黄瑜，中国指数研究院常务副院长，中国房地产TOP10研究组办公室主任、中央财经大学硕士生导师。长期致力于中国房地产市场研究和企业研究，主持中国房地产指数系统研究十余年。

限贷政策调整的背景：鉴于2014年以来成交下滑价格下行的市场情况，中央实施分类调控，各地在三季度陆续放松限购。但从实际效果来看，放松限购政策短期刺激需求入市，但持续性不强，大多数城市成交量回升仅维持2到4周；放松限购政策无法改变市场趋势，三季度全国房地产市场继续下行。

限购政策对市场影响需要一个过程，市场需求反应领先于成交备案数据：从前两周交易备案数据来看，交易量回升不明显。主要受备案周期延缓、多数银行政策有待落地和多数需求仍处于咨询观望阶段。但从我们掌握的市场一线数据看，限贷放松后市场活跃度已显著提升。一是，房贷新政后二手房看房量环比增加20%以上。二是，十一黄金周以来重点城市新开盘均价上涨0.4%，去化率提升至62%；市场需求较回升。

前三季度全国房地产市场继续下行。重点城市前三季度成交面积同比下降17.2%。供应方面，20个重点城市前三季度上市面积同比增长1.2%，销供比0.78，市场库存继续增加，全国百城住宅价格指数三季度继续下行。全国市场整体下行趋势较为明显。从北京市场情况看，北京市场前三季度总体成交443万平米；供应面积792万平方米；市场可售面积继续增加，去化周期延长；短期市场仍呈下行态势。

四季度到明年上半年市场将逐步企稳回升。限贷政策调整后，预计市场成交将逐步回升。但目前市场总体库存偏高，四季度供应继续增加，短期市场供求难以逆转，短期内市场量价尚不具备快速上涨条件。基于中国指数研究院房价决策系统的预测，预计四季度成交环比有所回升，但仍较难超过去年成交水平；价格将逐步止跌。明年上半年随着需求稳步释放，市场成交同比将有所增加，库存去化加快，市场或将企稳回升。

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