一方面是人口老龄化的提前到来让中国养老地产面临着巨大的需求，另一方面却是开发商并没有做好准备普遍面临着养老地产盈利难题。更有甚者，不少开发商打着养老地产的旗号卖房子。目前，我国养老地产究竟面临着什么样的困局？如何才能破解这样的困局，真正解决老年人对养老地产的需求？我们试图通过本专题寻找答案。
建300亩养老地产，往往拿1000亩地，剩余700亩做住宅开发
养老地产：噱头下的“圈地运动”
如果说2013年是被誉为养老地产的元年，那么2014年则是国内养老地产的沸腾年。
随着近两年政策的不断倾斜和刺激，养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已。据行业知情人士透露，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，而到2030年有望增加至13万亿元。“因此，目前我国养老地产的格局形成了"保险系""央企系""房企系"三足鼎立的格局，而仅房企系中，就有逾30家企业已经在全国范围内拓展养老地产，全国投资规模已超过千亿元。”
正所谓，内行看门道，外行看热闹。在进入实操阶段的房地产企业中，不少房地产企业人士向《中国经营报》记者坦言，尽管不断刷新的数据论证着这个行业的美好前景，却由于拿地难、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、支付能力不足或无支付意愿等原因导致养老地产实际发展举步维艰。不仅如此，部分房企还开启了一轮以养老为名的“圈地运动”。
亏损局面难破
“传统的房地产业务经过限购、限贷之后会进入到一个新的阶段。传统的地产开发在这个新的阶段不会像之前那么好做，无论是盈利水平，还是市场的竞争力，对于传统的地产开发商来说都遇到了新的挑战，因此都在考虑转型。”一位不愿具名的杭州养老地产业内人士告诉本报记者。而恰恰养老在近两年成为一个非常热点的话题，所以，对于很多的房地产开发商来说，不能一股脑的整体都做养老地产，但却有相当多的房地产开发商将转型的突破口放在了养老上面。
尽管众多企业进军养老地产，但盈利问题依然是摆在它们面前最大的困局。业内人士指出，完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素，这无疑需要长期高额的资金投入。同时，长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。
据某大型券商房地产金融部门的相关负责人介绍，为了缓解资金压力，一些养老地产项目会通过收取一次性入门费、或者入会费的方式，用会员制来提供服务，能够在项目运行前期就收回大部分投资资金。比如，去年5月开业的由复星集团与峰堡投资集团合资成立的星堡中环养老社区，除了一次性5万元左右的入住费用外，还需要缴纳每月7100~30000元不等的自理费。
除此以外，上海的天地健康城(资料、团购、论坛)也被世人称之为“天价”养老费。据本报记者了解，天地健康城目前有两种消费模式，一种是10万元的年消费卡，用于支付一年之内的所有服务消费；一种是100万~150万元不等的“恬愉会”会籍卡，然后每年缴纳3000元左右的会籍管理费。
对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者，对于目前大部分专项投入养老地产开发企业来说，开发养老地产更容易吃掉它们的是可能长达30年的回收周期和庞大的资金投入。
今年4月，北京长青国际老年公寓有限公司八成股权被挂牌出售。该公司为北京城建与中国红十字基金会所有。其开发的项目有北京曜阳国际老年公寓。2012年北京长青亏损5042.7万元，2013年亏损4926.1万元。
然而，这只是国内养老机构亏损的一个缩影。因为入住率是保证养老地产盈利与否的决定性条件。一般来说，养老院入住率要达到70%~80%，才能实现盈亏平衡。而在国内，目前入住率良好的机构很少。
“由于养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道，这对投资企业压力相当大。”上海某金融机构地产金融部负责人告诉本报记者。
以养老为名的“圈地运动”
值得注意的是，不少知名房企人士也向本报记者坦言，当今各类资本一窝蜂钻进养老行业，也并不是一件好事。如今，国内的养老地产市场可谓鱼龙混杂，一些企业从事的养老地产更像是一场以养老为名的“圈地运动”，而如何为养老地产找准发展方向，业界也是众说纷纭。
“正是由于目前是养老地产发展的试验阶段，其中一个突出表现就是开发模式呈现出混乱的局面。一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。
另一位不愿透露姓名的上海某地产知名人士告诉本报记者，在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自“以租代售”获取利润，这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。
全经联养生养老地产委员会秘书长陈宝存表示，他了解到有个项目，拿了6000亩地，总共却只设计了60个养老公寓床位，很明显的“挂羊头卖狗肉”。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，在土地价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业“圈地运动”的工具。按照国际经验，为了照顾好老人衣食住行，养老地产一般很小，300亩已属很多。但在中国，建300亩养老地产，往往拿1000亩地，剩余700亩做配套和住宅开发，整体实现盈利。
尚无成熟的养老地产商业模式
在盈利难的现实之下，不少所谓的养老项目其实另有目的。业内知情人士透露，对于养老项目来说，投资回报周期长，很多开发商为了快速回笼资金，打着养老的幌子拿地，实际上进行房地产开发。因为真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。养老产业的服务营运涉及与医疗机构无缝对接，配套设施应契合老人需求。但是，不容回避的是，这对于向来追求“高周转、短平快”的房地产企业而言是一大难题。
保利地产(600048,股吧)相关人士告诉本报记者，“养老产业”看上去很美，但通往美丽前景的道路并不顺畅。巨大的投入和缓慢的收益，使得养老产业发展必须依靠国家配套政策的大力支持。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产给予一定的优惠，而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套都难以支撑养老产业的全面发展。
据悉，由于开发商的主要盈利点还是获取廉价土地，通过一定时间的持有，等待土地的升值，而在概念设计、规划设计、建筑工程、营销、销售等环节都可长期采用外包模式，全程的分段外包不利于开发商建立和磨合运营能力。
简单地说，目前真正专业的养老社区其实并不是很多，一些地产商只是想借助这一概念的附加值来吸引购房者。
某股份制银行房地产金融事业部相关人士向本报记者透露，上海周边某楼盘在开盘时主打全龄化养老品牌，社区内建有各种老人服务设施，并且配套相应的服务，是个典型的全龄化养老社区。但是才没过几年，配套服务就无法持续了。主要是由于老年人在全龄化社区内比例比较小，无法覆盖设施、服务的维护成本，最终导致了软硬件配套的全面收缩。
“这样一来，所谓的养老社区和普通社区就没有什么区别了。”她表示，“如果缺乏对养老产业的长期投入，养老地产很容易沦为开发商的一个噱头。”
所以，“中国养老地产面临的最大问题，从开发商的角度来讲，就是开发商在开发的过程中并没有想好开发模式和经营模式；从开发模式来讲，养老地产，除了房子设计会更加适合老年人，更主要的是依赖服务和配套设施，不仅要有医疗、交通等配套设施，还要有精神上的配套设施；从产业的角度来看，养老地产更多的是一个小社会，老百姓的观念需要转变，不要觉得我去养老院就是低人一等。”严跃进表示。
“因此，尽管地产业已看到养老地产的商机，但一个成熟的、可持续且能复制推广的商业模式，目前还没有看到。”严跃进直言道。
有房地产专业人士告诉记者，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。“我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”
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