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宁波市区商品房成交超万套 存量房数字居高不下

https://m.biud.com.cn 2014年10月31日11:26 家居装修知识网  

  救市新政轮番上阵,持续低迷的甬城楼市在“政策季”里获逆转。今年8-10月份,截至到29日市六区已成交商品住房10621套,较去年同期增幅超七成,可谓今年来最火三个月。

  成交攀升,新政功不可没,不过业内认为,放开限购、房贷都只能是微刺激,真正推动需求入市的还是因为价格降了。从郊区到老三区,从三江口到东部新城及江北湾头,如今“掀底价”的吆喝声已全城四起。

  尽管有开发商在房贷松绑之际声称即将提价、优惠缩减,但眼看库存居高不下,外加接下去还有源源不断的楼盘入市,有业内认为,一定时期内在可预见的需求量之下,真涨价没可能。

  而且随着房企迎来全年的冲刺阶段,能否成功将冲刺期变为强销期,各楼盘普遍在以“低价快销”作为上策。

  政策季市场成交活跃

  7月31日,限购首次松绑,8月份市区3967套的成交量不仅是今年的最高纪录,同时创下5年来新高。

  8月30日,限购全面解除,9月份继续放量,以2922套的成交水平到目前为止仅次于8月份。

  进入今年最后一个季度,房贷又推红利,降低首套房门槛。众多楼盘在国庆趁机攒得不少人气,国庆一过,各大银行宁波细则陆续落地,线下的成交转为线上备案。截至目前,10月市区商品住宅成交已经超过3800套。

  据透明售房网最新数据统计,今年8-10月份的成交量较去年同期增幅超70%,无疑成为今年目前最火的三个月。

  对于这个成交水平,南天房产的总经理助理薛敏强分析,8月备案飙升,很大一部分是由于先前线下成交随限购放开“浮出水面”,所以一定程度上讲,9、10月份更能反映政策的实际影响力。

  不仅如此,“新政季”其实宁波还出台了大学生购房补贴政策,另有公积金贷款新政落地宁波或箭在弦上。

  低价快销模式成主流

  市场筑底回暖,开发商也卯足劲大打价格战。钱江晚报记者在近几个月的销售榜中留意到,备案多半集中在价格已经贴地的楼盘。

  银亿东岸13300元/平方米起、维科东院14264元/平方米特惠、公园1872起价12345元/平方米……如今“掀底价”的吆喝声已经全城四起。

  有业内就此认为,双限放开都只是微刺激,真正刺激需求的关键还在于价格。

  记者也从华星、迪赛等本地代理商打探到,他们现阶段的销售策略基本是“低价快销”。陈敏梁透露:“我们会建议开发商压低价格,先攒得认筹客户,再凭价格优势在开盘后快速销售,一般争取一两个月内拿下。”尽管部分楼盘曾似有若无地放出提价信号,特别是一些前期量走得不错的楼盘。但从目前这些楼盘的备案价看,“提价在即”、“缩减优惠”都只不过是“狼来了”。

  新外滩1号的置业顾问就告诉记者:“现在推的二期房源价格较之前一批确实有所提高了,但毕竟房源位置也好了,所以不算涨价。”

  而一些外来大鳄像世茂、绿地、九龙仓等为冲年终业绩,其实近期也放下身段暗暗调价了,事实证明了“降价为王”的趋势。

  高库存仍是硬伤

  陈敏梁就此表示:“房贷新政一落地,确实有开发商喊着提价,但在宁波供应量持续高位的现状下,真涨价不明智。”

  近来公布的2014-2015年度经调查的35个城市房地产短周期投资风险最高的五个城市中,宁波赫然居首,被列为风险城市之最。同时,对风险指数起到决定性作用的库存量再次被提及。

  报告直指宁波楼市的“硬伤”:供求关系失衡,供应规模过大,同时未来市场整体需求较弱。理由是2013年宁波的商品住宅期货存销比高达5.2,位居35个城市之最,说明市场未来1-2年去库存化压力最大,房价上涨的空间小。

  据透明售房网显示,当前宁波市区可售住宅近48000套,可售面积约650万平方米,这就意味着就算没有新房源入市,以每月3000套的成交水平预计,这些房子还要卖16个月。而事实上,供应量还在源源不断,紧接着即将入市的新楼盘还有江山万里、中海阳光玫瑰园、荣安香园、恒大城市之光、银泰匯、景瑞上府、铂悦府等近十个。

  再论宁波的需求量,有业内这样比喻:“池子里的鱼就那么多了,捞去一网少一网。”因此在新政红利与库存风险共存之际,业界普遍认为,全年冲刺期能否成功成为强销期,还要看楼盘是否以“低价快销”为上策。记者 王凯艺

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