9月30日，首套房认定标准松绑的“靴子”终于落地。
央行[微博]在其网站发布的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
民生银行(6.24, 0.00, 0.00%)金融市场部首席分析师李志强向《第一财经日报》称，这是对房贷更进一步的放松，央行给的指导意见已恢复到最宽松的时候，房限已定得很低。
贷款利率下限为基准利率0.7倍
近年来，为抑制房价过度上涨，有关方面推出了一系列控制需求的举措。2014年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，也在一定程度上制约了需求释放，而改善型住房需求受到政策抑制则更为明显。
“一方面，国家规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。”交通银行首席经济学家连平向《第一财经日报》记者表示，另一方面，之前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况也被认定为购买二套房，“新房置换旧房”的改善型需求易被误伤。
“今年以来，房地产市场发生了较大变化，供求关系相对去年出现了逆转，房屋库存高企与需求释放不足的现象并存。”连平称，《通知》明确了房贷口径的放松，“拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，就可以按照首套房标准申请贷款。”
连平认为，此项“贷清不认房”新政超乎市场预期。此前近4年时间里，居民家庭首套房认定执行“认房又认贷”的标准，不符合实际市场需求情况，甚至有贷款历史而名下无房的换房需求也被认定为二套房。
利率方面，央行上述《通知》称，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
连平解读称，首付比例与此前相比无变化，而强调利率七折的下限则力度较大。年初贷款额度受限、银行“以价补量”，按揭贷款利率提升较多；年中多数城市房贷利率高点已过，各家银行普遍下调按揭定价，但利率大多仍以基准及上浮为主。在去年信贷环境相对宽松的阶段，房贷利率下限也多以基准利率0.85倍为主，此次对于下限七折的规定有利于促进银行房贷利率进一步走低，从而有助于降低刚需购房成本。
实际上，除了《通知》之外，各地的地产政策也在加速调整，最具代表性的是北京对普通住宅价格标准的调整。
“这一政策的影响不亚于限贷松动，不单是因为可以减少税费负担，更重要的是降低了对首付款的要求。”民生证券研究院执行院长、首席宏观研究员管清友称，过去普宅标准偏低，大部分房产按照市场价都会被称“豪宅”，所以交易中绝大部分人会把成交价人为做低，省税费的同时却增加了首付款的要求。
房地产市场企稳的催化剂？
《通知》鼓励银行通过发行MBS和专项金融债筹资，用于支持首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。管清友认为，该措施可能成为短期内房地产市场企稳的催化剂。
管清友称，过去银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专项金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。
亦有分析师认为本次政策效果还须看银行执行情况及其他配套政策。
“从目前房地产情况来看，影响还是非常有限的。”李志强分析，据《通知》所述，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
“从银行角度来讲，央行虽然有指导意见，‘认贷不认房’是说只要贷款还清就可以，但买房风险还是要考虑未来房地产价格波动。”李志强认为，银行在具体操作上会更谨慎，央行的指导意见到了银行具体执行有灵活空间。
管清友亦称，值得注意的是，利率7折下限的影响并不像市场想象的那么大，因为自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。
李志强说：“企业的收入在下降，居民的收入增速也在放慢。如果后续没有对整体经济更大力度的刺激，让整个经济有明显提升，仅仅依靠房贷提振经济不会有太大效果。”
房地产市场将进较长“盘整期”
市场认为，短期限贷松动的作用难以体现，甚至会加剧观望情绪，恶化销量。管清友称，房贷新政公布后，10月1~5日的地产销量没有明显改观，同比跌幅甚至有所扩大。除去年基数高外，主要是因为新政细则尚未出台，购房者普遍选择观望，等待银行的具体优惠措施。
管清友认为，中期来看，限贷松动的影响可能要大于限购松动。而从长期来看，政策从过紧回归常态之后，非常规的大规模刺激政策不会再现。在人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等向下压力，以及城镇化、资产增值要求等向上动力的交互作用之下，中国房地产市场将进入较长时间的“盘整期”。
连平亦向本报记者表示，为配合《通知》政策效果，应落实个人住房贷款支持政策。建议央行和银监会指导商业银行对关乎民生消费的个人住房贷款持续加以支持。连平称，此外，还须指导市场合理确定房贷利率。建议中国银行业协会主导开展个人住房贷款业务定价的指引和协调，兼顾银行运营的商业可持续性。房贷利率调整下限的确定应充分考虑银行的利差状况、营业成本和风险成本，使银行具有持续支持个人住房贷款的积极性。
连平认为，还应加大保障房贷款风险管理。建议监管当局针对保障性安居工程项目投资大、回收期长的特征，指导银行有效控制资金运行，与借款人签订账户监管协议；掌控关键资金节点，做到资金内部流转，最大限度地封闭运行；强化风险预警机制，切实防范保障房信贷风险。
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