龚名扬

　　最近两周，随着央行“9·30新政”的逐步落地，房地产市场前景被看好。

　　在这样的市场行情下，东莞有不少楼盘都在放量加推新品，连最近几年颇为沉寂的运河片区也不甘寂寞加推新品。

　　据了解，本月1日田禾·卢浮公馆营销中心正式对外开放，推田禾·塞纳河畔二期新品，共推出489套洋房、263套SOHO公寓，或将于年内开盘入市；10月6日，恒大御景首批开盘，4至7栋共计446套新品推向市场；去年开盘入市的富通自在城，现在也正在加推3栋和6栋的新品。

　　据不完全统计，10月运河片区的供应量近1500套。而且，随着恒大两个新盘的发力，这一区域的置业形象也有所提升，运河片区的房地产市场迎来了春天。

　　然而，不应忽略的是，运河片区的商品房项目，除了恒大华府是主推大户型之外，其余的几乎都主推中小户型，瞄准刚需市场，承接中心地段外溢的购房需求。这一方面显示了这一区域正在跟着主导市场走，另一方面也反映出，运河片区与相距不远的南城楼盘相比，依然缺乏竞争力。

　　事实上，运河片区在一定程度上存在着交通瓶颈，加之开发时间较早，如今土地资源短缺，只能寄望于“三旧”改造。但运河片区也有其独特优势，如完善的生活配套和成熟的居住氛围，以及诸如建设小学、莞城中心小学和可园中学等优质的教育资源。

　　运河片区的房地产项目应该如何重塑竞争力？笔者认为，运河片区，尤其是地处莞城街道的这一部分，可以利用地处东莞文化中心的优势，发力文化地产，从而与其他片区形成差异化的竞争。

　　文化地产是近几年地产界颇为热门的概念。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段，目前东莞的绝大部分楼盘都是如此。而文化地产应该是以文化和生活方式为核心，用文化提升和固化建筑的价值。

　　文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。

　　其实运河片区试水文化地产早有先例。10年前开始开发的楼盘万科运河东一号是一个“三旧”改造的项目，项目的原址是一个氮肥厂。这个楼盘在开发的时候，保留了原有的部分厂房结构，在小区的公共区域保留了一节当年工厂的烟囱，以及有150多年历史的香樟树，同时将小区内街与运河进行连接……这样的设计理念，将东莞运河片区当年的工业文化融入了小区建设之中，从而使得整个项目有着强烈的故事感。

　　可以说，这一项目是东莞文化地产的典范之作，只是近年来已经很少见这样的项目，热衷于追求看起来“高大上”的欧式建筑风格，而对中国文化、岭南文化以及本地文化置若罔闻。也正因为如此，如今的楼盘总给人“千楼一面”印象，除了向购房者强调地段、户型、采光、价格之外，似乎已经没有别的故事可说了。

　　过去有不少厂房的运河片区，以后将是东莞“三旧”改造的重点，今后这一片区的土地供应也是以改造用地为主，因此这些地块有其自身的底蕴。如果能够合理利用原有的资源，再结合东莞本土的文化，应该能够打建成一些颇具特色的小区吧？如果这样的小区不是一个、两个，而是有多几个、甚至连片的话，这一片区也将变得有所不同了。当然，这寄望于规划部门的统筹部署。

　　坊间流传着一句话：“昨天的人买房子，今天的人买绿化，明天的人买文化。”经过系统规划的文化地产，或将重塑运河片区楼盘的竞争力。

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