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群租房背后的“堵”与“疏”困局

https://m.biud.com.cn 2014年10月10日11:42 家居装修知识网  

    日租30—50,月租500—800,从三元里、上社、冼村等城中村再到天河CBD商圈的居民小区,群租房现象比比皆是。全市大约有多少群租房?两个月的打击成效如何?广州市来穗人员管理局没有给出答案。

    连日来,记者通过体验和走访,发现群租房群体是一群生存在城市底层的外来者,他们或是从事低端行业,或是毕业不久,甚至只是短暂停留寻找新工作。这一群体收入有限,但同时又亟需在城市中谋得一处立锥之地。而为了对接庞大的群租需求,群租房要么就继续经营,顶风作案;要么改头换面,谎称“公寓”、“旅舍”。

    群租房现象坚挺背后不仅暴露了管理困局,还凸显出外来人口住房需求和正规平价房源供给的矛盾。政府部门为保障住房安全、杜绝隐患以公权力整治群租房理所应当,但缺乏出路的“刚需们”何去何从?

    ■建言

    盼群租房有“标准”

    广州社科院研究员彭澎表示,广州群租房非常普遍,从最初的天河中心区逐步向周边旧式民居扩散,从中心城区向城乡结合部扩展。“如果仅仅只是堵截的话,没有提供合适的居住场所,反弹是必然的。”彭澎说,供求关系是不争的事实。

    他曾向媒体表示,治理群租房应该坚持疏堵结合,特别要重视疏导。“广州要建更多便宜的出租屋,政府建设的公租屋尽可能向外来人员开放,因为公租屋属于保障房的概念,外来人员是享受不到的。”

    记者采访时发现,多名群租客期望政府能够更柔性对待群租房,制定标准让群租房走向规范发展。居住在天河某小区的群租客廖女士直言,若是政府能够制定一定的规范,引入社会力量管理群租房源,把这些曾经无序、混乱之地改为正规的、针对低收入者的住房,或能达到公众、政府和市场的三赢。

    ■记者观察

    只堵难疏不如制定

    “游戏规则”

    群租房的坚挺源于异常紧密的供求关系,群租群体为城市发展作贡献,谋求一处容身之所理所当然;但群租引发的诸如消防隐患、藏污纳垢等一系列的管理问题也是不争的事实。

    以目前保障性住房供应量、准入门槛和所处地段来看,远未能满足此类中低收入者的租房需要,他们迫切的居住需求便交由市场去解决,市区“群租房”由此而生。类似于“人均居住面积少于5平方米”等一刀切的管理让这类群租客有苦难言、没了立锥之地,同时也引发广泛争议。

    现实困境是,“堵”的同时“疏”是缺位的,因而问题一再反弹。寻求“堵”与“疏”之间的平衡,已是政府部门面前的考题。

    香港固然寸金寸土,但在这个拥有超过700万人口现代都市中,低端的笼屋和劏房(类似“房中房”)是被允许存在的。相比起在电视中看到的笼屋,杂乱、逼仄,广州的“胶囊公寓”、“日租房”已是“豪宅”待遇。香港作为亚洲的经济中心尚能容纳笼屋和劏房,那作为国家中心城市的广州为何不可。其实,症结不在于管——如何打压乱象;而是在于规——如何发挥政府这只无形的手,制定“游戏规则”。

    早在1994年,香港颁布了《床位寓所条例》,力图改善并减少“笼屋”。考虑到床位寓所或出租床位租金低廉、地点方便,有一定市场需求,港府并非简单地取缔床位寓所,而是透过立法确保床位寓所符合消防、卫生或楼宇安全的最低标准。

    参照港府经验,笔者认为,广州一方面可着手增加公租房的供应,争取扩大受惠人群;另一方面可适当放宽,对群租房设定指引规范。针对城中村供需旺盛,不妨考虑引入社会力量和村级资源筹建人才公寓,一来保证供需平衡满足村民收益,二来由政府监督改变城中村出租的“散小乱”。与其吃力不讨好,不如在现有条件内整合资源,制定“游戏规则”更为现实。

    ■群租零距离

    记者体验群租的一夜

    16时—17时图片有美感 现实很“骨感”

    8月26日下午4时,在房东指引下,记者穿过天河两条城中村来到一个名为“顺景园”的小区。群租房就位于小区门口一栋楼,该小区比较简陋,楼层较低且较旧,但周围生活设施非常方便,距离上社BRT公交站只有10分钟脚程。

    与网上的图片相比,这间群租房的实际情况逊色不少。这是一间3室套房,共用一客厅、阳台、厨房和卫生间。房间门口摆有一排格式储物柜,客厅里摆有电视机、桌椅、电风扇以及两张双层床。另外,客厅内租客行李物品随处可见,墙壁上电线随意拉扯,使得房间看上去非常杂乱,并有异味扑鼻,但地板和墙壁较为干净。

    据房东介绍,整个套房面积在130平方米左右,但其中客厅的面积几乎占据了整个套房的一半,三个客房面积较小,每间在15平方米左右。然而,就是在这130平方米左右的套房里,摆放有10张双层木板床,共计20个床位。除去客厅、卫生间、厨房和阳台的面积,独立居住空间足人均不足5平方米。

    17时—18时空调定时开放热得满头汗

    “空调房长租是500元一个月,短租每晚40元。”房东说,客厅和没有空调房间的床位长租一个月400元,短租每晚35元。据房东介绍,目前已经有9名租客入住且全是长租。“租客大都是20多岁的年轻人,在天河CBD、岗顶等附近地方上班。”房东说,她们夫妻俩和刚会走路的孩子也住这里,但他们只是“二房东”,而真正的房东每年要从租金中抽水。

    记者住进了一间空调客房。该间客房面积15平方米左右,内摆设3张双层木板床,算上记者,一共住进了6个人,人均独居面积不足3平方米。拥挤的房间仅能放下一张桌子供租客共用。而房间地面插线板和电线环绕,鞋子、行李箱到处乱放,让记者觉得非常压抑。交完押金,记者已被热得满头大汗,正想回屋休息,却被告知空调房是到晚上才开放。

    18时—晚上租客下班回来90后居多

    傍晚7时后,租客陆续下班回来,整个套房里热闹了起来。同住一个屋檐下的租客们早已相互熟悉,看电视、玩电脑、聊天、讲笑话仿若是一家人。据了解,群租房内租客大都单身,但鲜有娱乐活动。下班后有的在客厅看电视,有的回床上玩电脑和手机。

    晚上9时,房东打开了记者所住屋子的空调。此时,其他4名室友已经回家。因为都是年轻人,很容易就打开了话匣。小陈是五名租客中唯一的80后,其他四名租客都是90后。小陈说,他已经有3年的工作经历,目前刚换工作,从事P2P网贷销售工作,业务尚未开拓,还是拿微薄底薪。对于目前的居住环境,小陈非常满意。“包水电费、网络费,还有热水器、洗衣机等电器可以用。”小陈告诉记者,他已经在这里住了大半年,唯一让他耿耿于怀的就是从上个月开始房东上涨了50元房租,现在是每月500元。

    晚上—次日早晨鼾声四起租客称“习惯就好”

    接近零时,租客相继洗漱完,上床准备就寝。虽然套房内只有一个卫生间,但由于洗漱时间比较分散,所以并无出现排队等候情况。灯熄灭,渐渐地,屋内鼾声四起,不时有租客呓语,翻身时吱呀呀的木板声此起彼伏,有“夜猫”租客不停敲击键盘或者走动,即便空调屋温度凉爽,但记者还是难以入睡。

    记者最后一次看手机,时间是凌晨2时30分,“高中生”租客(高中毕业,工作不详,房客称习惯夜归)回来。随后记者再次醒来已经是早上6时40分,短短4个小时的睡眠让记者感到大脑昏昏沉沉。此时,其他租客们仍在沉睡中,由于屋子向阳、窗帘破旧,6时多屋内就已是通亮。7时,“二房东”准时进屋关空调,随后被热醒租客相继起床洗漱,屋子内外再次响声一片,新的一天又开始,群租客劝慰记者:“习惯就好!”

    ■解构供求关系

    谁是群租“刚需”?社会各阶层年轻低收入者为主

    记者通过走访和体验,零距离接触CBD的群租者。他们大多年纪轻轻,普遍20—30岁,在社会上从事服务、网络、货运、销售等行业,承载着梦想奔走于高楼大厦。尽管部分人衣着光鲜,但收入不高,长期为生计而奔波。

    三元里大道北索特莱文艺酒店旁的小路直入200米,在右手边一栋6层小楼里的2楼,租住着湖南姑娘徐昆和张丽秋。去年中专毕业后,一心来广州打拼的她们带着4000元便离开老家的小县城。“刚刚来广州做过洗头妹,也做过服装销售员、化妆品销售员,都是打一枪换一个地方,现在在三元里附近的皮具销售公司做客服,刚做不久所以跟阿秋一起先住床位房,定下了再租房。”仍一脸孩子气的徐昆说。

    广西妹子文颖,她在广州念完大专,学习电子商务的她现在还在找工作,“之前有在三元里卖过皮包,但老板嫌我英语不好,人也不太灵光,就把我解雇了。”容貌清秀的文颖说,现在身上的积蓄不多,所以才选择便宜的群租房,当务之急是赶紧找一份称心的工作,“不包吃也得包住。”

    “顺景园”租客小刘说,城中村也有单人房,但是相对比较远,配套和生活设施远没有目前这个好。“上社的租房情况我都详细了解过。”小刘刚辞掉一份工作,目前在培训机构学习C语言,尚无稳定的收入。小梁是所接触租客中学历最高的,今年刚从济南一所A类本科院校毕业,目前在某杂志社做采编。“实习时候没收入,看便宜就租下了。后来发了工资想换租,但跟房东签了长租合同,租期未到要扣押金,所以干脆不换了。”小梁说道。

    谁是群租提供者?“二房东”应运而生

    面对庞大的群租需求,与员村、上社、冼村等城中村贴满花花绿绿的“日租房”、“月租房”招租广告相比,CBD周边的中介公司显得低调冷清。记者沿着体育西路和天河南走访一圈,询问多家中介公司,他们不约而同称没有或极少群租房房源。

    天河南X宝地产一名知情中介告诉记者,群租房房在业内又称“短租房”,这类房子很少由房东直接经营,而是有房东外包给“二房东”,“二房东”缴纳定额的租金签订数年合约,在不改变房屋结构的前提下,投资增加床位和配套,“例如把一间单人房变成4人房,两房一厅住超过10人是常见的事,有的‘二房东’也住在里头。”

    记者发现,网上联系人几乎都不是房东,多数是“二房东”。在岗顶城中村,一间25平方米的单间月租约为2000元,改装成10个床位的群租房后,按每个床位月租350元来算,一个月收到的租金为3500元,接近单间租金的两倍。

    名为“好口碑”的群租房,位于岗顶城中村里的一个老旧小区中,要兜兜转转绕几条街才能找到。联系人阿紫是个20多岁的外地人,从她口中得知她是“二房东”,也住在群租房里面。这是一间男女混住的群租房,进去就能看见大厅,大厅摆着两张高低床铺,显得更加狭窄。阿紫说,房客大多是90后的打工女青年,也有准备考证考雅思的待业毕业生。“这里交通便利,价格低廉。对城市‘蚁族’最具诱惑力的。”但她对自己的职业和收入绝口不提。

    前述中介表示,在天河六运小区一带,随着外来人口的激增,潜藏于大楼“二房东”有几十人。他们在城区相对收敛,基本依靠网络寻觅客源,很少借助中介公司;而在城中村,他们比较大胆,以贴小广告来吸引注意。据其估计,按照床位日租40元来算,一名专营群租房的“二房东”除了能解决自己住宿问题,每月还能有2000元或以上的纯收益。

    “堵截”群租房衍生新现象

    记者查询发现,尽管2014年广州推出史上最大的6709套公租房,覆盖天河海珠区荔湾等区,但准入门槛基本锁定在广州户籍困难家庭,外来人口无缘参与。据资料显示:已有1.5万户家庭申请轮候公租房,尚且供不应求。在没有明确、可行的疏导渠道时,面对市场庞大的群租需求,有房东开始变通对接,声称出租屋为“旅馆”或“青年旅舍”非群租房,而有些“房中房”中介也开始“盯”上群租房分流的人群。

    群租房改头换面称“旅业”?

    此前有媒体报道,部分“太空舱”公寓或胶囊公寓有所收敛,不过,有知情者透露,其实“太空舱”和“胶囊”公寓并未杜绝,在城乡结合部更是遍地开花。

    白云区三元里地铁C出口往矿泉街方向走300米,就到了华X酒店。这一带是专业市场商贸区,人流繁杂,旅业生意极好。该酒店除了一般标间还有特色的“太空舱”,广告标价68元一晚。

    记者以租房为由被带上二楼,全层均是“太空舱”。记者看到,这是一间单人房,约20平方米不到,原本的床位被撤去取而代之的是四个“太空舱”。“太空舱”为1.5米X1.8米大小,“舱门”是一层竹帘,“太空舱”分为两层,位置狭窄,按规定一个房间能住4人。总台业务员表示,“太空舱”有几十个,租住率超过五成至八成,主要是旅游和商务以及找工作的人,“相比于标间150元,68元一晚的‘太空舱’性价比凸显。”她说,若是愿意长期居住(月租),每天房费50元,每月1500元,年租或半年租价格可以更优惠。面对记者关于群租房的质疑,她回答说:“这是‘太空舱’,新形态的青年旅社,况且我们是有酒店营业执照的。”

    相比华X酒店改建的有证“太空舱”公寓,记者走访的天河北、广州大道的学生公寓、家庭旅馆则可能涉嫌无证经营。在网上输入天河,很容易找到家庭旅馆和求职公寓,规格多数为10平方米的房间分布有6或4个床位。

    记者在六运小区联系搜房网上的房东廖先生,他介绍,该房前身是公司办公处所,后经由改装而成。出租屋没有大厅,打开门就是一条不足一米宽的曲尺走道,走道上摆满了鞋子和水桶。五间小房被单独隔开,有厨房、浴室和阳台。据廖先生介绍,只接受为期半年以上的长租,入住需要登记身份证信息并签订合同。看到墙上和门上张贴着住宿管理条例和消防安全告示,廖先生坚称房子是青年旅舍管理:“身份证信息要到派出所登记,我们每个月都要缴税,是受法律保护的。”而记者了解到,广州正规的国际青年旅舍只有两家,分别位于越秀区共和路和荔湾区芳村陆居路。

    “房中房”趁机揽群租客?

    有中介表示,如果打击群租房,从疏导群租客而言,“房中房”无疑一定程度获益。但能从群租房转到“房中房”必须符合两个硬件,一、签订长租约(起码半年),二、群租房中的高收入者。

    从2009年开始,广州就刮起一场整治“房中房”的风暴。仅天河一区,就摸查到区内有1000多套“房中房”,当年清理了600多套,“房中房”主要集中在天河南、林和、石牌三个街道。不过,由于庞大的市场需求,这一现象屡禁不绝。

    记者走访发现,在天河南和体育西一带,群租房的价格在400—800元,而“房中房”(单间)的月租价格在1200—1800元徘徊。天河城旁的X强地产中介说,基本上所有标榜的单间都是“房中房”,由于面积达到15—20平方米,所以不属于群租房之列。政府正在打击群租房,一定程度让群租客产生疑虑。“有些有条件的群租客前些天来问过价,但还没达成意向,毕竟是以前房租的两倍。”

    湖南籍大学生小王实习期住在天河体育西小区里群租房。他说,因户籍限制,政府的廉租房无法触及,地处偏远的房源不能解决“近火”,住宿选择面其实很窄。小王坦言,群租房是无奈选择。“若是工作稳定收入保证,就转投‘房中房’,起码有个独立的空间。”

    一间地产公司中介李先生表示,六运小区内的“房中房”有几十套,近来生意比较火热,基本上挂出来一天就出租了。他说:“或许是受到整治群租房的影响,(房中房)客流比以往多,租客多是附近基层小白领和应届大学毕业生。”但他强调,受限于收入和消费水平,群租房租户集体转战“房中房”的可能不大,但个别有条件、有改善需求的租客,很可能在这个时段关注其他租房出路,“房中房”成为选择之一。

    策划 谭亦芳

    撰文 见习记者 朱伟良 詹鹏飞

    记者 张西陆 实习生 詹泽苗

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