行放松房贷的可能性比较大。随着经济数据的明显走弱，经济下滑已经超预期，从前期政策刺激的效果看，作用已经弱化。“经济下行压力和房地产行业松绑，两者可能会有一个权衡。”

国家统计局日前公布数据显示，1至8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1月至7月回落0.5个百分点，已连续7个月下滑。1月至8月，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2%；全国房屋新开工面积114382万平方米，同比下降10.5%。

更值得关注的是，居民购房意愿在不断下降，购房市场冷而租赁市场火爆。央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%，较上季度下降0.2个百分点。

“目前房价处在下行的区间，购房者大都买涨不买跌，所以购房意愿很弱。很简单的一个道理，在房价下行的时候，买了就会亏，明智的做法就是等。”上述房地产基金人士认为，从各方博弈来看，地方政府可能对放松房贷呼声最高。由于房贷政策和购房意愿的关系直接且紧密，地方政府救市的思路可能就是“求助银行”。

自8月起，目前已经有多个地方政府正式发布了涉及松绑限贷政策的相关通知或公告。

8月1日，福建开始执行的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中明确提出，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房按首贷认定。随后，绍兴市、湖北省住建厅、青岛市亦纷纷参与进来，接棒限购松绑政策。

“目前，国有大行成为信贷松绑的焦点。国有大行要承担更多的社会责任，而股份行则大多在观望。”上述房地产基金人士认为，通常情况下，国有大行政策调整会略领先股份行。

“鸡肋”业务尴尬

面对沸沸扬扬的市场传闻，大多银行保持了沉默。

“政策还没有下来，事情比较敏感，银行肯定都不愿多说。”北京一家股份行信贷部人士向记者透露，“如果银行明确表示了支持态度，那么立刻就会涉及到执行的问题。相反，由于牵涉到监管政策，银行也不可能公开反对。所以，银行目前大都只能沉默，也就是一种观望态度。”

该人士称，按照市场化运作规律，按揭贷款业务比较“鸡肋”，收益不高却得到监管层的支持。“从成本和收益来看，按揭贷款一般的利率也就是基准利率，利差不足3%，对利润的贡献非常有限；相比较来看，小微企业贷款利率、消费贷款等很多信贷品种的利率都是上浮30%，包括一些费用，贷款综合利率甚至能超出40%，与按揭贷款的差距在2.5%以上。”

据他介绍，按揭贷款在银行贷款结构中，是一种比较容易冲规模的品种，占用资金的时间长，也比较稳定。比如，一家银行的贷款额度没有消耗完，通常情况下会选择多放按揭贷款，这样就能达到资金效率的最大化。但是，在银行将信贷偏向小微、三农等业务之后，贷款资金就紧张很多，一些银行常常会遇到放不出款的情况。

“监管政策和银行政策如今都是进退两难。从监管政策看，国内经济下行压力大，要提振房地产行业。但是，一旦放开房贷和限购之后，这么多年扼制房价上涨的成果是不是就白费了呢。而站在银行的立场，监管政策肯定是要执行，但是市场化规律也要遵守，如何协调也需要进一步权衡。”一家外资行行长认为，监管层要求银行多投放资金到房贷市场，但是又规定了相应的利率标准，“这种情况下，让银行很难做”。

该行长也认为，目前四大行在房贷政策调整中的博弈首当其冲，毕竟要承担更多的社会责任。股份制银行在利率的驱使下，可能会有不同对策。“政策上是能够调整的，但是对贷款的审批、放款速度等一系列程序上的东西，银行是能够掌控的。很可能，一旦房贷政策调整，银行放不出款的情况会更加严重。”

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