散售型写字楼促销刮热风

　　日前，王女士向北京晨报记者反映，来自商业地产项目的推销短信爆棚，是商业地产滞销，还是进入了投资商业地产的新时代？带着读者的疑问，北京晨报记者实地探访一些在售商业项目，发现低首付带租约的不如低总价的写字楼受欢迎。但业内人士提醒，投资商业地产要综合考虑性价比，并非所有项目都适合投资。

　　特价房成

　　商业投资香饽饽

　　10月30日，记者从大兴区的星光·视界中心写字楼售楼处发现，很多购房者都在询问项目情况。据王女士的短信内容显示，该项目以“特价房19800元/平方米”为煽动点。销售人员小张向记者介绍，本次推出的100套特价房，面积为107至279平方米，“明儿就开盘了，这两天客户特别多，现在已经提前认购了58套，很多客户今儿赶来要求追价留房呢”。他向记者进一步解释，大户型和多套购买即可提前认购。

　　据小张透露，该项目之前报价为26000元/平方米，后由于政府引进了一些产业用户，要求价格下调至此。说起投资回报，小张表示年回报率在5%至6%，同时有专业的招商团队会在客户购买的第一年无偿帮忙出租，但并不能确定项目能带来的租金回报，他说：“这种单价低的项目，租金回报只是一小部分，关键在于未来的升值价值。”截至下午六点记者离开售楼中心，仍有大批客户赶去看房。

　　首付25%带租约房

　　蓄客不足

　　同为商业地产写字楼项目的新年华SOHO，位于西城区马连道。宣传短信以带租约低首付为亮点。记者现场踩盘时从售楼人员小郜处了解到，该项目之前为开发商自持，现对外出售，其中9至10层推出35套带租约房，均价45000元/平方米；11至12层推出6套特价房，均价41000元/平方米；13层不带租约，均价46000元/平方米，共21套。全部为精装现房。

　　值得注意的是，不同于其他商业地产投资项目，该项目首付比例为25%，小郜告诉记者，另外25%为开发商帮忙垫付，购买客户需在两年内一次性还清。

　　但是促销方式并不太被客户所接收，“带租约”房，即客户购买后即可与开发商签订一份两年返租金的协议，办理完首付、贷款等事宜即可开始回收租金，每天每平方米租金回报5元，在所签两年期间内，租金回报额不变。小郜告诉记者，除6套特价房以外，其余房源预计在11月中旬开盘，但可能会因蓄客不足而有所延后，小郜透露目前只排着30多号。

　　投资性价比要综合考虑

　　中国商业地产联盟秘书长王永平针对这两个典型的商业写字楼项目投资性价比分析称，目前北京的写字楼市场处于历史上最好的时期，如果有投资机会还是可以把握的，但投资性价比和投资风险还需全面考虑。对于特价房的营销方式，客户在投资时需要关注该区域的产业需求、产业规划，权衡未来的升值空间。对于带租约房，投资客需要做好预估，预估在与开发商签订的返租约期限内该区域后期租金涨幅情况。

　　同策研究机构张宏伟表示，垫首付的营销方式并不新鲜，存在市场风险。开发商“垫首付”不是做亏本的买卖，“垫首付”的那部分资金对其来讲，也是一个有投资回报的金融服务产品，因此，购房者要合理评估“垫首付”的成本与市场（房价）变化情况。

　　晨报记者 李小娟 陈王京

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