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广州旧楼加装电梯难推进 因补偿搞不定

https://m.biud.com.cn 2014年10月21日10:11 家居装修知识网  

  广州市旧楼加装电梯阻力在哪里?高、低楼层住户利益诉求存在巨大的差距。近日,广州市法制办回复了市政协委员《旧楼加装电梯亟需补偿参考标准》提案,回复称研究了3年的补偿方案还不成熟,需要进一步论证修改完善。

  建议

  补偿未先行加装电梯难推进

  2012年,广州市政府出台了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(以下简称《试行办法》),这对破解旧楼加装电梯的困局,起到了积极的推动作用。然而,加装电梯的难点仍然在于高低层之间的矛盾,不同的利益诉求,显然需要业主的充分协商。

  今年8月,市政协委员韩志鹏向市政协提交的提案中反思,《试行办法》强调业主间要充分协商,但为何往往在实际操作过程中难以协商?

  他认为,原因有多个方面,其中一个主要方面是《试行办法》缺乏协商的依据。在旧楼加装电梯这个问题上,所谓协商最重要的是如何对利益受损的业主进行补偿。

  韩志鹏说,但是究竟如何补偿?哪些需要补偿?根据什么补偿?《试行办法》无明确规定。值得关注的是,负责草拟《办法》的广州市法制办曾经在2011年8月30日,对其《“四个一点”加装电梯的建议》明确答复:为了指引业主之间协商,经市政府同意,法制办正委托广州市社科院研究制定相应的补偿参考标准,并将该标准作为一个指导性的补偿参考标准,在业主之间协商提供参考、指引。“遗憾的是,事过3年,这个补偿参考标准仍未见出台!”韩志鹏说。

  韩志鹏认为,由于缺乏补偿参考标准,有部分利益受损的业主未得到应有的补偿;有部分利益受损的业主漫天要价;有部分利益并未受损的业主无理索赔。许多楼宇加装电梯因此受阻,许多曾经和睦的邻居反目成仇。

  答复

  加装电梯补偿标准不成熟

  记者了解到,市法制办在回复韩志鹏的提案称,2011年曾牵头制定《广州市既有住宅增设电梯试行办法》,期间联系广州社科院,进行加装电梯的出资分摊参考标准研究。2012年初,广州社科院完成初步研究,形成《广州市既有住宅增设电梯分摊补偿参考标准设计报告》。

  2012年3月30日,市法制办组织相关政府法律咨询专家、房地产专家和部门对初步成果的合法性及科学性进行了研讨。市法制办称,该成果著作权属于广州社科院,鉴于尚不成熟,社科院也不同意发布,由社科院再作修改完善。

  市法制办称,2014年5月,市社科院将完善后的研究成果以论文《既有住宅加装电梯费用分摊补偿方法的理论分析》形式发表,“获得了学术界认同”。2014年8月,市社科院将研究报告以《广州市既有住宅增设电梯集资分摊费用参考标准》(以下简称“《标准》”)呈送市政府参考。

  然而,截至9月9日,在法制办召开的《标准》研讨会上,房地产领域的9位专家和规划局、房管局、质监局等部门,仍认为社科院制定的“标准”不够成熟。

  解释

  《标准》的损失量化因素不完整

  记者发现,市法制办的回复对补偿标准指导性意见迟迟未出台进行解释。

  回复解释,旧楼加装电梯本身是民事权利,业主们在这个博弈过程中有他们自己的判断,任何标准都只是参考,但是市社科院发布的《标准》给群众提供了思考的方向,社会公众可以参考《标准》调整各项指标。

  回复还解释,《标准》的主观因素较多,可考虑用公平的方法量化损失,未来《标准》还要研究安全性评价、遮挡、噪声、维护费用等可量化的因素,并且加上住户的加装意愿,这样才能使补偿《标准》更加精确。

  回复还解释,《标准》尚不够成熟,市法制办建议再行论证。特别是由于分摊和补偿属于不同性质,建议考虑分开对此分别深入研究。

  市法制办在回复中表示了《标准》尚不成熟外,建议《标准》重点研究利益分配。

  市法制办称,旧楼加装电梯补偿属于民事法律关系范畴,涉及多重法律关系。由于加装电梯后高层楼房产生升值价值,而低层楼房反而有贬值的可能,这两者间的利益是混合的。

  下一步研究要把利益分离出来,平衡和分配好这两方利益。让高层在享受使用利益的同时,让渡部分升值的利益给低层,使低层分享一部分增值利益。

  市法制办解释,这种利益共享机制要从增量入手,实现利益平衡,让低层有一定的积极性。法制办称这种利益共享机制是一种创新,也较为复杂,还需要深入研究。

  ■相关

  市社科院论文计算分摊和补偿费用,以安装成本为40万元的9层住宅安装电梯为例

  1楼每户补偿4.49万元

  9楼每户分摊3.96万元

  20日,记者在《城市问题》(2014年第5期)杂志上搜索到了广州市社科院发表的论文《既有住宅加装电梯费用分摊补偿方法的理论分析》(以下简称“《分析》”)。记者发现,《分析》构建了计算模型,计算出高层用户应该分摊的费用,以及低层用户应该得到多少补偿。

  《分析》构建了既有住宅加装电梯分摊补偿费用标准制定模型。模型使用了4组基础数据: 电梯使用频率、房屋升值率、补偿后同意的住户比例和完全不同意的住户比例。

  在获得4组基础数据之后,为计算各楼层住户的受益程度因子、加装意愿因子和综合影响因子,确定3组权重。而高、低楼层的补偿的结果则是根据基础参数值和权重,是在标准制定模型上计算出来的。

  《分析》在结论中写道,以加装一栋安装成本为40万元的9层既有住宅的电梯为例,从第3层以上,需要承担分摊费用和补偿费用。这与日常生活中9层楼的既有住宅一般3层以下不愿意加装电梯的客观现实是相符合的。

  经计算,最高层住户的总分摊费用最高,为11.88万元,以一层3户计算,每户分摊的费用为3.96万元,“这一费用水平一般在住户的承受范围之内,且一般远低于因加装电梯而带来的房价升值,方案容易获得高层住户的认可”。同时,1层的所有用户可以得到4.49万元的补偿。

  与高层收益增值率相同,低层住户不仅不需要负担电梯加装费用,而且能在房屋增值的情况下获得额外补偿,当他们的收益与高层相同时,将可进一步增加推动加装电梯的同意率。

  《分析》还称,其分析的模型在操作过程中存在不足之处,正是因为如此,在开展既有住宅加装电梯工作时,应该高度重视协商谈判,在协调不同楼层住户利益分配中的作用,再辅之以科学合理的分摊补偿费用标准,这将能高效破解当前面临的诸多难题。(记者/马喜生)

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