信贷口径放松，让房地产市场的预期发生悄然变化。尽管央行重提最低七折的首套房贷款下限，但中国证券报记者从多家银行处了解到，实际执行过程中基本难以出现七折利率。尽管如此，对于首套房认定新标准的出台，让改善型购房需求得到释放，市场预期也随着信贷政策的松动而回暖，楼市成交量有望回升。

七折优惠难现

国庆假期前，央行的一纸文件令房贷政策突生变化。其中对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外，央行文件中也提及最低七折的首套房贷款下限。

该文件出台后，已有包括建行、中行、兴业银行在内的多家银行正式发文落实住房政策新规。从各银行的执行上看，对于首套房的认定已经从“名下无房且无贷款记录”的旧标准，放宽至“贷款已结清”等新标准上。

此外，一些银行在落实实施细则上，也对首套房贷款的态度更加积极。兴业银行相关人士告诉中国证券报记者，该行已拟定相关贯彻落实实施细则，将于近日正式实施。兴业银行还提出，在具体执行上，优先配置信贷资源，并要求分行建立个人住房贷款审批“绿色通道”，加快信贷的投放，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

“央行对于首套房认定的政策影响非常大，将使改善型客户全面回归。而且，对于银行来说，这部分客户也是优质客户。”中原地产首席分析师张大伟认为，贷款七折利率将很难出现，但预期后续将有可能出现九折左右的首套房利率，购房者的压力将明显降低。

中国证券报记者在对多家商业银行的采访中发现，目前各家银行对于首套房利率仍按照基准利率执行。“七折利率说的是下限，实际上能够获得基准利率就已经很不错了。”某商业银行的信贷负责人告诉中国证券报记者，即使是银行自己的员工，现在也不可能拿到七折利率的内部优惠。“资金并不是很宽裕，银行整体还是惜贷的。”该人士直言。

市场预期生变

此次信贷政策的松绑，市场供求和买卖双方的情绪已经出现微妙的变化。市场人士认为，未来需求也将受到信贷政策松绑的刺激而开始释放，四季度市场成交量将回升。

数据统计，10月上旬，北京市二手房市场的新增房源较9月同期增长了19.6%，市场新增客源较9月同期增长了9.4%。考虑到网签比实际成交有滞后的情况，从10月上旬的合同签订量（含未网签）来看，通过我爱我家达成的二手房买卖合同签订量比9月上旬大幅增长了91.8%；成交均价也出现了小幅反弹，达到28962元/平方米，比9月均价上涨1.7%，比去年同期下滑5.5%。

有专家表示，受信贷新政和北京市调整普宅标准两大利好的影响，北京楼市表现出了一定程度的向好迹象，具体表现为二手房市场看房量出现一定程度的增加，二手房业主的议价意愿降低，实际成交均价止跌企稳。

专家认为，随着各银行对于房贷新政的落地实施和普宅标准调整所释放出的改善型需求入市，四季度楼市有望复苏回暖，走出此前9个月的低迷局面。

张大伟也认为，信贷政策松绑后，起码可以增加30%的可购房人群，而这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群，对市场的信号意义非常大。

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