近日，一则“南京‘土豪级’民国别墅高价寻买家”的消息在网上热传。“黄金地段”、“民国别墅”、“天价售价”、“文保单位”……一时，梅园新村42号这幢别墅引来众人关注。

　　这幢别墅到底是个啥样？如此天价在市场上又有怎样的反应？作为文保单位其买卖和改造又有哪些规定？带着一系列疑问，金陵晚报记者进行了调查探访。

　　南京民国别墅4500万出售

　　位于梅园新村42号的民国住宅“低调”寻买家！总统府东北边，250平米独栋面积，150平米私家小院，住宅为“终身产权”……

　　南京民国别墅出售的消息从前天开始在网上热传，除了房屋无与伦比的条件外，卖家给出的超高价格更成为大家热议的话题。4500万的价格意味着，想拥有这一稀缺豪宅，需要付出18万元/平方米的成本，此外还需缴纳各种税费、中介费合计500多万元。

　　别墅荒废多时 暂时出租正在整修

　　记者找到了这幢民国别墅。别墅两层高，外观以灰色砖块为主，入口拱门处被涂成黄色。别墅外围一堵一人高的围墙形成别致的小院，院内有一块不小的绿地和几棵绿树。门外挂有“梅园新村42号”的门牌和“玄武区文物保护单位”的牌子。记者发现别墅二楼好像有施工的动静。尝试敲门后，果然别墅内有工人给予回应，在征得同意后记者进入别墅内部。与外面古朴整洁不同，别墅内部完全呈现毛坯房的状态，各种建筑材料随意堆放，两名工人正在进行施工。记者简单走了一圈，房子上下各有4个房间，空间很大。

　　对于别墅出售的消息，两位工人表示不清楚，不过目前房子是被一位姓黄的先生租下来了，他们正是黄先生招来进行房屋翻修的。两位工人表示，他们进来施工已经半个月了，进来时房子就是这样杂乱不堪，闲置了至少有大半年。“五十天就能施工完，基本上是按原貌翻新，没有装得太豪华。”

　　已挂牌229天 4500万的定价有点虚高

　　别墅既然已经租出去多时，为什么会有出售的消息呢？“别墅暂时出租，一旦有中意的买家还是会出售的。”该公司高级销售顾问杨先生说。据杨先生介绍，这幢别墅挂牌销售已经229天了，卖家之前定价为3600万，半年前曾经有买家有意向，但卖主认为定价太低故又抬高到4500万。

　　“这位卖主一直没露过面，都是由他的下属跟我们联系的。”杨先生还向记者透露，这幢房子是房主多年前以大概1000万的价格买的。虽然网上关注度很高，但实际看房的人寥寥无几。杨先生称，从他多年来的行业经验看，4500万的价格虚高了。“虽然二手房是一房一个价，作为文保单位的民国别墅自然有其独特价值，但这个价格肯定高了。”

　　两点疑问

　　1、作为文保单位的私人住宅为何能卖？

　　作为文保单位，对于其销售和翻修有哪些规定与监管呢？

　　玄武区文化局文化遗产科一位刘姓工作人员介绍：对于出售，首先作为文保单位的私人住宅不能够卖给外籍人士，此外如果出售要向管理单位进行报备。对于房屋的改造，肯定不能对建筑进行拆除，任何改造也要在维护建筑外观、主体结构的基础上进行。任何改造行为都要先向管理单位打报告，上报方案，待审批通过后才可以进行。

　　2、“终身产权”如何理解？

　　在这幢别墅的销售中打出了“终身产权”的诱人条件，这个终身产权是真的吗？

　　江苏杰仁律师事务所卞弘毅律师解释称，所有权是完全物权，无期限的限制，房屋的所有权属于产权的一种，当然不存在年限的问题。而商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限限制的。土地使用权出让最高年限按其用途确定，居住用地为70年。而土地使用权若是通过划拨方式取得，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，因此这里的“永久产权”疑为通过划拨方式取得的土地使用权。

　　“一般房产证上都会标注产权年限，但这幢别墅的房产证上并没有，所以才称其具有永久产权。”中介公司的杨先生表示，从事房地产行业这么多年来，他也是第一次遇到这样的房产证，可能是因为文物保护单位的原因吧。　□金陵晚报记者 葛高涵

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