一手楼市加大促销分流二手市场买家 预计四季度成交将从“深寒”中略呈回暖

　　二手楼市季报

　　今年上半年，买家的观望情绪逐渐加深，二手楼市人气清淡，交投逐月小幅探底；到三季度，整体调控政策向松，二手交投低位筑底。据广州市国土房管局数据显示，2014年前三季度广州二手住宅登记交易约3.8万宗，较2013年前三季度的减幅接近五成。据合富标准指数监测阳光家缘网签数据显示，上半年广州二手住宅月均网签约为2100套，较2013年的3000套左右明显下滑。到第三季度，二手交投低位筑底，7~9月网签量在1650套/月左右的低位止跌，但回升仍乏力。

　　在三季度，受“佛山解限”等政策向松等信号影响，买家的心态发生了微妙的变化：部分价格敏感的“刚需上车族”，担心价格会上涨，看楼积极性增加；部分“首改”需求则追捧降价优质笋盘，三季度的交投因而止跌企稳。总的来说，前三季度买家以“等降”心态为主，入市意愿下降。

　　专题文/图/表：记者王荔珏

　　中心区：二手价坚守高位

　　据合富辉煌（中国）市场研究部监测显示，上半年，天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的新盘价格均在3万元/m2以上，超过4万元/m2的新盘不在少数，总体价格维持高位企稳。三季度，中心区个别一手项目低开或特价单位走货，不过，大部分项目的价格仍然坚挺。据合富标准指数数据显示，2014年市区新盘附近的较优质二手物业，价格基本维持在2.5万元/m2以上，不少超过3万元/m2。总的来说，市区无论新盘还是较优质物业的价格，仍高位企稳。

　　外围区域：客源被分流

　　与市区新盘价格高企相比，番禺、花都、萝岗等外围区域的新盘价格则实惠得多。外围及近郊部分一手项目低开出货，有效地吸引了不少“刚需”买家前来捧场；部分新盘的价格与周围二手盘甚至有所倒挂，对部分二手客源的分流十分明显，同时也影响买家的购房心理，等降心态进一步加剧。

　　上半年买家观望“等降”的心态明显，不少买家的价格期望较高，他们预期价格降幅在10%~20%之间。具体来说，购房的迫切程度不同，还价的幅度有所不同：“刚需”首置的还价幅度在10%~15%之间；高端买家和需求不算迫切的买家，还价幅度集中10%~20%不等；部分高端买家后市信心不足，入市意愿不强，但也有部分高端买家追捧地段较好、素质较高而价格有所让步（约10%）的优质“笋盘”。

　　四季度预测：低位企稳

　　目前，房贷新政的落实仍需时日，央行在“十一”前出台“房贷”新政，广州一手楼市对新政也作了较积极的反应，人气和交投量均恢复到与往年正常月份相当的水平。不过，中心区及番禺等区域的二手楼价始终高企，业主让价出货的意愿不强，加上高昂的二手税费，外围及近郊新盘分流部分二手客源的现象仍将持续。

　　预判四季度广州二手楼市较前三季度的“深寒”将会有所好转，主要体现在人气较前三季度或会有所增加，但交投量大幅放量的可能性不高，以维持低位企稳或温和回升为主，价格基本保持平稳。

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