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救市“超预期 年内楼价或回升

https://m.biud.com.cn 2014年10月01日09:51 家居装修知识网  

  放松限贷政策昨日终于水落石出。央行、银监会下发通知,重申首套房首付最低30%、贷款利率最低7折。同时,放松首套房认定标准,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  记者了解到,已有开发商漏夜修改黄金周推盘策略,而银行则多表示将按照要求执行。

  业内人士分析称,“认房又认贷”转为“认贷不认房”,且放开了未限购城市二套及以上住房限贷政策,代表“救市”已超预期,将直接刺激黄金周期间的楼市销量,并可能带动年底楼市价格上升。但短期内,楼市依然以平价走量为主。

  最新消息

  今日凌晨,有按揭中介传出最新消息,在广州,农行第一个跟进,其细则如下:

  1)对拥有一套住房并已结清贷款,为改善居住条件再申请贷款购买住房的,可按照首套政策执行;

  2)对于首套利率在未接到上级行通知前仍按照原规定执行;

  3)目前已有两套或以上并结清贷款,再贷款买房有关首付比例和利率如何执行(主要是在增城、从化非限购地区),也需等总行通知。

  对上述传言,记者随后向农行相关人士求证,但未能得到回应。

  本报讯 昨日,此前传得沸沸扬扬的放松限贷政策终于水落石出。央行、银监会于昨日下午联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)中,重申首套房首付最低30%、贷款利率最低7折。同时,放松首套房认定标准,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  7折马上重现“不太可能”

  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,央行本次调整是出于保持经济增长平稳,以及实现货币政策目标的需要。郭田勇指出,相对所谓的“二套房贷”,“认贷不认房”的出发点更加合理。

  融360信贷专家徐瑾认为,央行重申此标准,更多的是为市场提供信心,也是在响应地方政府要求松绑限贷的呼声,“但由于年底资金偏紧,银行信贷资金所剩无几,而且当前贷款收益偏低和楼市风险偏高,要银行提供7折优惠利率不大可能。”

  郭田勇认为,根据通知中“银行业金融机构要缩短房贷审批周期,合理确定贷款利率”的表述,在贷款价格的确定上,商业银行将拥有更大的自主定价权。

  房企短期内平价走量为主

  “救市已经超预期了,楼价不会跌了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  中原地产项目部总经理黄韬对记者表示,央行这一文件,解除限贷的力度还是比较大的,“全国性的文件对楼市支撑比较明显。”

  黄韬认为,十一黄金周成交量会上涨,但目前开发商以走量为主,不可能量价马上就会起升,买家也需要时间过渡。

  其预计,十月中旬以后,可能有的开发商会把现在较低的折扣慢慢调高,但不会真正涨价。开发商也会考虑,万一明年比较理想,也必须有货卖,所以也可能出现留一手的操作。其预计,今年年底楼价不会贵过去年。

  而徐瑾则对长期楼价走势有相反看法,其认为,央行此举短期内有助于提升10月楼市成交量,但中长期刺激作用仍有限,甚至可能引发更浓厚的观望情绪。

  徐瑾认为,中长期来看,楼市并不乐观,“商业银行并没有提供超低优惠利率的动力。其次,当前房价处于高位,二、三线城市积累了较大风险。再则,房产税预期将至,将大大挤压投机需求。目前一线城市限购并没放开,一线城市领涨引发其他城市跟涨的情形几乎不可能重现。”

  一线城市限购放松或跟进

  有媒体报道,昨天据三亚住建局透露,已制定放开限购方案,目前正在等三亚市政府批准。一旦该传闻成真,就意味着全国仅剩北上广深四个一线城市仍坚持限购政策。

  “一线城市放开限购是肯定的,但是要走完金九银十才有可能,因为一旦放开限购,那就量价齐升,楼市将非常不稳定。”黄韬表示,现在放开限贷,有些人还是没名额,可先解决一些刚需。

  资本市场:

  地产股将迎来向上催化剂

  对节后地产股的走势,不少分析团队也表现出乐观的预期。中信证券地产研究团队认为,政策将会对市场产生极重大影响,其程度远超前几个月放开限购,“ 一、二线城市10月份销售量全面反转,房价下跌幅度逐步收窄,直至下跌周期结束,而龙头公司优势将更加明显。”而中信建投房地产研究团队则认为,目前信贷宽松的趋势才刚开始,地产股在经历了短暂调整后有望重新迎来向上的催化剂,因此重申“流动性不变,行情不止”的观点,维持行业“买入”评级。

  政策解读

  “认房又认贷”

  转为“认贷不认房”

  亮点1

  某股份制银行广州分行信贷部负责人表示,通知最大的变化是关于首套房的认定。2010年住建部等就出台文件,执行“认房又认贷”原则,即借款人家庭已有一套房,再买房算二套房;借款人家庭当前无房,但有房贷记录,不论是否还清,再买房也算二套房。

  “此次从认房又认贷转为认贷不认房,这将刺激很多改善型住房需求。”该负责人认为:“按照二套房认定首付必须达到七成,而且利率要达到基准的1.1倍,这对于很多购房者来说负担很重。如果贷款还清这种改善需求就可以算作首套,那很多家庭都能换得起房了。”

  重申贷款利率最低可降至七折

  亮点2

  上述负责人表示,2008年10月27日起,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,至今首套房利率的下限一直未有改变。不过,近几年,各家银行纷纷上调了首套房利率。虽然今年以来陆续有下调,但目前大多银行实行的首套房利率为基准利率,甚至上浮。该负责人认为,央行此次重申该政策,对首套房利率的下调会有助推作用,不过,各大银行不太可能一下子降至基准的7折,“这需要一个过程。”

  放开未限购城市二套及以上房限贷

  亮点3

  徐瑾指出,《通知》对二套及以上住房贷款政策充分放权,各地金融机构可依市场实际情况制定相关房贷政策。

  《通知》指出,在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

  各方声音

  银行:

  将按政策调整

  利率暂时不变

  此次,在贷款价格的确定上,商业银行拥有更大的自主定价权。不过,记者昨日致电多家银行总行相关人士,得到的答复均是未接到相关通知。

  如工商银行表示,目前未接到相关文件,将在收到文件后按要求进行政策调整。浦发银行也表示,还没收到相关文件,肯定根据要求执行。农业银行同样回应称,该行还没有收到总行文件。

  除农行外,昨晚记者了解到,目前多家银行在广州地区房贷政策暂时未变。

  根据融360最新的房贷调查报告显示,广州已有14家银行的常批利率维持折扣在基准上浮5%区间内。

  房企:

  更鼓励客户做按揭

  售价暂时不变

  “国庆期间的销量肯定会有所增长。”一位广州本土房地产公司营销副总在电话里向记者兴奋地表示,公司正在修改在售房源的付款方式,“以前会鼓励客户分期付款,现在可能会更鼓励客户做按揭,但售价暂时不会有变动。” 其表示,公司正在开会制定对客户的口径,准备连夜将统一口径传播到各个客户及潜在客户处。

  而另一央企营销部门人士也对记者表示,目前已形成多个利好政策的叠加,未来成交量会增长,但价格上涨空间不足,“我们会抓住机会将手上的货提前推出市场,冲刺年底任务!但是价格基本不会上调,走量为主。”

  一位总部位于福建的开发商内部人士则对记者表示,该政策虽已正式下发,但何时能落地到各地银行还不太清楚,可能会有时间差,“政策推出对增加成交有一定促进,但黄金周期间销量上涨多少不好说,真正成交量会上涨,可能要到四季度。”

  记者从多个房企了解到,自从多个城市限购放松,目前二、三线城市楼市已现回暖之势。

  某房企营销高层甚至公开在社交工具上表达销售火热的感慨:“今天是个好日子!9城近10个项目开盘,销售额近40亿!”

  专家:

  迄今“最有力

  度救市政策”

  “这是迄今为止最具力度的救市政策。目前仅剩北上广深没有放开限购。北京也调整了税收优惠普宅标准。” 国泰君安首席宏观分析师任泽平表示,目前需要比较稳定的政治环境,“房地产是周期之母,如果地产能软着陆,中国经济将避免硬着陆风险。”

  但是,其认为,“后续实施效果待观察。由于执行上具体由银行业金融机构自主确定,目前银行负债端成本仍较高,监管机构如何降低银行负债成本成为关键,资产证券化(MBS)或是出路之一,降息降准亦是选项。”

  民生证券宏观研究团队评论时认为,限贷松动已吹响了定向稳增长的号角,“改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。”

  房贷政策演变

  2010年4月 国务院办公厅

  下发通知,规定贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。此后,房地产政策愈加严格。同时还出台限购政策。

  2008年10月27日起 央行

  决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。

  2007年9月 央行和银监会

  “对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。随后,补充通知:“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行”。

  2010年 住建部等部门

  出台文件,执行“认房又认贷”原则,即借款人家庭已有一套房,再买房算二套房;借款人家庭当前无房,但有房贷记录,不论是否还清,再买房也算二套房。

  2011年1月 国务院

  推“国八条”, 强化差别化住房信贷政策,“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  2014年9月 央行、银监会

  联合发布通知指出,重申首套房首付最低30% 贷款利率最低7折。同时,放松首套房认定标准,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

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