随着城市化急速发展，作为深圳市土地资源最充沛的龙岗区如今也面临土地压力。
“大学城不能规划得满满的！”“大学城周边的旧村旧工业区能否通过改造释放空间？”……在9月底召开的龙岗区政协第三季度协商议政会上，数名政协委员就大运新城、龙岗中心城的土地规划“拍砖”建言。
龙岗中心城到底还有多少土地空间？南方日报记者近日从龙岗区城市更新办和龙城街道办获悉，龙岗中心城及大运新城范围内，通过旧工业区改造可释放的土地空间至少达7个“天安数码城”规模，通过旧村改造可释放的土地空间或达4个“公园大地”规模。
不过，因拆除难度大或整体规划较好，大围、爱联等部分城中村近20年可能都不会拆除。
工业区改造4工业区拟“工改工”升级
在9月26召开的第三季度协商议政会上，龙岗区政协委员谌毅兵、杨毅等，纷纷就大运新城、国际大学城用地问题建言献策。
“大运新城已经没什么地了，以后要是有新的大学进来怎么办？”谌毅兵表示，大运新城目前规划比较满，如果有其他大学要进驻，可能存在土地不够的问题，他建议龙岗区结合城市更新，将其他区域(例如坪地、横岗等)也纳入到规划当中，为后面进驻的大学项目预留空间。杨毅则提出，建设国际大学城，在土地方面要保留一定弹性，为以后添加新项目预留空间。另外，空地利用与老旧工业区、城中村整治更新应当结合起来，要特别注重整体性。
针对上述问题，龙岗区城市更新办主任周柏平回应称，通过旧工业区和旧村改造，大运及周边片区至少能够腾出7个天安数码城规模的用地。他表示，黄阁坑工业区通过“工改工”可释放出20多万平方米土地，相当于两个天安数码城规模；回龙埔工业区通过改造，也能释放出20多万平方米土地；龙腾工业区通过升级改造，也能腾出2个天安数码城规模的用地；龙城工业园也准备“工改工”，改成写字楼。另外，大运周边的横岗街道也有部分低端产业改造空间。
龙岗中心城、大运新城的旧工业区改造具体规划如何？记者近日就此采访了龙岗区城市更新办和龙城街道办。
位于龙岗中心城西北角的龙城工业园，目前正在申报城市更新单元制定计划。该项目拟拆除用地范围达13.64万平方米，拟拆除建筑面积达24.27万平方米，由深圳市龙岗佳兆业房地产开发有限公司负责“工改工”改造。该项目目前正在开展专项规划前期工作。
回龙埔新工业区城市更新项目占地面积达19.64万平方米，需拆除建筑面积达23万平方米，由深圳市恒明置业发展有限公司负责开发。其城市更新单元制定计划已于2013年8月公告，目前正在开展专项规划前期工作，房屋收购已完成85%。有关会议要求，龙城街道办要加快协助项目申报计划、单元规划编制等前期工作，龙岗区经促局要加强产业引导。
黄阁坑工业区城市更新项目由深圳市益田集团股份有限公司、深圳京基开发有限公司负责。该项目被列入2010年实施计划，单元规划已获批，正在开展扩大范围的计划申报工作。该项目占地24万平方米，房屋收购已完成29%。
龙腾工业区城市更新项目由深圳市中龙投资有限公司负责。该项目一期已列入深圳市2011年第二批计划，二期已列入市2011年第四批计划，目前正在开展查丈、评估、房屋收购等前期工作。
记者注意到，上述四大工业区，除龙腾工业区地处深惠路爱联段外，其它三个工业区均处龙岗中心城西北角。另外，从规划图看，与龙城工业园一路之隔的中德电子厂也将列为城市更新单元进行“工改工”升级，其占地面积与龙城工业园相仿。同时，位于黄阁坑的雅俊眼镜厂也将升级改造。
城中村改造多为商住一体 或大幅改善商业配套
城中村改造，也将是龙岗中心城土地空间拓展的重要方式。记者获悉，目前正在推进或计划推动的城中村改造项目，包括新老西村、黄阁新村、爱联陂头背、建新村、岗北村、爱联旧村、黄阁新村、回龙埔旧村等。显然，爱联社区占据大头。
新老西村城市更新项目由深圳市万科九州房地产开发公司开发。该项目拆除用地范围达22.61万平方米，需拆除建筑面积40万平方米，已签约建筑面积37万平方米，完成比例达93%。目前，该项目一期综合体部分主体已封顶，二期5#—2地块已确认实施主体，单元规划调整取得批复。相关会议提到，关于新西村因龙岗河边征地而不配合谈判的问题，按照区委主要领导在爱联社区工作站召开的座谈会精神，相关部门正在协调处理。
爱联社区A区城市更新项目由深圳市锦峰集团有限公司主导。该项目2010年转入制定计划，单元规划于2010年6月24日批复，分三期实施。项目占地面积7.99万平方米，房屋收购签约率达59%。据悉，该项目单元规划调整未完成审批，一期承租户特安汽车检测站清退难度大，二期剩余约6500平方米未完成房屋收购。
爱联石火片区城市更新项目由深圳市龙威信投资有限公司负责开发。该项目被列入2010年实施计划，单元规划已批复，分三期实施。项目拆除用地范围达15.41万平方米，需拆除建筑面积22.3万平方米，目前房屋收购签约率达78%。部分私宅、学校用地涉及长安汽车店等物业未签约，谈判难度较大。
爱联陂头背、建新村城市更新项目由深圳市利联龙城房地产开发有限公司主导。早在2006年，该项目就被列为深圳市城市更新计划。不过，其单元规划于2010年10月才获批，拟分四期实施。该片区占地面积达21.83万平方米，需拆建筑面积35.37万平方米，已签约建筑面积5.31万平方米，完成率仅为15%。
爱联旧村，是龙岗中心城最大的一个旧村改造项目。该项目占地面积达44.21万平方米，由深圳市富通房地产集团有限公司、深圳市亚森文化实业有限公司、深圳市名居房地产有限公司、深圳市宇宏投资集团有限公司、深圳市和德惠行投资发展有限公司等联合开发。该项目列入2010年实施计划，单元规划于2013年1月6日批复，拟分四片区实施。目前，地铁站片区一期剩余约3.1万平方米未完成收购，二期基本完成房屋收购，三期剩余约3万平方米未完成收购；北片区地块已收购房屋约4.2万平方米，剩余约2.1万平方米未完成收购；中片区一期房屋收购签约55%，整体房屋收购达42%。
黄阁新村片区城市更新项目由深圳市盛隆兴业投资发展有限公司负责。该项目拆除用地范围5.97万平方米，需拆除建筑面积8.99万平方米。该项目已完成房屋收购工作并确认实施主体，施工现场在进行土方开挖及基坑支护工程。项目实施主体今年年内将动工建设。
回龙埔旧村改造项目，拆迁范围23.5万平方米，改造建设用地14.53万平方米。该项目是龙岗区大运新城首个大型旧改重点项目。项目一期拆迁范围约10.85万平方米(包括学校、道路用地)，总建筑面积309349平方米，其中幼儿园、社康服务中心等公共设施建筑面积9000平方米，保障性用房14000平方米、华侨安置房13000平方米。
记者大致统计了一下，龙岗中心城计划改造的旧村面积约120万平方米，相当于4个“公园大地”规模。业态方面，多数旧改项目为商住一体。其中，爱联社区陂头背、建新村、前进村等将安排大量商业进驻。若规划能够落地，大运片区的商业配套将大幅改善。
民间“拍砖”旧改应防被开发商“牵鼻子”
有人认为，龙岗中心城除天安数码城外，整个城区缺乏产业支撑，这对龙岗中心城的发展不利。“从以往看，很多旧改项目，开发商搞什么，就成了什么样的业态。”相关人士建议，对于旧工业区和旧村改造，政府部门应当强化指导，科学布局，避免被开发商“牵鼻子”。
龙岗中心城部分城中村不会拆除。龙岗区城市更新办主任周柏平日前透露，大围、爱联片区等部分城中村可能近20年都不会拆除，这些片区可通过综合整治提升片区环境，为一些创业者提供低成本的居住空间，目前这项工作已着手研究。
“旧村不一定要全部拆掉。”龙岗原居民张先生向记者表示，龙岗是客家人的聚集区，有一定的区域文化，龙岗区在城市更新过程中一定要保留本土文化，将本土文化与现代化、国际化相结合。“外来务工人员也不可能都住得起花园小区，有些规划还不错的城中村，完全可以通过综合整治提升小区环境”。
34个重点城市更新项目一览
城市更新项目名称用地面积(万㎡)平湖街道龟地禾虾岭31.58平湖街道旧墟镇片区GX0116.84平湖街道红朱岭片区29.68布吉金稻田片区中片区8.44布吉木棉湾入口片区7.5布吉街道南门墩13.2天安岗头(华为科技城ZDY17)59.66华为科技城ZDY0442华为科技城ZDY05、ZDY06(坂田村)63.2华为科技城ZDY0166华为科技城ZDY02(象角塘村)34南湾沙塘布中南片区12.13南湾下李朗旧村37.3横岗128工业区片区14.42横岗荷坳片区23保安片区21.82龙岗老墟镇34.5
城市更新项目名称用地面积(万㎡)龙岗南联小学段旧村16.2龙岗南联港台片区23.91龙岗南联向前村25.7龙岗南联简一、简二、黄龙陂片区28.86龙岗南约积谷田旧村7.23龙城爱联旧村44.21龙城爱联陂头背、建新村21.83龙城爱联石火片区15.41龙城爱联社区A区7.99龙城新老西村22.61龙城黄阁新村片区5.97龙城盛平第二工业区10.02龙城龙腾工业区108黄阁坑工业区24回龙埔新工业区19.64龙城工业园13.64坪地街道丁山河两岸185
重点项目扫描
佳兆业项目最多龙城更新力度最大
记者从龙岗区城市更新办获悉，该区确定了包括黄阁坑工业区、龙腾工业区、新老西村在内的34个区领导挂点重点城市更新项目。仔细观察这34个项目，其中最大的项目为坪地街道丁山河两岸城市更新项目，拟拆除用地范围达185万平方米，为15个“天安数码城”规模；更新力度最大的街道是龙城街道，34个重点更新项目中占了11个；参与更新项目最多的开发商是佳兆业，参与项目有4个。
两项目占地面积均超百万平方米
综观34个重点城市更新项目，坪地街道丁山河两岸城市更新项目算是占地面积最大的，达185万平方米。
该项目由碧桂园公司、深圳市衡佳投资集团有限公司负责。据此前深圳媒体报道，该项目与深圳国际低碳城重点启动区——高桥产业园相接，总占地面积约183万平方米。在功能定位上，该项目以高科技为带动，以商务交流为吸引，以生态环境为聚合，以人才吸引为磁场，将建成宜商、宜居、宜业的智慧生态新城。项目规划涵盖高新科技产业孵化园、深莞惠企业交流中心、宜居幸福之城、国际双语学校、星级酒店、文化中心、体育公园、商业步行街等配套，一方面实现综合服务区、核心区宜居宜业的功能，改善市容市貌，提升城市竞争力；另一方面将有力地为国际低碳城提供服务配套，满足高端人才的工作和生活需求，从而实现城市升级与产业转型“双赢”。该项目涉及拆迁的建筑面积达150万平方米，其中权属清晰用地比例不到70%。目前正在开展申报计划立项的前期工作。
除丁山河项目外，更新面积超过100万平米的大项目，还有龙城街道的龙腾工业区城市更新项目。该项目用地面积达108万平方米，拟拆除建筑面积148万平方米，由深圳市中龙投资有限公司负责开发。项目一期已列入市2011年第二批计划，二期已列入市2011年第四批计划，目前正在开展查丈、评估、房屋收购等前期工作，尚无建筑业主签约拆迁。
相比之下，34个重点更新项目中占地面积最小的，是龙城黄阁新村片区城市更新项目(位于龙岗中心城白灰围一路和愉龙路交汇处西北侧)。该项目占地面积仅5.97万平方米，由深圳市盛隆兴业投资发展有限公司。
龙城街道更新11个项目
龙岗区8个街道中，重点城市更新项目最多的是龙城街道，占了11个，为34个项目总量的三分之一。
11个城市更新项目分别为爱联旧村、爱联陂头背和建新村、爱联石火片区、爱联社区A区、新老西村、黄阁新村片区、盛平第二工业区、龙腾工业区、黄阁坑工业区、回龙埔新工业区、龙城工业园，其更面积总量达293.32万平方米，相当于18个“星河时代”规模。
龙岗街道在34个重点更新项目中占了6个，紧次于龙城街道；坂田街道占了5个，排名第三；平湖街道和布吉街道分别占了3个；南湾街道、横岗街道分别占了2个；坪地街道最少，重点更新项目只有1个。
开发商最多拿下4项目
深圳旧改市场蛋糕争夺激烈。龙岗区的旧改竞争如何？34个重点城市更新项目用地都被哪些开发商拿走了？记者统计了一下，其中佳兆业集团拿的项目最多，共有4个。
佳兆业集团参与的4个重点更新项目，分别是布吉街道南门墩、华为科技城ZDY01、华为科技城ZDY02(象角塘村)、龙城工业园。其中华为科技城的两个项目用地面积分别达66万平方米、34万平方米，布吉街道南门墩城市更新项目和龙城工业园项目的用地面积均超13万平方米。4个项目总用地面积达126万平方米。
排在佳兆业之后的，是“桂芳园”公司。该公司在34个重点城市更新项目中拿了2个，分别是平湖街道旧墟镇片区GX01、平湖街道红朱岭片区，两个项目用地面积加起来超过46万平方米。
除佳兆业、桂芳园外，其他开发商都只参与了一个更新项目。参与这些更新项目的不乏万科、保利、天安、益田、京基、华润、信义、富通、碧桂园、水榭花都等知名开发商，只有一个项目是由社区股份公司负责开发(横岗保安股份合作公司，负责保安片区城市更新项目)。
另外，部分项目由多个开发商一起开发，如龙岗老墟镇城市更新项目由华昱、华特、鑫业投资、嘉兴数码等4家企业联合开发；龙城爱联旧村城市更新项目由富通、名居、亚森文化、和德惠行、宇宏投资5家企业联合开发。 南方日报记者 张东方 图表：麦瑜瑜
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