珠海已高起点打响新一轮“三旧(旧城镇、旧厂房、旧村庄)”改造攻坚战。城市更新项目如何计算地价？对原产权人如何进行补偿？最新公布的《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法(试行)》(下称“《办法》”)规定，对临时改变功能的旧厂城市更新项目，珠海将不另计地价，而如改造前为工业用途的更新项目以出让方式取得土地使用权的，拆除1平方米原有合法建筑面积，可抵扣2平方米建筑面积地价。
拆建项目或“拆一免二”
对于拆建类的城市更新项目，《办法》明确按照不同的规定抵扣应缴地价款。如改造前为工业用途的更新项目以出让方式取得土地使用权的，拆除1平方米原有合法建筑面积，可抵扣2平方米建筑面积地价，而以划拨方式取得土地使用权的，拆除1平方米原有合法建筑面积，则抵扣1平方米建筑面积地价。无合法建筑面积的，原已缴纳的土地出让地价款予以核减。
至于城中旧村更新项目，则分成两种情况，其中由村集体经济组织自行实施或者由政府城市更新实施机构直接实施的，以规划条件确定的容积率部分建筑面积不计收地价；而通过公开交易选择实施主体的，以公开交易确定的容积率部分建筑面积不计收地价。
除旧工业厂房、城中旧村以外的城市更新项目，《办法》则以容积率为核定标准。如改造前改造范围内的整体建设规模容积率小于1.0的城市更新项目，拆除1平方米原有合法建筑面积，可抵扣2平方米改造后用途建筑面积评估市场价格。而改造前改造范围内的整体建设规模容积率大于或等于1.0的城市更新项目，改造后项目容积率2.0(含)以下部分，不再补缴地价；容积率在2.0至2.5(含)之间的部分，按其改变后的用途以办理地价核准时相应用途评估市场价格的50%补缴地价；容积率超过2.5的部分，按其改变后的用途以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准补缴地价。
旧工业用地有两种补偿方式
《办法》还明确了城市更新项目的收购补偿管理原则，提出属于政府规划调整或收购储备土地用于城市更新活动的旧工业用地，对于原房地产权利人的全部补偿可按两种方式处置。
第一种方式为，以出让方式取得土地使用权的工业用地，收回后以公开出让方式供地的，可按照其“原用地面积×新用地公开出让成交的楼面单价”进行计算，作为补偿总额予以原房地产权利人；以划拨方式取得土地使用权的，可按照其“原用地面积×新用地公开出让成交的楼面单价×60%”进行计算，作为补偿总额予以原房地产权利人。
另外一种方式为，收回时暂不公开出让、不具备出让条件或规划为市政及公共事业用地的，按假定该用地用途为商业10%、住宅30%、酒店30%、办公30%，容积率为1.0，依据收回时相应用途评估市场价格标准进行计算，原以出让方式取得土地使用权的工业用地，按照计算结果的100%作为补偿总价予以原房地产权利人；原以划拨方式取得土地使用权的工业用地，按照计算结果的60%作为补偿总价予以原房地产权利人。(记者/罗文范)
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