9月28日，北京土地市场重现“冰火两重天”：以“准地王”之名的孙河BCDE地块再中“流拍”咒语，尽管自降身价3.7亿，却未能如期迎来自己的买家；而石景山刘娘府地块，却引发了众多房企的争抢，最终以总价49.17亿、楼面价3.26万的价格被远洋奥宸联合体夺得。

石景山刘娘府地块受到众房企热捧的原因

在现场竞拍之前，石景山刘娘府地块共收到8次网上报价，现场吸引了京投银泰、城建方兴联合体、融创绿城联合体、世茂、保利首开联合体、龙湖、万科金地中水电联合体、远洋奥宸联合体等8家房企或房企联合体参与竞拍，最终经过近80轮的竞价由远洋德俊置业有限公司和北京奥宸置业有限公司联合体以49.17亿元，并且异地建设1000平方米保障房面积的代价拿下，溢价率49%。

中原地产研究部统计数据显示，石景山区域是全北京住宅供应除东西城外最少的区域，最近4年区域内仅供应了8宗住宅用地，且大部分全为保障房。该地块容积率非常低，可以建设为类别墅产品，这在石景山区域非常稀缺，因此竞争激烈。张大伟预测其未来售价有望突破10万元/平方米。根据出让要求，异地配建保障房单价标准为10000元/平方米，地块实际出让总价为49.27亿元，实际溢价率49.3%，折合平均楼面价约为3.25万元/平方米。据了解，该宗地是一宗居住用地和商业金融用地，建筑规模约为15.17万平方米。

据中原地产张大伟表示，刨除各种成本，该宗地的楼面价为4万元/平方米，其中住宅部分实际楼面价接近5万/平方米。本地块的容积率非常低，住宅部分仅为1.1，可以建设为类别墅类产品，而且在石景山区域非常稀缺，所以房企竞争激烈，未来售价有望突破10万元/平方米。

孙河BCDE地块“无人问津”的真相

与石景山刘娘府地块大受热捧的情况相对，一直最受关注的孙河BCDE地块却遭遇二次流拍。

据悉，孙河BCDE地块曾在7月29日流拍过一次，首次挂牌出让的孙河BCDE地块总价46亿元，仅计算该宗地块内住宅部分的楼面价就高达约3.7万元/平方米。不到一个月后，北京国土局于8月25日再挂出孙河BCDE地块，起始总价被下调至42.3亿元，竞价阶梯自2300万元调整至2100万元，竞买保证金自13.8亿元调整至12.7亿元。

据挂牌资料显示，该地块中B地块为学校，E地块为商业用地，仅C和D地块为居住及混合用地。刨除配建学校因素之后，该宗地块的实际起始楼面价仍高达3.5万/平米左右。 规划建筑面积约12.55万平，起始楼面价约合3.7万元/平米。在不算土地溢价率的情况下，此地块的起始楼面价按3.7万折算，成交价已经为5.2万元/平米。

据相关人士称，该地块为混合用地，除配建学校外，商业也需还建一部分给政府；，未来真正可以实现销售的面积不足10万平米，，这就大大提升了该地块的开发成本。据业内人士初步计算，以孙河C地块为例，起始楼面价3.7万，容积率是1.1，产品的组合形态将会是以小高层、多层住宅、低密别墅产品的组合形态，按照业内常规的规划排布，低密度产品容积率最多只能达到0.7，而此部分低密度产品的楼面地价将达到6.9万元/平米，未来进入市场价格将接近15万/平米。

对比前期龙湖、泰禾、首开、中粮四个先进驻的开发商拿地价格涨幅达到30%-80%不等，如此高的价格，令人望而却步。

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