首先，上海的产业地产发展空间巨大。当前，上海产业用地达到1000平方公里，要占整个上海土地面积的1/6，由于未来上海在增量土地上已经把门关死，那这1000平方公里的产业用地就是上海最大的土地资源。单纯从产业园发展角度看，例如漕河泾等发展较好的开发区单位平方公里的产值已经超过了200亿元，发展空间是相当大的。在目前房地产的行业来看，单纯的住宅或者单纯的商业已经无法满足消费需求，与产业结合必然是未来房地产的发展方向之一。

  其次，目前产业地产发展存在诸多问题。由于上海的特殊性，传统的产业园区盈利模式已经没有办法继续，一方面靠土地一级开发产生的土地增值收益，另一方面靠招商以后企业产税收上缴后的财政补贴，这两种方式都难以为继。仅以土地一级开发获取利润非常困难，在当前土地动迁成本高企状态下不亏钱就不错了。真正做产业地产成功的案例非常少，其中以华夏幸福为典型，即使如此，华夏幸福的成功也很难复制。另外，上海政策不明确也是产业地产发展的关键瓶颈之一。虽然提出的政策概念非常好，但是规划政策严重滞后，落地难度大。

  第三，产业地产怎么做。

  1、除了住宅，都称产业。将产业地产的界限模糊掉，即除了住宅就是产业。产业用地中，不管是商业、办公，还是工业，都是以前的说法和界定，其实今天的界定没有这么明确了，互相的界限很模糊，既然已经模糊，为什么要规定这么细呢。所以，我觉得除了住宅是一类之外，那么其他都属于产业，商业算消费产业，办公更是大多数产业最主要的载体。一切都归于产业反而好做。

  2、进行市场化运作，尊重市场规律。做产业地产，不能只站在政府管理的角度去考虑，需要兼顾各方面不同主体的需求，共同来做，才能共同把这个事情做好。能够让专业的企业加入，不管是开发的，还是运营的，应该是让专业企业共同来参与未来产业运营。

  3、不要让规划成为操作瓶颈。目前产业地产运作发展中，政策是核心，规划是瓶颈，最后问题都出在规划上，由于规划上种种限制，使得当前政策最终无法落地。而上海的规土部门，特别强势，貌似讲原则，换个角度讲，也可属于教条，是典型的不尊重市场规律的一种政府管理方式。还是应该让市场化运作起到决定性因素，规划不要在这方面总是限制。

  4、金融工具与产业地产尽快结合。要尽快开发出产业地产证券化或REITS类的金融产品，来支撑整个产业地产未来运营，特别是支持非销售型产业地产的长期运营。如没有这些金融支持，产业地产运作模式也只能是选择开发—销售模式。

  除了住宅地产，剩下的都是产业地产，前景异常广阔。虽然现在问题多多，但是上海如果真要想做成一件事，无论是政策还是规划上的问题均不是问题。对于这些地主(拥有大量工业用地的企业)、开发商、运营者以及金融机构，可以提早布局，共同分享上海产业地产带来的巨大红利。

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