供求矛盾比较突出 不能全靠市场调节

  一线房市短期恐难废止限购(市场观察)

  本报记者 宦 佳

  北京的楼市在大半年的低迷后终于在“十一”黄金周有了些许热闹。多家大型房屋中介机构均表示，进入10月以来，北京房屋成交量明显回升。专家分析称，由于目前一线城市的楼市维持了优先刚需、打击投机的主要政策方向，因此短期内放松限购的可能性仍然较低。

  一线城市显现回暖迹象

  上海易居房地产研究院日前发布的报告显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月的环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大，而一线城市9月份的市场成交总体偏弱的特征仍然明显。

  面对高企的库存压力，全国多数省会城市相继取消了限购政策，而北上广深四座一线城市却仍然保持了“岿然不动”的姿态，而在不放松限购的同时却悄悄迎来了市场回暖，其中北京、上海市场活跃度明显提高，广州、深圳楼市走势基本维持平稳。

  以北京为例，据伟业我爱我家市场研究院监测，10月上旬，北京市二手房市场新增房源比9月同期增长了19.6%；市场新增客源比9月同期增长了9.4%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，尽管网签情况由于节假日因素的影响而出现显著下滑，但在市场实际合同签订量方面，北京楼市表现出了一定程度的向好，表现为二手房市场看房量出现一定程度的增加，实际成交均价也止跌企稳。

  “虽然楼市已有回暖迹象，但在房价依然高企，市场需求以刚需和改善为主的当下，房价不具备立即回升的条件。10月份主要城市二手住宅价格跌幅预计将会收窄，下跌城市或将减少。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  放松限购暂时没有必要

  为何一线城市“不松绑”？在张大伟看来，北京这样的一线城市放松限购没有必要。“首先，虽然北京房地产市场降温明显，但土地出让金依然处于高位，截至日前，年内土地出让金已经接近1600亿元，全年突破2000亿元基本成为定局，暂时没有松绑限购的必要。而在自住房大量入市的情况下，商品房销售降幅并不大。整体看市场的成交情况相比二季度有所复苏。其次，北京的契税政策已经是全国最松，其中对首套房90平方米以下按照1%缴纳，90-140平方米的按照1.5%，已经没有下调空间。第三，北京在7月已经表态不松绑限购，最近建委也重申了这一政策，年内除非经济大滑坡，否则可能性非常小。”

  不过，在房地产市场“去行政化”的前提下，一线城市限购政策短期内虽然不会取消，但退出只是时间问题。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表

  示，房地产市场的主要问题已经从过去的总量问题演变到当前的结构性问题，未来将会按照市场规律出台调整措施，去行政化将是大方向。

  “在北上广深这样的一线城市里，供给和需求相比，肯定是需求旺盛。在城镇化快速发展过程中，要改变一线城市住房供不应求的状况，仅仅放开限购是不够的，还必须做好与整个城镇化相应的基础设施建设，才能提高一线城市的承载能力。不能过度依赖放开限购，还应该从多方面入手解决一线城市城镇化过程中住房需求旺盛的问题。”国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民表示。

  短期价格上涨空间不大

  随着房贷新政落地和普宅标准调整所释放出的改善型需求逐步入市，四季度一线城市的市场停止探底趋势基本已无悬念。不过对于成交量和房价能否大幅上涨，业内专家有不同的看法。

  “经历了限购持续3年导致的刚需透支后，此次央行[微博]新政的主要受益对象——改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。且改善型需求无论对房企还是银行而言，都较刚需有更大的利润空间。因此四季度一线城市楼市肯定会比三季度回暖，但因为库存较多等原因，短期上涨的空间也不大。”张大伟对记者表示。

  而上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]则认为，虽然年底之前全国性的楼市企稳反弹的可能性比较小，但一线城市反而可能表现更好一些，由于一线和二线市场的库存压力比三四线要稍微好一点，因此房贷政策的变化几个月内就可以让一线和少数比较强大的二线表现乐观。

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