尽管限购在北京短时间内难以松动，但“三元化”调控作为北京下一步的楼市调控思路，已经在逐步落地。

  9月30日，北京市住建委、财政局、地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》(下称《通知》)，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。

  根据新标准，普通住宅认定根据环线、房屋总价和房屋单价划分，5环内总价不超过468万，单价不超过39600元/平米，二者满足其一即可；5-6环总价不超过375万，单价不超过31680元/平米，二者选其一；6环外不超过281万，单价不超过23760元/平米。

  这也是北京4年后再次调整普通住宅价格标准，新标准将使得享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。

  普宅被“豪宅”

  21世纪经济报道记者查询资料了解，在最近的10年内，北京普通住宅标准仅调整过4次。

  且最近的一次是2011年版本的住宅标准，该标准是按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准。

  根据2011年的普通住宅标准，除面积外，对于价格也有详细的标准。四环内北部地区的上限为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米；四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米；五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为20600元/平方米；六环外地区为17280元/平方米。

  照此来看，在符合户型面积上限的情况下，只有同区位的住房低于上述价格标准，才能被划归普通住宅范围。如果高于这一价格，那么即便是户型面积符合低于144平方米的要求，也不能被认定为普通住宅。

  中国房地产指数研究院的历史监测数据显示，2013年全年，北京商品住房销售价格同比涨幅超过20%。2011年-2012年的同比涨幅，也维持在基本相同的水平。

  “如果仍以2011年设定的普通住宅标准衡量当前市场中的住宅是否是普通住宅，实际上，很多项目是"被豪宅"的。”北京大岳咨询有限责任公司金永祥如是介绍。

  早在8月，北京市住建委就曾多次召集中介、行业专家、业主等多个代表探讨北京普通住宅标准的探讨。

  “相比之下，此次调整更符合实际。”北京房地产业协会秘书长陈志介绍，不再区分南北环线，在单价的基础上，加上总价的参考指标，两者只要一项符合即可认定为普通住房，将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围，尽可能将政策覆盖面扩大。

  政策优惠面扩至9成以上

  根据10月8日开始实施的“普宅新标准”，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。

  而在4年前，即2011年版本普通住宅标准，彼时，北京住建委相关负责人介绍，仅有70%的购房家庭能够享受到普通住宅的税收优惠。

  “通知”亦显示，此次调整是结合区域调整系数确定，是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准，即单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套，根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。

  链家地产分析师张旭也介绍，调整后，房源由“非普”转为“普宅”，相应税费成本将降低不少，减少了购房成本，对刚需或者改善性购房需求来说是好事。

  陈志亦如是举例，李某购买西三环一套建筑面积为60平方米的住房，属于该家庭唯一住房，成交单价5万元/平方米。

  按照原标准，该区域享受税收优惠政策的普通住房平均交易价为38880元/平方米，李某需要按房屋实际成交价格的3%交纳9万元契税。

  但根据10月8日实施的新标准，该房屋虽然单价超过了区域标准39600元/平方米，但参考总价468万元/套的标准仍可享受税收优惠，李某只需按房屋实际成交价的1%交纳契税3万元。

  实际上，普通住宅标准的调整也是落地北京“三元化”调控思路的具体体现。北京市住建委早在7月就公布了北京下一步的房地产调控思路并提出，将按照分类调控的思路，采取系列措施，保证供应，稳定市场。适度放开高端商品房项目，加强税收征管，保持房价基本稳定，并适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准。

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