编者按/一方面是人口老龄化的提前到来让中国养老地产面临着巨大的需求，另一方面却是开发商并没有做好准备普遍面临着养老地产盈利难题。更有甚者，不少开发商打着养老地产的旗号卖房子。目前，我国养老地产究竟面临着什么样的困局？如何才能破解这样的困局，真正解决老年人对养老地产的需求？我们试图通过本专题寻找答案。
建300亩养老地产，往往拿1000亩地，剩余700亩做住宅开发
养老地产：噱头下的“圈地运动”
如果说2013年是被誉为养老地产的元年，那么2014年则是国内养老地产的沸腾年。
随着近两年政策的不断倾斜和刺激，养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已。据行业知情人士透露，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，而到2030年有望增加至13万亿元。“因此，目前我国养老地产的格局形成了‘保险系’‘央企系’‘房企系’三足鼎立的格局，而仅房企系中，就有逾30家企业已经在全国范围内拓展养老地产，全国投资规模已超过千亿元。”
正所谓，内行看门道，外行看热闹。在进入实操阶段的房地产企业中，不少房地产企业人士向《中国经营报》记者坦言，尽管不断刷新的数据论证着这个行业的美好前景，却由于拿地难、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、支付能力不足或无支付意愿等原因导致养老地产实际发展举步维艰。不仅如此，部分房企还开启了一轮以养老为名的“圈地运动”。
亏损局面难破
“传统的房地产业务经过限购、限贷之后会进入到一个新的阶段。传统的地产开发在这个新的阶段不会像之前那么好做，无论是盈利水平，还是市场的竞争力，对于传统的地产开发商来说都遇到了新的挑战，因此都在考虑转型。”一位不愿具名的杭州养老地产业内人士告诉本报记者。而恰恰养老在近两年成为一个非常热点的话题，所以，对于很多的房地产开发商来说，不能一股脑的整体都做养老地产，但却有相当多的房地产开发商将转型的突破口放在了养老上面。
尽管众多企业进军养老地产，但盈利问题依然是摆在它们面前最大的困局。业内人士指出，完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素，这无疑需要长期高额的资金投入。同时，长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。
据某大型券商房地产金融部门的相关负责人介绍，为了缓解资金压力，一些养老地产项目会通过收取一次性入门费、或者入会费的方式，用会员制来提供服务，能够在项目运行前期就收回大部分投资资金。比如，去年5月开业的由复星集团与峰堡投资集团合资成立的星堡中环养老社区，除了一次性5万元左右的入住费用外，还需要缴纳每月7100~30000元不等的自理费。
除此以外，上海的天地健康城也被世人称之为“天价”养老费。据本报记者了解，天地健康城目前有两种消费模式，一种是10万元的年消费卡，用于支付一年之内的所有服务消费；一种是100万~150万元不等的“恬愉会”会籍卡，然后每年缴纳3000元左右的会籍管理费。
对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者，对于目前大部分专项投入养老地产开发企业来说，开发养老地产更容易吃掉它们的是可能长达30年的回收周期和庞大的资金投入。
今年4月，北京长青国际老年公寓有限公司八成股权被挂牌出售。该公司为北京城建与中国红十字基金会所有。其开发的项目有北京曜阳国际老年公寓。2012年北京长青亏损5042.7万元，2013年亏损4926.1万元。
然而，这只是国内养老机构亏损的一个缩影。因为入住率是保证养老地产盈利与否的决定性条件。一般来说，养老院入住率要达到70%~80%，才能实现盈亏平衡。而在国内，目前入住率良好的机构很少。
“由于养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道，这对投资企业压力相当大。”上海某金融机构地产金融部负责人告诉本报记者。
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