今年前三季度广州二手住宅登记交易约3.8万宗，较2013年前三季度的减幅接近五成。中介机构15日发布了今年前三季度广州二手楼市总结与展望分析报告。其中指出，今年三季度，广州二手房市场上业主心态有所分化，愿意小幅让价的业主却有所增多，整体约占四成左右，让价幅度则由上半年的平均5%-8%，上升至接近10%，主要多为“卖一买一”置换型业主、资金需求急切或看淡后市的业主。
专家表示，四季度广州二手楼市较前三季度的“深寒”将会有所好转，价格将基本保持平稳。
二手房交易宗数锐减近五成
据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2014年前三季度广州二手住宅登记交易约3.8万宗，较2013年前三季度的减幅接近五成。整体来说，2014年前三季度广州二手楼价与2013年同期相当，略低于2013年年底，总体稳中略降。
合富置业15日发布的分析报告指出，由广州各区以及各板块的指数看，与2013年12月比较，大部分区域和板块的二手楼价有一定幅度下调。其中海珠区的工业大道、海珠中心片区，由于2013年的升幅较大，2014年的降幅相对较明显；番禺、原芳村、花都、黄埔等外围及近郊片区的降幅也相对较大；天河、越秀等核心市区的价格则相对较稳。
合富房地产经济研究院院长龙斌分析，前三季度，二手楼市总体交投不活跃，价格上冲乏力，主要多方面因素影响，其中受楼价高企、房贷收紧，买家的入市门槛越来越高。同时，整体大环境趋缓，包括经济景气度下滑、政策面仍然趋紧等；不少买家“观望等降”，入市信心不足，购房意愿较弱。三季度，政策释放松动的信号增多，但广州始终未有实质性利好，限购、限贷等政策仍严格执行，买家大多看不清后市，入市较犹豫。
值得一提的是，广州外围及近郊的部分低价新盘不断涌现，分流二手刚需客源的现象明显增加，部分买家“等降”心态加剧。据介绍，今年上半年，广州中心区一手和二手的楼价总体仍然维持高位企稳。据合富辉煌(中国)市场研究部监测显示，天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的新盘价格均在3万元/㎡以上，超过4万元/㎡的新盘不在少数，总体价格维持高位企稳。三季度，中心区个别项目，低开或特价单位走货，如天健上城不足2万元/㎡出货、明珠花园2.2万元/㎡特价单位等。
报告指出，番禺、花都、萝岗等外围区域的新盘价格则实惠得多。如华南板块新盘的价格在1.5万—2万元/㎡之间；萝岗新盘的价格在1.3万—1.5万元/㎡之间；金沙洲也有部分一手楼盘的价格在1.4-1.6万/㎡左右；此外，中海锦城、万科金域中央等部分广佛交界的项目也趁机跨界低价揽客。
中心六区二手住宅套均总价225.4万
尽管业主心态有所松动，但是由于换房需求增多，部分买家“一步到位”等因素，今年上半年，二手楼市素质较好的中高端单位需求有所增多，总体成交均价结构性拉升。
据合富标准指数数据显示，2014年前三季度广州中心六区二手住宅成交均价高达2.6万元/㎡，个别月份甚至逼近3万万元/㎡的大关，同比上涨21.3%；套均总价225.4万元，个别月份甚至超过250万元，同比上涨23.3%。
合富置业的分析报告指出，由成交单价的分布看，1.5万元/㎡以下的成交明显下降，由2013年的三成六，降至2014的两成五；2万元/㎡以上的占比明显增加，其中2.5万元/㎡以上的占比由2013年不足两成增至2014年的三成。总价方面，2014年二手住宅买家套均总价300万以上的占比在15%以上，较2013年的10%左右有所增加；相应的，200万以下占比则有所减少。高价段物业成交增多，主要与较优质中高端物业成交增多有关。
报告还显示，受房贷仍然偏紧以及“卖一买一”、二次及以上置业者增多的影响，前三季度一次性付款的比例上升至四成以上，较2013年的三成左右明显上升。其中越秀、原荔湾、天河等中心四区一次性付款的比例接近五成。
对于接下来广州二手房市场的走势，龙斌认为，四季度广州二手楼市较前三季度的“深寒”将会有所好转，他表示，央行在“十一”前出台“房贷”新政，广州一手楼市对新政也做了较积极的反应，人气和交投量均恢复到与往年正常月份相当的水平。
南方日报记者 郑佳欣实习生 何家伟
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