国务院发展研究中心研究员吴庆认为，北京房地产市场供求关系很大程度取决于有无足够需求。
核心观点
房价应该由市场来解决，而不是管制。现在的房价下跌跟房地产调控没有什么关系，现在房价下跌期间是取消限购、限贷的一个好时机。北京房价不跌只有两种可能，一是工资大幅上涨，另外是大幅的通货膨胀。未来房地产在国民经济当中所占比重会有所下降，出口和基础设施仍有增长潜力，但还要加上创新，中国还可以多一些马云。
“青年经济学人”
评选系列报道之十八
吴庆
1969年生，经济学博士、金融学硕士、工学学士，曾师从经济学家吴敬琏。现任国务院发展研究中心研究员，金融研究所银行研究室副主任。当前研究领域：经济增长模式转变、经济体制改革、宏观经济预测、金融创新、互联网金融等。著有《见证通胀：动荡世界中的中国利益》等。
未来房价关键看城镇化
新京报：最近有消息称央行和四大行有意放松首套房的认定标准，你怎么看？
吴庆：本来就应该取消，限购、限贷本来就是不对的，现在房价下跌期间是一个取消的好时机。
新京报：为什么现在是好时机？
吴庆：在房价下跌的时候，我们出台这些政策的话，对市场的负面冲击会比较小。
新京报：放松限购、限贷之后，房价会不会大幅反弹？
吴庆：我不认为现在的房价下跌跟房地产调控有什么关系。我们的房地产调控越调越高，其实根本不应该这么调。最简单的调控，就是增加供给就行了。最后房价见顶还是供给增加造成的。
新京报：有观点认为，因为限购、限贷没有买房的人，可能就会再度入市，需求多了推高房价。
吴庆：房价就应该由市场来解决，而不是管制。尽管没有直接管制价格，但是管制了一部分人的需求，这是不合理的。市场调节最关键的办法就是调整供求，房地产是最容易调整的市场。
新京报：你觉得这一波房价下跌还会持续多久？
吴庆：房地产的未来的趋势，跟限购、限贷没太大关系。中国经济如果未来还有10年以上的增长空间的话，房价肯定会波动，但是波动也不会波动到哪里去。就像美国经济一样，现在美国经济复苏了，它的房地产不成问题。假如说美国没有这一次经济复苏，那它的房地产就会彻底不可收拾。
新京报：就是说房价主要还是跟宏观经济的大势走？
吴庆：目前在许多城市的房地产市场上，已经出现了泡沫。泡沫有两类，一类是价格泡沫，另一类是数量泡沫。
价格泡沫谈的很多，房价高了，大家讨论房价会不会跌。这个世界上没有只涨不跌的价格，涨得太高了，一定会跌下来，这个情况会发生。真实的房价需要扣除通货膨胀的因素。北京房价不跌只有两种可能，一是工资大幅上涨，另外是大幅的通货膨胀。
还有另一类泡沫，数量泡沫。在三四线城市，房价未必很高，但是房子数量已经太多。未来这个市场上的存量需要花很长时间去消化。在彻底消化完这些存量之前，大量的资金会被占用，新的继续开发的机会也不再有。
新京报：你觉得泡沫什么时候会破裂？
吴庆：这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。北京的房地产市场供求关系，很大程度上取决于有没有足够的需求支持，这些需求一部分来源于外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续加大，当地楼市泡沫将加剧。所以，城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。
没有必要大幅降息
新京报：过去房地产是中国经济的一个支柱，特别是对各地政府，房地产泡沫的逐步破裂，各地政府是否能够承受得了？
吴庆：房地产萎靡第一个受牵连的就是地方政府的财政状况。过去很长时间，土地财政的收入占地方政府收入比重很高，而未来这个收入一定会降低，它对地方财政的负面影响一定会表现出来，有的地方政府的财政收入已经遇到一些困难。
另一个就是对金融领域也会有直接影响。在过去几年里，按照监管机构的要求，商业银行已经收缩了对房地产开发的资金支持，但是有相当多房地产开发企业的资金需求，通过影子银行等渠道得到了满足。其实风险还是那么多，只是从银行的表内移到了表外或者移到了别的金融机构。未来风险暴露的时候，不仅要担心银行受到的伤害，也要考虑整个金融体系受到的影响。
新京报：未来最坏的情况会怎样？
吴庆：最坏的情况也不会超过2008年美国那种状况，就是2008年在美国发生的那种次贷危机导致整个金融界的危机，在中国发生的概率非常小的，基本不可能。
我们会遇到一些困难，但是这些困难都是有办法去应对的。有一些办法是用来缓解这种问题，让这个问题变得小一点，也有最终托底的办法，而且有这种托底的渠道，我们现在正在开通。比如说最近市场上有传言，人民银行给五家最大的银行，分别每一家发放了一千亿的流动性。现在不好说这件事情是真是假，但是可以肯定的是人民银行现在已经建立了这样的通道，可以在需要的时候，给金融机构非常迅速地伸出援助之手。
新京报：刚才提到的央行释放5000亿的做法，目前争议也很大，这是不是政策放松的表现？
吴庆：首先我挺怀疑这个事情的真实性。即便是真的，比如说季末有大量的流动性会被锁定，如果考虑这种情况，短期释放一些流动性，这个也无可厚非，这并不意味着大规模地放水。
新京报：微刺激跟大规模放水如何拿捏其中的度？
吴庆：我认为央行绝对不应该大规模地放水，但市场资金利率的稳定很重要。比如季末市场利率高的时候，央行就应该出手调节市场利率。但我认为大幅降息这样的手段是没有必要的。
中国还可以多一些马云
新京报：国内现实的情况是，经济对房地产这个产业的依赖度太高了。现在各地政府急于救房市就表明，依然没有走出房地产支柱的经济发展模式。
吴庆：房地产曾经是中国的支柱产业，未来房地产仍然还将是一个非常重要的产业，但是它的地位不像过去那么重要了。房地产在国民经济当中所占的比重会有所下降，中国经济有很多新的经济增长点。未来出口和基础设施仍有增长潜力，但还要加上创新，中国还可以多一些马云。我不认为马云就真的是取得了完美的成功，他不过就是走得靠前一点而已，中国的企业家需要继续努力。
新京报：你说的创新、转型升级目前还没有迅速地发展起来，成为经济增长的一个点。
吴庆：没有必要一下达到，只要走上那条路就可以了。转型升级一直在发生，只是这个速度很慢，需要加快一些。从国家统计局公布的数字看，中国经济转型正在发生。
8月份，用火车运输的货物同比下降了19%，用飞机运输的货物同比增长了8%，说明进出口运输的东西更加值钱了。再到商场中去看一看，以前强项是服装、鞋帽、玩具和塑料制品，现在这些最低端、廉价的产品已经开始转移到周边国家生产了。我们有了更好的选择，出口增长最快的是机电产品。再到国外商场去看一看，他们厨房中的用品、电子类产品很多是中国制造的。所以，中国经济正在转型，我们要生产更有价值的东西。
新京报：怎样能加快这个转型升级以及创新的速度？
吴庆：中国的经济政策要做的事情就是促进转型升级，让转型和升级来得更快一些，走得更远一些。中国政府要更少花钱去做基础设施的投资，主要的政府财力会用在改变基础、体制、建立保障制度。对于促进经济转型方面，政府要做哪些事情？在经济学家眼中，方法很简单：只要做好“降低交易费用”和“明晰产权”，就能让经济发展。
新京报：能否具体讲一讲如何降低交易费用和明晰产权？
吴庆：在“降低交易费用”上，第一个就是电子商务，还有现在热门的互联网金融。互联网技术的出现大大降低了交易费用，这是世界经济进入下一轮复苏的重要推力。同时中国大力推动“简政放权”，减少政府的行政审批，也是降低交易费用。
在产权保护领域，我们也有两件重大的事情是可以采取行动的，一个是农村土地问题。目前土地产权是不完整的，期限短而且不能交易，导致资本无法和土地结合，进一步导致我们的农业生产相对落后。
我认为，中国农业即将进入一个转折点，之前是靠数量的增长来创造价值，未来是靠质量的增长来创造价值。中国人已经从基本的温饱要求变为吃得更安全、更好，相当多人愿意花更多的钱来改善饮食。因此农业的增长空间可以翻几番，增长速度的潜力超过两位数。
另一个产权保护的领域是指知识产权。世界经济未来的增长是靠创新，信息技术降低了交易费用，创业的门槛变得很低，未来会有甚至30%的人选择创业。在这个需要创新的年代，不是靠体力来创造价值，而是需要新的思维方式、新的思想、新的模式，特别是商业模式的创新。但不保护知识产权的结果就是，谁都不愿意去创新，因为你创新的投入得不到回报。
今年就业会超额完成任务
新京报：创新和升级转型还相对较慢，房地产形势也不容乐观，8月份的系列经济数据也并不理想，你对目前宏观经济怎么看？
吴庆：今年的宏观经济政策的逻辑是“保增长为了保就业，保就业为了保稳定”。现在看来，2014年的经济情况和我们2013年时猜测的有所不同，重大的差别是经济增长没有达到预期，但就业指标超前完成。
新京报：为什么会出现这样的情况？
吴庆：之所以会出现这样的差距，是因为国际经济的相互影响。在世界经济体系中，我们不能只看自己，还要看和我们关系密切的重要经济体，其中最重要的就是美国。
美国经济增长创造的就业，在这个全球化的时代会给全世界带来好处。中国作为最重要的制造业大国，我们能够分得相当的比例，尤其是劳动密集型企业。
比如一个iPhone手机，经济学家对iPhone5做过专门研究，价值6000元人民币的手机，我们只能分到1%-3%的价值，但其创造出的就业岗位，相当部分落到了中国大陆，这是一个有代表性的案例。
今年我们经济增长要达到7.5%的目标有难度，但是我们今年的就业目标，很快能超额完成。
新京报：7.5%的目标有难度，那你认为能达到多少？长期来看又如何？
吴庆：我有两个判断，一个从中长期看，9%、10%已经永远结束了。短期内我们经济增速在7%左右。
我们有两个判断，一个是中长期模型得出的结论，中国高增长的时代已经结束了，以前我们的常态是10%左右，但未来，在新常态到来后，两位数的增长已经成为历史了。第二个就是短期预测得出的结论，合理的增长速度在7%左右。以后我们的增长速度大概在6%左右，经济增速会出现一个台阶式的稳步下降。现在的经济增长速度还在下行，并且还没看到转折点。
新京报：可能会在什么时候出现这个转折点呢？
吴庆：我的看法，就是在重大的改革措施出台的时候，转折点就出现了。所谓重大的改革措施就是像土地制度的改革，或者是知识产权保护，或者说我们金融体制里头的重大的改革发生。下一步在金融领域还有两件事要迈出步伐。第一件事是“监管体制的改革”，第二件事是“国有企业的改制”，这两件事情启动，金融改革才完整。
■人物
25岁才立志向学的“工人”
1990年，从大连理工大学化工学院毕业后，吴庆回到了家乡四川的一家工厂工作。22岁那年当上了车间主任。但他在三年之后，放弃了那份工作脱产读研究生。
“那个工作感到后来真是太简单了，每天的工作10分钟就干完了。剩下大把大把的时间闲着。我那时年富力强，总想做点什么。”吴庆说道。
在那段“闲暇”时光，吴庆漫无目的地阅读各类书籍，其中一本《货币银行学》引起了他的兴趣。1994年，25岁的吴庆辞职赴西南财经大学攻读货币银行学专业，开始了他的学术生涯。毕业之后到国家发展研究中心工作，之后又在中国社会科学院攻读了博士学位，还曾在英国曼彻斯特大学做访问学者。
吴庆自称：25岁才立志向学，35岁才走上正确的道路，45岁才爬到一定高度。
在英国期间，他曾做了一个《选址模型》的纯理论课题，虽然小有成就，但他依然醉心于观察现实的经济生活。
吴庆认为，这个世界分工很细致，科学研究也是一个产业链，有人做前端理论研究，有人做后端运用实践。做理论可能对这个世界没有直接的贡献，但理论的进步会影响这个世界100年。比如科斯1937年的论文，能够影响经济学界100年，但他不能帮助失业的人找工作。
“我的价值取向是做接地气的研究，观察这个真实世界在做什么，争取用我掌握的经济学知识做一点解释，甚至做一点预测。观察对我来说已经足够有乐趣了。”吴庆说。
过去三年时间里，吴庆几次到影院里去看好莱坞大片，但他每次都睡着了。他觉得虚幻世界的惊险刺激远不如现实生活，现实比剧本还要精彩得多，而且现实生活是一部连续的大片。
吴庆自称，现在这个年龄更适合旁观，但他要积极旁观，不吝指点江山。
■ 同题问答
Q:对2014年的经济社会运行，你最大的担忧是什么？
A：决策风险：在改革问题上犹豫不决。
Q:十八届三中全会确定的300多项改革中，你最关注哪一项？
A：首先是经济体制改革。在经济体制改革里头，但凡其中有一个发生了，我觉得就是了不起的。
Q:评论认为，未来两年是改革推进的重要窗口，你认为两年内，最有希望改变现状的是哪一项改革？
A：土地制度改革和知识产权改革。
Q:未来十年，你认为哪个行业最具投资前景？
A：农业。未来会淘汰掉那些低端产品，吃得更健康。
Q:你如何看待知识分子的社会责任？
A：首先要敬业，研究出成果；其次要坦诚，把真实的结论展现出来。
Q:你最推崇哪一位经济学家？
A：茅于轼，他直率、坦诚。还有吴敬琏，他非常敬业。
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