东方网10月15日消息：据《青年报》报道，今年第三季度上海楼市共计成交商品住宅17857套，成交面积212.07万平方米，同比出现了大幅的下降。
业内人士认为，上海房地产低迷跟限购和紧缩的房贷政有关。近期信贷政策的放松对楼市的影响到底如何，还要视银行的最后实施力度而定。
前三季度的成交量
相比去年出现近3成的跌幅
尽管几乎所有的二、三线城市已经解除限购，上海仍严格执行着限购政策。在限购和紧缩的房贷政策影响下，潜在买家不断推迟购房决定，等待更明确的政策和价格走向，导致本季度上海住宅市场需求疲弱。
统计发现，2014年第三季度上海楼市共计成交商品住宅17857套，环比提升1.72%，同比下跌28.07%；第三季度成交面积达212.07万平方米，环比微涨2.42%，同比大幅下跌31.56%；第三季度成交均价为26800元/平方米，环比微涨0.68%，同比上涨10.47%。2013年季度成交量维持在300万平方米左右，相比之下，2014年前三季度的成交量仅维持在200万之上，出现近3成的跌幅，主要原因在于今年楼市的平淡，政策层面缺少刺激性利好驱动。
与成交量维稳不同的是，上海楼市成交均价从2013年一季度以来，连续6个季度上涨。2014年第三季度上海楼市商品住宅成交均价为26800元/平方米，环比第二季度提升了0.68%，同比上涨10.47%。今年三季度成交均价接近27000元均线，创下2年来最高。
本市新房库存创新高
三分之一是老库存
信贷政策的放松与今年来房地产的低迷形势不无关系。报告显示，截至9月底，全国35个城市的商品住宅总库存创下了近五年新高。而在上海，一手房的库存也创下了历史新高。
根据网上房地产的信息显示，截至昨天，上海一手房可售面积达到1250万平方米。与2013年6月的低点930万平方米相比，上升了320万平方米。
对此，业内认为，尽管连续多个月的供大于求，导致上海库存增加迅速，但总体仍然处于可控范围。业内人士表示，“这些库存中，有三分之一是老库存，也就是说市场好的时候也去化不了，真正的新库存实际上可能也就三分之一，约为400万到500万平方，这实际上还是一个合理的范围。”
高端住宅价格保持平稳
均价仅微降0.3%
受购买情绪疲软影响，绝大多数项目在2014年第三季度遭遇销售下滑。但一些新开盘项目，如万科翡翠滨江，取得了好于预期的销售量。来自仲量联行的数据显示，高端住宅本季度共成交343套，较2014年第二季度上涨16%。在销售市场，本季度五个项目共计推出住宅555套。
位于静安区的由香港嘉华集团开发的嘉天汇在7月首开并推出156套住宅，本季度已售出其中9套，成交均价为每平方米97,533元。位于浦东的万科翡翠滨江在9月推出103套住宅并已在本季度售出48套，成交均价为每平方米71,393元。
仲量联行华东区研究部总监周志锋表示：“个别现金流紧张的开发商提供了更大的议价空间以吸引购房者，但是大部分开发商仍维持稳定的售价。”因此，本季度高端住宅均价仅微降0.3%。
[成交反弹有待检验]
视政策实施情况而定
央行信贷新政出台近半个月，虽然各银行细则都在制定中，而成交已有好转迹象。
据上海中原地产研究咨询部数据显示，10月1日至13日全市一手商品住宅成交面积30.9万平方米，比9月同期增加14.0%。交易放大一方面和9月最后一周出现创年内新高的供应潮有关，另一方面和信贷政策未落地前市场持续发酵，原先还处于犹豫中的心态转化为入市的冲动。
对此，上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，虽然成交开始放量，但其持续性和反弹高度有待观察。从上海一手商品住宅成交情况来看，普通住宅交易比重仅在4.6%。可见即便细则落地对市场影响力也相当微弱。
此外，另一个市场关注点，购房者对利率7折抱有很大期待，而之前央行的通气会上施放了明确信号：9.5折或是今后最大的优惠。此举对市场容易产生误解的7折利率有了明确说法，避免无端猜测。
卢文曦表示，从这次通气会传递出内容来看，各银行的信贷政策基本延续央行信贷新政的口径，并无明显落差，所以预计各行的信贷细则不会给市场带来任何惊喜。从市场心态来看，短期内市场“空窗期”带来的交易紧迫感还会继续释放。而一旦贷款细则落地后，幻想破灭，交易流量或难继续走高。
而也有业内人士对后市抱乐观态度。仲量联行华东区研究部总监周志峰表示，“目前购房者的情绪还是有所改善的，随着细则的落实，我觉得10%到20%的增长还是可以所有期待的。”
但是，地产人士普遍认为，近期信贷政策的放松对楼市的影响到底如何，还要视银行的最后实施力度而定。
而同时，央行放松信贷政策也做一些保留，让市场也持有一定观望态度。9月的最后一天，央行出台了松绑房贷新政，日前再次重申9月30日出台首套房贷认定要求：必须是拥有1套住房已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，才可享受首套房贷政策。
目前上海普通住房认定条件为：建筑面积140平米以下；内环以内低于330万元/套，内外环线之间低于200万元/套，外环线以外低于160万元/套。
与此同时，利率各家银行都倾向于执行基准，至多九五折，各家银行近期将会公布细则。据房地产人士分析，目前市场各方都在等待细则落地，但从风声来看，并不会有太多惊喜，对新房市场的促进效果或有限。
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