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房企密集发债 13家房企一个月融资超900亿元

https://m.biud.com.cn 2014年11月01日09:11 家居装修知识网  

  房企密集发债

  持盈保泰or待购?

  又到融资密集期,甲午年的最后一季,房企似乎又走到了十字路口。向后是高额存货以及静默的市场现实;向前是已经逆转的政策环境以及可能出现的市场爆发。但前提是要熬过去,每一笔债务都可能是吊命索,每一笔资金都可能是未来的基石。特别在国内资本环境难得向房企开门的时刻,每家房企都在抓紧时机。

  债券融资

  10月28日,招商地产公告称,将公开发行A股可转公司债券,本次可转债的发行总额不超过80亿元。此次拟发行的可转债的存续期限为6年,每张面值100元,按面值发行,发行年利率不超过3.0%,每年付息一次,而扣除发行费用后的资金用途,将分别用于旗下正处于开发过程中的5个项目。同时招商地产表示,在不改变本次募投项目的前提下,公司会根据项目的实际需求,对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整,募集资金不足部分由公司自筹解决。

  这是招商地产一个月内,第二度债券融资计划。9月28日,招商地产就宣布拟发行累计总额不超过50亿元的中期票据,该方案已在10月24日获得了公司股东大会的通过。两项融资计划如果均顺利推行,合共可为招商地产提供130亿元的资金支持。今年前三季度,该公司累计销售金额为313亿元,两项融资计划带来的资金已超过今年累计销售额的1./3。

  回顾招商地产的第二起融资,资金投入的5个项目,分别为深圳双玺花园一二期、深圳坪山花园二期、珠海依云水岸、武汉江湾国际项目,5个项目的总投资额为214.36亿元。而此次募资的利率仅为3.0%,远低于普通企业债券利率,也低于同期银行贷款利率。

  事实上,在过去一个多月的时间里,已有超过13家房企宣布通过中期票据等债务工具融资,总规模已经超过900亿元。各龙头股分列其中,当中万科保利均分别抛出高达150亿元的融资计划,而在H股上市的富力地产也宣布发行70亿元的中期票据。

  一直以来,因为国家政策的限制,有资格发行中期票据此类债券的房企少之又少,近年更是将大闸关闭。9月3日,监管层开始向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向,将允许上市房企在银行间市场发行中期票据。9月30日这一政策导向得到进一步加强。在当天发布的房贷新政中,央行不仅强调商业银行在信贷上支持房企的合理融资需求,更首次提出支持房企发行债务融资工具。

  这一放开,让房企欢欣鼓舞。“正常市场环境下,中票的成本远低于企业债或开发贷。”一位银行人士向《中国经营报》记者表示。这一债务融资工具采用市场化定价方式发行,发行利率根据企业和融资工具级别,结合银行间市场资金面情况定价。据介绍,现阶段AAA级中票利率在5.5%左右,10月13日华夏幸福发行不超过39亿元中期票据,据其董秘透露,发行成本在7%左右。

  “更重要的是中票融资更自由。”上述人士表示,其他融资手段审批复杂,例如开发贷银行实行名单制管理,企业债需要得到国土部和住建部审批。要不就是耗时耗力,要不就根部没有机会。而中票只需要在交易商协会注册,手续简单。而且对于资金的使用并未做过多限制,比如上述华夏幸福的中票,其董秘表示:“中票发行无需抵押物、不限制资金用途,还可全部用于补充流动资金。”

  手中有粮 心中不慌

  正是融资窗口的打开,让开发商纷纷趋之若鹜。“这是一个很好的融资机会。”招商地产相关负责人表示,并非因为企业资金链紧张,而是有利于企业以较低成本获得足额的发展资金。

  持这种态度的并非仅仅招商地产,在面对投资者市华夏幸福也表示,现有中期票据的发行成本比公司上半年的总融资成本低了3%,此举将会降低公司融资成本,优化融资结构。

  而招商地产此次第二度发债,虽然不是中期票据,但从利率上看更有吸引力。在国泰君安分析师侯丽科看来,招商地产发行的80亿元可转债将进一步提供低成本的融资渠道,会增强招商地产后续经营积极性。而海通证券的分析师涂力磊则预测,目前招商地产综合资金成本在5%左右,而一旦发行可转债成功,将可成功节约1.6亿元税前财务成本。虽然这笔可转债还需要国土部门的审核,但侯丽科预计:“在行政调控逐步淡化的背景下,通过审核的可能性较大。”

  “准备点弹药,下一波开拓会更迅速。”华南某开发商的投资部门负责人如是评价同行的大规模发债。事实上今年前三季度,国内房地产市场颇为平淡。按Wind数据显示,目前已公布三季报的80家房企中,营业总收入虽然同比有所增长,但归属母公司股东的净利润同比下降了9.7%,招商地产前三季度净利润就下降了38%。

  毛利下降的同时,库存也成为问题。以广东为例,今年1~9月,全省商品房销售面积以及销售额分别下降了10.4%和10.7%,而库存方面,截至9月期末,广东商品房代售面积同比增长22.7%,其中商铺住宅待售面积3322.32万平方米,同比增长26.4%,均创下历史新高。其中今年广东全省批准的预售面积至少有10909.89万平方米,但同期实现的销售只有5927.54万平方米,供求比例为1.84:1。

  在这种环境下谈“积极开拓”是否为时尚早?“土地与楼市是两个市场”上述房企投资负责人表示,预计近期土地市场的价格比较合理,如果待一手楼市有所恢复再拓展土地市场“成本又会大幅提高。”其表示。

  中银国际公布的市场监控报告显示,随着楼市政策环境持续宽松和落地,房地产成交呈现缓慢放量的态势。10月20日至同月26日的销售数据显示,17个城市的合计成交为423.5万平方米,环比上升10.2%。而中银国际观察的3个月移动平均去化月数已经连续两周出现明显下降。“显示楼市库存从高位开始逐步去化中,行业整体企稳迹象明显”。

  但该报告同时提醒,多数房企三季度业绩表现并不理想,毛利率下滑幅度超出市场预期,显示开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压,“行业确实已进入一轮较大的调整周期中”。上述房企投资负责人表示。

  显然,有着资金成本优势的大型房企在这个过程中依然有着不少机会,10月22日,卓尔发展公告称,以5.86亿元出售了两个附属公司股权。再之前,美好置业也出售了旧改项目获得38亿元回款。未来,资金实力不足的中小开发商“旁大款”将会更明显,也许正因为如此,在一些大型房企看来,这又是另一种机遇。

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