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“惜贷”常态化背景下房企的四大应对策略

https://m.biud.com.cn 2014年10月22日13:46 家居装修知识网  

  今年以来,受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,房企深陷资金链危机的现象频现。回顾今年以来房企破产或“跑路”现象,继浙江出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后,房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、西安浐灞•新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商、杭州中都集团等,甚至还发生大型品牌房企被股权收购的现象。

  从短期内来看,市场又进入新一轮的市场低谷期,买卖双方仍然处于博弈状态,即使限购政策取消、部分省市“救市”政策出台、央行也发布“救市”措施,大多数大中城市仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响,面临较大的去库存压力,这会进一步影响企业的资金面。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,银行“惜贷”常态化的现象还会长久持续,此时,未来市场仍然存在不确定性,尤其是中小企业,可能面临更多的债务违约的市场风险。对于房企来讲,应该未雨绸缪,或坚持跑量的高周转策略,加大去库存力度,通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力;或创新融资模式,拓宽融资渠道,调整资产负债中长期结构,想法设法降低短期负债比例,调整资产负债结构,降低短期债务违约风险;或向“轻资产”模式逐渐转型,摆脱对于大体量资金的过分依赖。具体来讲:

  第一、企业应继续坚持高周转跑量策略回笼资金,同时加强对市场库存的调节能力,以此对冲银行“惜贷”常态化对楼市的影响。

  在银行“惜贷”常态化的市场背景下,即使一部分一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下,大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性,尤其是中小企业,可能面临更多的债务违约的市场风险。

  因此,在2014年第四季度的时间里,开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,坚持以现金为王,尤其是对于上市房企而言,由于还有企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因,年底这个时间段内采取高周转的市场策略回笼资金势在必然。同时,房企应继续密切关注市场周期变化特征,尤其是在市场周期低谷期,应加强对市场库存的调节能力,以此对冲银行“惜贷”常态化对楼市的影响。

  第二、调整资产负债中长期结构,想法设法降低短期负债比例,调整资产负债结构,降低短期债务违约风险。

  其实,上市房企为避免短期偿债压力过高,对债务结构已开始进行有针对性的调整,比如部分公司已经开始大幅提高长期借款占比,采取相关措施降低短期负债压力。

  以2014年下半年部分房企已发布的中期票据融资计划为例,在中国银行间交易商协会今年9月初放开上市房企中票融资的政策出台后,近期交易商协会再次召集部分券商细化发债细节。部分房企已经闻风而动,纷纷发布公司中期票据融资计划,试图通过落实中长期融资计划缓解短期资金面压力。

 

  第三、拓宽融资渠道,尤其是非传统融资渠道融资,比如房地产信托、海外融资等。

  从房地产信托渠道来讲,近三年房地产信托规模快速增长,根据同策咨询研究部监测数据,2011年-2013年的房地产集合信托规模分别为3139.01亿元、2197.58亿元、4004.74亿元,每年的同比增长率分别为56.97%、-29.99%、82.23%。

  进入2014年,银行信贷紧缩导致房地产市场低迷,房企对于资金面需求持续增加,这为房地产信托的发展提供了市场机会,同策咨询研究部监测数据显示,2014年上半年,信托公司发行的房地产集合信托规模为1628.8亿元,和2013年同期的1634.5亿元的规模相比,并没有明显的下降。

  从上述数据来看,开发商今后将更加注重房地产信托等非传统渠道融资,以此调整来平衡目前由于银行“惜贷”常态化而带来的企业短期内资金面压力较大的现象。

  第四、向“轻资产”模式转型,比如万科的“小股操盘”模式,已成为房企思考的方向。

  “小股操盘”模式是万科总裁郁亮于年初提出的概念,在其看来,这是万科探索合作开发模式的进一步深化,转型之后,万科只占小股份,通过输出管理和品牌来实现公司规模化扩张。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,“小股操盘”是一种“轻资产”模式,这种轻资产模式最大的特征就是“同股不同权”。一般来讲,品牌房企会有比较大的收益权利的谈判能力,从这个角度来讲,“小股操盘”有利于提升品牌开发商的净资产收益率,也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额和利润,进而可以摆脱增长对股权融资的依赖,提高为股东创造回报的能力。

  同策咨询研究部监测数据显示,在2013年万科新增加项目104个,其中有约66%的项目为合作、联合方式获取;2014年上半年万科新增19个项目,其中公司持股低于50%的有4个,持股比例为50%或51%的有6个。

  万科利用“小股操盘”模式向“轻资产”模式转型,小试牛刀之后已取得了明显的成效,当前,在融资难度增加、成本攀升的市场背景下,“小股操盘”已成为其他房企思考转型的方向。

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