“2014年第三季度，长沙商品住宅新增供应量同比上涨2.8%，成交量同比下降35.8%；地价同比下降60%。”21日，DTZ戴德梁行出品的2014年3季度长沙楼市相关数据新鲜出炉。

　　戴德梁行长沙分公司副总经理文学指出，根据调查数据可知，长沙三季度商品住宅供应量不减，但去化速度放缓，库存攀升；虽然商品房市场供销比整体走高，但土地市场降温明显。

　　长沙商品房去化周期需16个月 岳麓区库存位列第一

　　报告显示，2014年1-8月，长沙市内六区商品住宅月均供应量达到102万平方米，大于近四年月均98万平方米的供应量，而月均成交量只录得69万平方米，低于近四年月均86万平方米的成交量。

　　截至2014年8月，近三年长沙市内六区新建商品住宅库存高达1367.3万平方米，按照近一年的去化速度计算，去化周期约达16个月，其中岳麓区库存占比32%位列第一，望城区、雨花区和开福区均占比17%，并列第二，芙蓉区则只占4%，去库存压力最小。就库存户型来看，90平方米以上的中大户型占比达到78%，而60平方米以下的户型仅占6%。

　　文学认为，三季度的松绑限购以及其他“救市”措施的效果目前无法从数据上得到充分反映。从限购来看，长沙以90平方米为界，限小不限大，解除之后，对90平方米以上中大户型库存占比78%的长沙楼市影响相当有限。

　　土地市场商业用地占比剧增高 新区出让占比居首

　　戴德梁行的报告显示，2014年第三季度长沙内五区土地出让面积189.4万平方米，环比增长146%，成交金额38.5亿元，环比增长95%。

　　从区域来看，高新区占比52%，相比2014年上半年增长40%，成为土地出让最密集的区域；开福区占比16%，增长1%；岳麓区占比20%，下跌11%；雨花区占比8%，下跌16%；芙蓉区占比2%，下跌13%；天心区占比2%。

　　从土地用途来看，工业用地和商业用地是出让主流。第三季度工业、商业用地分别占比46%、32%，商业住宅、纯住宅用地分别占比13%、5%。

　　“展望2014年10-11月的土地挂牌，商业用地占比仍将高达75%。”文学认为，第四季度长沙土地市场难延回暖趋势，商业用地仍将是市场供应主流。

　　“2014年1-9月，长沙内五区土地出让宗数、出让面积、成交金额分别同比下降17%、8%、47%。”文学说，从这组数据可知，长沙土地市场其实降温明显。土地市场降温一方面表现在成交量下降，另一方面表现在溢价率下降，是近一年以来商品房市场供销比走高在土地市场的反映。土地市场降温的同时也伴随着市场分化的加剧，大型品牌开发商在长沙市场表现依然积极，如今年绿地集团和珠江实业分别在溁湾镇和洋湖垸拿地。

　　长沙优质商场存量81.9万方 空置率较低

　　截至2014年第三季度，长沙优质商场存量81.9万㎡，集中在五一商圈和滨江新城，首层平均租金366.3元/㎡/月，空置率低至4.5%。

　　“长沙优质商铺的租金和空置率处于较低水平，但同时也存在分布过于集中，同质化较严重问题，在电子商务冲击下，加速商铺的升级换代是生存和发展的必然之路。”文学指出，尽管百货和购物中心都受制于其本身的设计和定位，以致出现不同的升级变革策略，但两者均可通过提高餐饮丶体验性业态比例，加强线上线下融合丶开展特色活动吸引消费者等手段，积极变脸，迎接电商挑战。

　　今年以来，从“取消限购”，“房贷松绑”到“购房补贴”，各种楼市政策频出，但市场依旧不温不火。“放松限贷和限购，对提振市场信心方面具有一定的作用，可以刺激部分市场需求的提前释放，但很难扭转长沙楼市的供需态势。”文学坦言，今年第三季度松绑限贷和限购是基于2014年前两个季度房地产下行的市场行情做出的政策反映，预计具体细则需等到第四季度方可落实，政策的市场效果才可初步呈现。

　　三季度的最后一天，央行松绑限贷。文学预测，松绑限贷利于改善性需求的释放和市场中大户型项目的消化，由于改善性需求的驱动可能提升二手房市场的活跃，而较高的长沙住房自拥率、因房产税预期而投资性需求受挫等多重因素，市场逆袭困难。 （记者 岳瑾）

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