9月楼市“成色”不足，10月份是房企冲量的关键。“十一”长假将至，多数房企加大推盘和促销力度。业内人士认为，“十一”长假楼市将迎来成交小高峰，环比9月同期或有小幅上升，但与去年同期相比依然将下降，至今年底楼市还将处于调整期。

  降价促销力度不减

  根据亚豪机构数据统计，10月份，北京商品住宅市场预计仅有22个项目(包含1个自住房)入市销售，其中，包括中建国际公馆、北京城建北京密码、方庄公馆等12个纯新盘，泛海国际、常楹公元自由派、首创澜茵山等10个老项目后期。

  在9月阶段性冲高之后，10月北京楼市项目开盘入市数量略减，但降价促销力度依然不减。中国证券报记者近期走访北京的部分楼盘发现，房企降价或者变相降价的力度还在加大。位于北京房山区的五和万科长阳天地，二期计划在10月开盘，目前报价在21000元左右，还有3万抵5万的优惠。而相同区域的楼盘价格基本在25000-26000元之间，这就意味着该楼盘价格实际降幅在5000元左右。位于北京亦庄的合生摩尔公馆项目，准现房销售，单价仅为13800元，而同区域的商品房价格基本都在20000元以上。

  事实上，北京楼盘供应量最大的房山、大兴、通州、昌平、顺义等区域，目前的多数楼盘都有不同程度的优惠措施，同时开盘价格基本都是低于周边在售楼盘，比肩自住房价格。

  朗诗集团董事长田明认为，在成交不足的情况下，很多开发商的房子卖不掉，就会产生现金压力。一些企业为了资金流就会降价，一旦降价，就会带动周边的楼盘降价。

  尽管出现实实在在的降价，但购房者出于“买涨不买跌”的心态，购房变得谨慎。中房集团董事长沈东进介绍，根据目前代理商反馈的信息，各地楼盘的销售情况依然是去化缓慢，大部分城市的开发商都已开始采用做金融产品等方式变相降价，万科、恒大、保利等大型房企在不少城市已经采取了直接降价的促销手段。

  全国限购的城市仅剩5个，但放开限购的城市的成交量并未出现明显回升。不少开发商认为，今年的“金九银十”差于往年，不会出现爆发式增长。“根据市场情况调整，该降就降。”北京万科一位中层人士表示。在年度销售目标的压力下，以价换量的销售策略得到了多位业内人士的认同，部分房企也将全年推货重点放在9月和10月，以冲刺全年销售任务。

  年底前楼市难有起色

  在当前信贷小幅改善、政策趋松的环境下，蓄客、认购率正从年初以来持续恶化转为平稳修复。然而，客源绝对值仍维持低位，与去年低点相近，房企仍然面临着激烈竞争。

  中原地产分析报告显示，6月开始的松绑限购刺激作用逐渐放缓，8月二线城市成交放量后，因为没有信贷的明显鼓励，市场又归于平淡。三线城市成交有所上涨，主要是大部分城市都有以价换量的项目出现。

  在多地相继“放松限购”之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小觑，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放。

  中原地产首席分析师张大伟预计，10月楼市成交量将有所回升，但并不意味着市场已经摆脱困境。虽然楼市及信贷政策均有松动趋势，但显然力度和速度均受到控制。渐进式的放松对市场心理的恢复效果是有限的，市场复苏所持续的时间依赖后继信贷的支持。这也决定了9、10月不可能出现爆发式的量价齐涨局面。

  “目前来看，地方政策无法刺激楼市回暖，使得购房者的观望情绪愈加严重。如果没有重大政策和市场环境的变动，四季度房地产市场依然会处于调整期。”沈东进说。

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