“如果将过去的25年作为我国房地产业发展的‘上半场’，今后的20年，将是它的‘下半场’。”胡葆森的《谈我国房地产业的过去、现在和未来》一文，被业界看做是25年来中国房地产业的最好白描。

　　在他看来，靠机会、运气、粗放式管理甚至靠胆量赚钱的早期阶段已经远离，经过25年，中国的房地产行业终究从“挖坑就能卖房”、“是个开发商就能挣钱”的粗放式发展阶段过渡到当下，一个由规律推动产生的细分时代。

　　一个新的时代呼之欲出，在这个时代中生存、发展的企业和个人，甚至把舵的政府，一方面用自身的行为去影响和改变着这个市场，一方面又被这个市场影响着去改变自身的思维。

　　【最好的政策环境】

　　政府：把握好节奏 市场的归市场

　　伴随着上半年部分大中城市房价上涨比较明显及全国商品房在售面积总量大、增幅高的客观情况，目前对中国房地产市场的泡沫论和崩盘论充斥着舆论界。然而住建部政策研究中心主任秦虹却表示，应该对中国未来的房地产市场抱有信心，因为面对今年上半年短期的房地产市场变化以及中国经济走势的不确定因素，本届政府并没有像以往一样反复、频繁地出台调控政策，这表明了本届政府对房地产市场发展的问题在某些层面考虑了全局的政策思维。

　　确实，在近期的重要文件中，基本没有提及“房地产调控”，更多的是强调“建立房地产调控长效机制”。这意味着，未来会把保障房建设提到一个新高度，商品住宅建设和房价将主要交由市场来解决。

　　秦虹认为，在政府理性思维及市场新格局的背景下，只要政府尊重市场规律，把握好节奏，中国的房地产就能走出健康的局面。

　　处于中原腹地，郑州的房地产市场，近年来一直较为稳定。中国指数研究院近日公布的“百城价格指数”显示，2014年8月全国74个城市的房价都在环比下跌，而郑州环比上涨了0.5%。分析个中原因，不外乎胡葆森所说，郑州在河南首位度较高，地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，城市化提升空间较大。

　　“政府坚持放开市场的手，用好政府的手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。”胡葆森说，“政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降;还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。”

　　对此，不少业内人士提出，2014年楼市将迎来最好的政策环境：不再以调控房价为目标，不再压制供给和需求。

　　【最好的发展秩序】

　　开发商：细分化时代 转型成后市必然选择

　　物竞天择，适者生存。这个自然界生物进化的基本规律同样也适用于房地产开发商。

　　已经公布半年报的82家上市公司，虽然总营业收入出现增长，但净利润下滑7.43亿元，降幅为3.57%。地产行业利润增速普遍下行似乎已是大趋势，转型成为后市必然选择。

　　一张围绕房地产的转型路径图渐明，一些房企已经朝着单纯开发销售之外的收益之路迈进。王健林立下万达房地产比重2020年降到50%以下，同时成为世界文化企业前10名的宏愿;万科提出成为未来城市配套商的目标，并在王石的带领下全然拥抱互联网思维;一向“唯快不破”的恒大，在地产业放慢了速度，却在多元化道路上突飞猛进，从足球队、矿泉水到粮油、牧业，让人眼花缭乱;而绿城则走上了轻资产模式，并把房地产B2B电商发展得有声有色。当然，它们只是众多房企转型的缩影。

　　同致行郑州分公司技术中心总经理曹庆伟分析，房地产企业的转型、延伸对客户的消费黏度和消费链才是最重要的。

　　不少业内人士都喜欢把过去的十年称为房地产行业的黄金十年，把未来十年称为白银十年。但回想胡葆森那段话：“一旦行业发展进入成熟期后，那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，总能在激烈残酷的竞争中脱颖而出;反之，那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，将不断地被边缘化，甚至改行出局。”或许，对优秀的企业而言，未来十年才是真正的黄金时代。

　　【最好的购房心态】

　　购房者：从恐慌到淡定 心态逐渐理性成熟

　　按照以往的经验来推断，不论是限购取消还是不动产登记暂行条例意见稿的公布，都将会在市场上带来一波震动，但今年的购房者格外淡定。

　　来自郑州市区的多家房产中介都有同感，在限购取消、不动产登记暂行条例意见稿公布后，来登记房源的并没有增多，来买房的客户也没有出现激增。

　　“以前看到政策出台时，心里总是有点恐慌，怕自己买房受到影响。”郑州市民李先生说，“慢慢地，调控政策看得多了，也不像当初时那么担心了，心理承受力强了。”

　　从市场反馈信息来看，相对于前几轮对房价的关注，买方的心态正在发生改变：价格不再是指导买房行动的“硬指标”，大部分购房者都不再耽于那种“山雨欲来”的恐慌，经过前两轮楼市的振荡，对房价涨跌的耐受度也提高了数倍之多，消费者开始更加注重居住的舒适度。

　　此外，投资客的购买行为也在减少。多年来一直致力于攒钱投资买房的郑州市民季先生，在限购取消后，也并未再出手购买房屋，而是逐渐将手中几套房屋卖出。杭州一个项目经理，在其楼盘作降价促销时感慨：“人们正在回归理性，当家庭需要额外住房时，他们仍然会购买，但是已不再想通过炒房赚大钱了。”外媒评价说，中国购房者这种由纯粹投机向刚性住房需求的转变，导致中国房地产市场的运行方式正发生深远的变化。

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