从早前的京投银泰、万科等房企抢夺地铁上盖地块，到近期绿地投资地铁建设，地铁上盖物业开发一直是各大房企争相想要进入的领域。

兴起于城市集约化用地的“地铁+物业”模式，通过开发地铁沿线物业提高周边土地利用效率，将交通、居住、购物、就业等高度结合起来，成为推动城市发展新高地。目前这一开发模式在香港、东京、首尔等国际大都市较为普遍，而尤以“港铁模式”最为成熟和知名，港铁公司也是目前全世界第一个实现盈利的地铁公司，也因此被多个国家或地区奉为地铁上盖物业开发借鉴范本。

作为世界上地铁线路最长的城市，北京在学习“港铁模式”的过程中，其地铁物业发展经历了从国贸、王府井等城市核心区到中关村、东直门等区域中心再到大兴、望京、郭公庄等新兴城市轨道三个阶段。

“目前，北京地铁物业正处在第三个发展阶段，不仅仅满足交通需要，而是在地铁规划之初便考虑与住宅、商业物业开发结合，打造一站式宜居生活，这在近期热销的京投银泰、万科等开发的地铁上盖项目较为典型。”一位北京地产营销总表示。

据了解，作为第三代“港铁物业”的代表，京投银泰万科西华府在上半年劲销22亿后，加推的二期楼王也受到市场广泛关注。而在近日央行、银监会联合发文修改首套房的认定标准，“认购不认贷”同时重申房贷利率最低7折的政策之后，西华府更是引来了国庆销售热潮。记者了解到，黄金周7天，京投银泰万科西华府项目日均接待客户近百组，7天累计成交额轻松突破一亿元。

“地铁+物业”模式迸发潜力

“港铁是世界上第一个实现盈利的地铁，也是香港最大的地产开发商之一，之所以能盈利，并不是来自客票收入，而是通过商业位的租赁，以及地铁上盖一些住宅的出售，包括商铺管理等带来的收益。”上述地产营销人士介绍。

实际上，目前看来颇为成功的“港铁模式”也曾经历初期的摸索和波折。成立于1975年的香港地铁公司，在开通线路之初并没能实现盈利，而且连年亏损。直到港铁公司致力于开发地铁沿线写字楼、商场、住宅等物业发展项目，建设大型私人屋苑和大型购物中心之后才扭亏为盈。物业带动人流，人流促动物业，市场的聚集效应吸引区内外大量消费人流。1998年，香港地铁首次实现盈利，约2亿港元。

在香港，九龙站高端住宅区的崛起成为港铁上盖物业发展的缩影。围绕九龙地铁站，汇聚了漾日居、擎天半岛、凯旋门和君临天下等清一色的高端住宅，为整个区域奠定人气，积累了高端消费人群；进而是城市商业配套的进驻和完善，10万平米圆方商场、新鸿基天玺高端综合体、拥有高端写字楼、全球最高酒店和观景平台的香港ICC等，为区域带来了固定高端商务和游客人群。

据了解，整个九龙站上盖物业涵盖5866户高端住宅、23万平米的高级写字楼、8万多平米的购物中心以及两家五星级酒店。不同类型物业的分布、配比，各种业态之间的无缝对接，对于海景的充分利用，借庞大的地下空间和市政交通设施组织最佳流线，使得区域价值显著上升。

根据统计，纽约、伦敦、东京、香港等城市成熟的“地铁上盖物业”价格平均高于同片区、同等类型物业30％以上，而内地的北京、上海、广州等城市地铁沿线商铺出租率基本都达到100％。

业内人士指出，在国际城市规划中，“地铁上盖物业”已经成为发展潜力最大、实用程度最高、交通出行能力最强的城市高效物业形式，其辐射能力远远强于传统中心区物业。

第三代“港铁物业”低调抢市

在学习和借鉴“港铁模式”过程中，北京地铁上盖物业经历了三代蜕变，逐渐发展成熟并赢得市场广泛认可。

上述地产营销人士介绍称，第一代地铁物业只是简单地依托靠近地铁的交通优势建住宅或商业，如国贸和王府井，代表物业有华贸、新光天地、东方广场等；第二代则在充分发掘交通优势的前提下，着重减震、降噪等技术手段的运用，比如中关村、东直门、西直门等；前两代地铁物业更多是为了满足交通需要，很少考虑地铁本身与住宅、商业等物业开发的结合。

“早期城市的规划，基本上空间很有限，可变动的空间非常小，哪个地方能修地铁站是固定的，城市中心是地铁追着人走，在郊区可能是房子追着地铁走。”

而发展到第三代，才真正将城市规划与地铁建设相结合，在交通便利以及减震、降噪技术成熟基础上，更注重打造“一站式”生活的居住理念，以地铁站为原点，通过直梯、扶梯、天桥和空中连廊等便捷的路径，形成地铁、商业、写字楼、住宅相互通达的人流动线，从而将盖上和盖下不同功能、用途的物业贯穿起来，真正实现新地铁物业的无缝连接，使得生活其中的人们可以轻松享受居住、购物、娱乐、休闲、餐饮、办公等生活工作便利。

以位于西南四环的西华府为例，该项目充分借鉴港式地铁物业，围绕地铁郭公庄站开发建设城市高端住宅、写字楼以及2.3万平米大型主题商业中心，无缝对接地铁站，不出小区直接到达办公、商业地点，形成一站式生活圈和快捷、时尚、品质的生活方式。

除了实现“一站式”便利外，西华府还引入香港十分普遍的台地式设计，即将所有住宅建在2层以上，远离了社区外道路的嘈杂环境，同时打造出北美草原风格的独特台地景观：根据台地高度不同分上下两层，上层由一条200米花镜木栈道串联起三大静态休闲空间，下层由一条200米健身跑道连接三大动态活动空间。另外，小区三排住宅楼皆为南北向，楼间距近90米，空间开阔并保证每栋楼座的合理采光。

纵观目前北京地铁上盖物业，上述万科与京投银泰合作开发的西华府，以及京投银泰旗下琨御府、公园悦府等均属于第三代“港铁物业”的典型项目。从市场成交来看，第三代“港铁物业”颇受京城置业者认可。

数据显示，西华府在上半年楼市低迷的情况下劲销22亿，一举夺得京西南区住宅销冠。目前加推的二期中央楼王，均价42000元/㎡，主力户型82-138㎡，更是受到广大改善型置业者的青睐。琨御府8月中旬推出225套房源，5小时劲销24亿，创年度北京市场开盘当天最高销售记录；公园悦府在今年5月创造了“千人深夜抢房”的楼市奇观。

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