“9·30”楼市新政对银行支持个贷业务，对限贷放松、利率放松、融资放开3方面做出了支持，“无论是开发商还是消费者，只要买入房产就能保值增值的时代一去不复返了，”面对政策放松，房地产行业内部人士却这样对《红周刊》记者说。本期“互联网所改变的行业”之房地产专题首篇，邀请伟业我爱我家研究院分析师宋辉，一起聊聊房地产行业已经发生改变的基本面。
宋辉认为，现阶段楼市整体的供求关系是分化、错配的局面。在年末或将迎来一场暖冬，但持续性仍待观察。与之前相比，目前不管是投资周期还是需求周期上，房地产行业基本面已经发生实质改变，投资风险在显著增加，房企的转型也迫在眉睫。
岁末年初楼市将迎复苏
《红周刊》：房地产长周期由供求决定，中短期的波动更多受制于货币政策。从长周期来讲，您怎么看待房地产市场？
宋辉：我们认为现阶段楼市整体的供求关系是分化、错配的局面。分化具体表现为：部分二三四线城市供过于求，库存高企，需求疲软；一线城市整体需求依然较大，但由于限购政策和信贷支持力度的不足，出现了需求在短期内观望、不能有效入市的情况。
错配表现在市场产品的供求结构上。比如一线城市，以北京为例，在2014年上半年至今出手买房的人群，主要是具备一定实力的改善型人群和成交迫切的刚需人群。而现阶段北京楼市，由于过去几年土地供应主要集中在五环外、五六环之间甚至是六环外，且地价高企。相对而言，在地价成本倒逼的情况下，开发商在这些区域的大户型、别墅等项目供应较多，由于建设周期较长，期房不少。而对于市场刚需来说，这些项目的户型偏大，买不起；对于改善型人群来说，这些项目位置偏远，周边配套不好，医疗状况也不好，难以即买即住。在这种情况下，就形成了市场供应和需求之间的供需错配，也导致消化缓慢。类似北京的情况，在其他一些一线城市也是存在的。
总体来说，我们对于市场现阶段供需方面的特征判断是：部分城市供大于求，库存高企，需求疲软；一线城市整体需求依然可观，但供求错配现象较为明显，在房价高企、市场购买力支持力度不足的情况下，导致消化缓慢。
《红周刊》：就中短期而言，随着各地取消限购政策、调整限贷政策，不少人认为地产股投资将逐渐从政策向基本面转变，宽松政策的效果将逐渐显现，未来成交量回升是大概率事件。对此您怎么看？
宋辉：限购政策目前已经基本退出了除北上广深三亚以外的城市。信贷方面，央行、银监会9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》也以按揭还清为条件放开了二套，并对不限购城市放开了三套房房贷的申请限制。限购、限贷政策都已整体放松，未来也是要逐步退出市场的趋势。而在10月9日，由住建部、财政部、央行三部门下发的《关于发展住房公积金个人贷款业务的通知》，对于市场刚需来说，以及对于未来盘活公积金使用的长远方向来说，都是较大的利好。10月29日，李克强总理也在国务院常务会议上提出要重点推进6大领域消费，“稳定住房消费”被列入其中，这一信号，我们认为大致可以看做为2015年的楼市提前定调。
考虑到这些政策的利好，我们认为，今年春节前楼市将在年末迎来一场暖冬，成交量复苏可以预期。但是这一复苏势头的持续性，依然有待观察。整体来看，宏观经济因为淘汰产能、调结构、地方经济去房地产化等方面因素的影响，长远来看，市场已经不可能再度像过去的十多年那样“高歌猛进”，而是进入一个相对的稳定期和平衡期，业内称为“白银时代”，而我们称为“后开发时代”。
在这种情况下，市场产品的精品化、细分化、品质化将成为大趋势，能够做好产品、更有效地获取资本、土地、市场资源的品牌开发企业将持续获得优势，而实力、品牌、产品欠缺的中小企业将面临被整合、淘汰的命运。
在成交量方面，我们认为从目前到今年年底以及来年的春季，预计成交量都将逐步复苏。在这样的一个背景下，相对来说，未来股市地产股中的蓝筹股可能价值更大，但也不排除有部分企业通过合纵连横实现跨越式增长的可能。
“9·30”不会复制2009年小阳春
《红周刊》：历史上，最近一次房地产政策大力度由紧而松发生在2008年，与“9·30”新政比较，两次背景有何异同？行业表现会否复制2009年的情形？
宋辉：背景的差异很大：第一个方面，2008年是国际性金融危机演化为全球性经济危机的开始，现在中国正处于本轮经济危机的缓慢筑底震荡上升期。记得2009年一季度GDP降到了7%以下，当时的宏观经济面临巨大的下行压力。在此情况下，我国政府被动采取强有力的刺激性政策，货币、信贷、行政、市场多管齐下，通过“四万亿”刺激拉动宏观经济提速。增发的货币除了进入产业领域之外，也大量涌入了房地产开发市场，从而促成了2009年楼市房价飙升，成交量暴涨。
2014年所处的宏观背景则与当时有很大差异。经济上，我们现在处于前期刺激政策的消化期。目前宏观经济增速的放缓和政府主动调结构的关联性很大，更多是自发性调整。外部环境上，目前美国经济复苏势头相对较好，欧洲虽然陷入泥潭但也基本处于底部阶段，非洲市场在这几年迅速成为我国重要的产品出口市场，宏观经济外需缓慢增长的势头还是有的，这从9月份我国出口数据增长就可以看出，外部环境的相对稳定，为本轮经济结构的调整创造了一定的条件，在调整的大前提下房地产行业的调整也就顺理成章。
第二个方面，2009年刺激以来，房价水平相比2008年接连上涨，类似北京这样的城市房价翻了3倍。其他地区城市房价涨幅也远超过工资增长水平的增幅，多则两倍、三倍，少则70%~80%。这种爆发式的价格增长，形成了购买力和价格水平的巨大错配矛盾，将大量市场基础需求挤出现阶段的楼市成交之中。价格差异也是两次宽松政策重要的背景不同点。
第三个方面，供需结构的不同。2008年的宏观楼市是供应不求、需求巨大的卖方市场。而现在由于上次货币政策的大规模刺激，形成了许多二、三、四线城市存量过剩、市场需求受购买力不足因素影响而相对虚弱、消化缓慢的情况。一个是供应赶不上需求，一个是供应结构性的大于需求，这是两个时间背景在供求关系上的第三个不同点。
第四个方面，上届政府的刺激政策是无奈之举，本届政府的调整政策是主动为之。两届政府的差异，一个强调行政管控，一个强调市场和法制，这也意味着宏观调控方式和方向的差异。
《红周刊》：2008~2009年降低利率同时下调差别化住房信贷门槛，目前很多人也在呼吁降准和降息，您认为未来会降准降息吗？
宋辉：货币政策走向取决于宏观经济的走向，以及结构调整的成败，还有就是外部经济、金融环境的变化。从今年以来，央行多次定向的流动性释放，但却从没有进行全面的降准和降息，信号表明本届政府在货币政策方面更加慎重，其核心目的还是为了服务结构调整的大局和维持社会稳定、保障就业的大局，楼市在很多时候并不在货币政策调整的范围内。
我们认为，从目前看未来专门针对房地产市场的货币政策调整可能性很小。宏观货币政策方面，我们认为，在现在市场流动性相对宽松，而货币的信贷成本较高的情况下，未来央行的政策估计仍将以定向的利率调控为主，比如通过PSL、回购操作等工具干涉市场中，短期利率水平，但很难会全面降准、降息。
一个基本的逻辑是，全面降息——让大量的钱再回到市场，这意味着新一轮的通胀，政府很辛苦才将CPI调到2.1%左右的低水平，让政策掉头、再发钞，结构调整和稳定经济的原步骤就会被打乱。我认为本届政府几乎不会这么来操作。
基本面实质性改变
《红周刊》：2008~2013年，我国住房按揭贷款的门槛一直在提高，现在放松管制是否意味着基本面实质的改变，使得政策具备了正常化的客观条件？
宋辉：基本面的实质性改变其实存在于几个点：
一是价格。这个已经说了。2008年价格水平远低于目前，价格就意味着购买力的差异，购买力就等于市场在成交阶段的有效需求。
二是人口。2008年时，80后最老的一族是28岁，最年轻的18岁，是这一代人的置业、婚姻、生育高峰期。需求本身就十分庞大。2014年，90后最老的一族是24岁，马上面临置业、婚姻、生育周期。80后和90后的不同家庭背景和人口结构，决定了双方楼市的需求方面是产生分化的。90后的小年轻，父母以65、70后为主，这部分人赶上了90年代、2000年代房地产市场逐步放开的过程，往往已经有房；80后的父母则以55、60后为主，他们很多人没有赶上合适的时候。这样的错配，促使80后买房的需求在过去的几年里是不可避免的，而90后则相对更有自主性。同时应该看到，80后的人口数量在结构上也要大于90后人口总量，这是由生育周期决定的。由于人口周期的不同，促使未来的市场需求必须要放开对改善型需求的扩容，否则仅仅依靠90后这样的所谓刚需，那市场的巨量供应和实际需求人群之间的不平衡就太大了，市场会难以为继。
在投资周期上，现阶段属于前期存量和资本转化的消化期，楼市的投资属性虽然不会改变，但投资价值却远比2008年要有所下降，投资风险在显著增加。
在需求周期上，我们正处在刚需人口出现下滑、改善型需求由于过去限购限贷政策的执行逐步累积并入市的阶段。2008年则是刚需为主。
《红周刊》：从具体数据来看，供给上库存中短期以及长期趋势是怎样的？
宋辉：根据国家统计局数据：全国1~9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1~8月份扩大0.3个百分点。9月末，商品房待售面积57148万平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米，办公楼待售面积增加46万平方米，商业营业用房待售面积增加206万平方米。以上的存量面积是官方数据，去年土地市场热时大规模出售后的很多项目并未进入统计数据。在存量方面，宏观市场上很多城市的基础数据统计并不全面。
我们认为未来一段时间是存量消化期，市场成交量会上来。但同时因过去土地出让的新增量也会进入存量的统计口径。这会促使存量消化的速度并不会很快。长期来看，我国楼市的存量在经过未来2~3年的消化，会逐步回归相对平稳的一个水平。不过这也要看土地出让的节奏和速度如何。
《红周刊》：目前房地产产业链面临的最大的问题和瓶颈在哪里？
宋辉：我们看有两个方面：一是过剩的生产力和相对萎缩的市场需求之间的矛盾。过剩的生产力事实上是指开发企业数量太多，良莠不齐，产能过剩；二是低水平、同质化的产品集中和更高要求的产品需求之间的矛盾。
《红周刊》：从以上您的观点中也可以看出，房地产行业高增长、高毛利不再，转型成为诸多房企不得已的选择。
宋辉：并购、转行、多元化发展等等都可能成为房企转型的方向和形式。需在产品、营销、布局、运营等方面创新，做出符合市场需求的产品，品质更优秀、成本控制更到位、融资能力和土地获取能力更强势的企业才会有竞争优势。
相关知识
楼市基本面改变下房企将被迫转型
评论：中小房企将迎转型年 要么转型要么退出市场
2016亏损房企将增多 房企利润率红线险情
房企降价跑量将成主旋律 房地产私募股权基金走俏
明年楼市整体向好 龙头房企估值有望提升
政策解锁房企融资忙 一二线城市房价或加速反弹
一线楼市或强势反弹 房企将加快去库存步伐
楼市去库存：房企将现差异化策略
海南楼市变局：小房企将谢幕 大房企重涌入
房企再融资4年后“开闸” 上市房企将率先受益