成立30年的招商局地产控股股份有限公司近期公布了第三季度的营运状况。数据显示，招商地产3季度实现营业收入77亿元，前三季累计收入237.53亿元，同比分别上升5%和1.2%。
不过，招商地产的盈利状况仍在恶化，净利润总体仍在呈现下降的态势。报告显示，招商地产第三季度归属于上市公司股东的净利润为4.55亿元，同比下降56.83%，前三季净利润总计22.41亿元，同比下跌37.85%。中银国际分析称，招商地产前三季净利润降幅扩大源于毛利率大幅下跌。数据显示，招商地产前三季毛利率自去年同期下滑13个点至33%，3季度则降至28%。
招商地产在公告中表示，前三季“归属于上市股东的净利润同比下降主要是因为受结转的房地产项目的产品及区域结构不同的影响，”3季度“结转项目的总体毛利率水平同比较低。”并表示，“公司本年房地产项目竣工时间分布不均衡，”3季度内“毛利率较高的项目暂未结转。”
一位接近招商地产的分析人士指出，产品偏重于中高端项目影响了招商地产的去化速度，最终的表现就是企业的净利润降低。不过他也表示，招商地产近两年来在三四线城市的扩张速度比较快，产品结构开始调整，产品线正在扩大，加大了中小户型产品的供应，这些能够实现高周转的项目毛利率偏低，结果导致了公司净利润下滑。
净利润的持续下滑，则让业界重新聚焦于经过一系列的高层人事变动之后，招商地产能否实现规模与效益并增的局面。亿翰智库分析师张华东说，“如何在实现产品快周转的情况下，保住毛利率是招商地产面临的新问题。”银河证券的一位分析师则表示，“由于招商地产处于转型期，面临结算项目分布及产品结构的调整，不排除未来毛利率继续下滑。”
招商地产董秘刘宁说，在现今的调控背景下，整个房地产的毛利率下滑是正常趋势。“可能说之前招商地产的毛利率在整个行业里处于较高的水平，因为它的很多项目都得到大股东的支持。”她说，“之前房地产的高毛利率是不正常的，现在市场进入调整阶段，企业的毛利率肯定会回归常态。”
成立于1984年的招商地产，是中国最早的房地产企业之一，与同年成立的行业龙头万科一样，招商地产曾拥有“招保万金”四大房地产公司之一的辉煌。
不过，当万科、保利等房企已经在千亿销售额上不断前进时，招商地产的成绩却仍停留在百亿级别，今年的销售目标，正好是要突破500亿元。从最直观的数据来看，曾经的“招保万金”招牌，招商地产已然在一线房企阵营中掉队。去年，万科实现了1700亿元的销售额，保利地产则是1200亿元，招商地产则只有432亿元。而在2000年，招商地产与万科两家的主营业务收入相差不到10亿元，万科全年营业收入为38.7亿元，招商地产是29亿元。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，近几年的招商地产“在整体策略上偏保守，想要突破，却一直找不到方向。”易居研究院研究员严跃进表示，“过去"招保万金"的提法，属于一种先发优势的体现。那个时候招商地产凭借特殊的企业身份，以及较早搭乘了城镇化发展的列车，所以能够在行业中处于上游位置。”
“但往往此类优势会因为改革的推行而丧失。并且不排除后续市场中存在一些新的竞争对手。举例来说，对比恒大，招商地产在全国化方面没有优势；对比万科，其产业化思维不足。”严跃进说。
招商地产正在积极改变这种情况。从去年开始，招商地产进行了关键的高层人事变动。一直掌管公司事务的林少斌辞任董事长和董事职务，董事总经理贺建亚成为了招商地产的第一负责人，业界认为招商地产或从此进入“贺建亚时代。”宋丁说，“类似这种层面的人事调整，更多的是因为企业在发展思路或者策略上要作出转变。”
外界很快就见识到了贺建亚要改变招商地产过去几年发展思路的尝试。去年9月，刚刚就任“第一责任人”不久的贺建亚就抛出了总额达64.87亿元的增发方案，此时距离招商地产上一次增发方案获批已经过去了5年时间。2008年，招商地产增发募集近60亿元获批，此后，就再没有这样的纪录。
不过由于时间仓促、准备不充分，招商地产的这次增发没有得到市场的强有力回应。但它可能释放出的一个明显信号则是，贺建亚不是“低调”的林少斌，已经开始全面主持工作的他在未来极有可能为招商地产带来更为激进的扩张策略。
例如，去年招商地产获取土地总地价达到221亿元，占签约销售金额的一半，新增项目总建筑面积666万平方米，拿地力度较往年有所增加。这种较为大胆的拿地策略也持续到今年。今年年中报显示，招商地产上半年新增15个项目，补充项目资源370.21万平方米，其中权益面积341.68万平方米。而新增项目土地支出逾108亿元，其中仅1月份的土地支出就达到了83亿元。
也是从去年开始，一向以稳健温和著称的招商地产首次提到“突出狼性”的字眼，提出未来五年实现千亿元收入、利润百亿元，并进入中国房地产企业十强的战略目标。快速拿地则成为招商地产做大规模的开始。
“在一个企业到三、四百亿的时候，再往上上一点规模，这个阶段是需要(增加土地)，”贺建亚在公开的访谈中说，“一方面是有效城市覆盖面问题，另一方面是目标核心城市深耕问题。招商地产在这样的时期两方面的需要都要满足。一些业务适度的扩张、加上企业深耕的需要，对资源的需求就会有所提升。”
协纵国际集团创始合伙人黄立冲说，“过去，招商地产的项目集中于中高端，通常在核心城市的核心地段获取土地比较难，地价也比较昂贵。现在转向一些有需求的三四线城市，不仅是为了实现快周转，也要进一步扩大规模。”
知情人士表示，实际上，在林少斌执掌招商地产的后期，随着贺建亚话语权的扩大，企业风格已经大有改进，营收规模迅速增长。营业收入从2010年的137.8亿元增长到2013年的达到325亿元，销售额则是以每年近百亿元的规模增长。
访谈纪录显示，贺建亚对招商地产未来的增长保持乐观。“中国房地产过去十年的发展以住宅为主跑马圈地，招商局集团出于资源配置的考虑，没有在这里面做更大投入。而恰恰到了现在，新城镇化这种对产城融合互动的强大需求，可以在这个领域内狠狠地来施展一番拳脚，形成集团军作战。”他说。
不过，随着企业在核心一线城市以外的快速扩张，低端项目毛利率偏低导致的净利润下滑成为招商地产需要面对的问题。贺建亚显然需要平衡的问题则是，如何在做大规模的同时保证股东的收益水平。
刘宁对此并不担心。她称，招商地产之前有很高的毛利率，但是布局不是很大，总体的利润不会太高。“现在我在全国布局以后，高毛利的项目比重肯定会下降，但是一个房地产公司要做成规模，你就要接受这样的安排，不可能只在一二线。”
她进一步指出，要做成一个全国性的企业，而且全国项目多，布局均匀，企业的抗风险能力就会更强。
“我们在这个过程中，从400亿迈向千亿，又遇到了整个房地产调控这么艰难的过程，投资者也应该以一个宽容的心态看待我们这一过程，”她说，“这个过程肯定是曲折的，但是我们还是很乐观，觉得未来还是可以的。”
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