毛大庆认为，北京万科必须学会经营资产的能力，哪些产品需要“货如轮转”，哪些产品需要“金屋藏娇”。房地产在北京还有很长的未来，但一定要立体经营，多元化发展。

在一座围合式布局的矮层办公楼中央，是一片塑胶运动场。每天中午休息时间，都有乒乒乓乓的声音传来。这片运动场既可以打篮球也可以踢足球。办公楼离朝阳公园很近，下了班换上装备就可以去跑步。食堂在地下一层。万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆用“漂亮”二字来形容食堂。

费口舌向记者们介绍万科在北京的办公楼，并不是炫耀福利，而是想说明一种新理念在写字楼产品上的运用。毛大庆透露说，北京万科打算做一个让工作在其中的人不想下班的写字楼。可健身、可洗澡、可娱乐甚至是可以住宿的，可能还会有胶囊酒店。新理念将在顺义天竺万科中心首先尝试。

除了天竺项目以外，万科在北京还操盘了9个写字楼，分归于不同的产品线，其中最顶级的万科中心系产品现已有包括首开万科中心与天竺万科中心在内两个项目。万科打算将做社区商业的理念，服务写字楼人群。

从零售商业到写字楼，从物流地产到养老地产，和百度合作，与对外经贸大学成立万科区域经济与城市化发展研究中心。眼花缭乱的动作背后，掩藏着“老大”的生存焦虑。“在北京这样一座城市，单薄的经营思想很危险。”毛大庆说。

多元化路径

“如何定义和规划北京万科的未来？”21世纪经济报道记者提问。

毛大庆加入万科后首次在公开场合回答这个问题。他告诉记者，“大约两年前，万科集团董事长王石对我说，北京万科要立志成为一家优秀的房地产公司，而不是万科集团中优秀的一线公司。”王石的话对毛大庆触动很大，毛大庆称对北京万科的所有希望和规划都在沿着这个思路走。

他进一步解释说，优秀公司的出发点首先是经营健康的公司。北京万科努力在几个维度上提升能力。首先是以现金流为核心的经营思路。“原来的想法是，集团在上，什么事不行就往集团怀里躺。”毛大庆说。截至2014年6月28日，北京万科(不含京外项目)今年上半年已完成117.3亿元的销售额。这个新记录，不仅是万科的，也是全行业的。“一线公司不能再啃老，‘儿女’当自强。”毛大庆说。

如果仅仅是卖住宅、快速周转，无法适应北京的土地市场。事实上，不仅仅是北京，一线城市的纯住宅用地供应量都在急剧萎缩。21世纪经济报道记者获得的资料显示，2013年北京市成交土地中，仅有11%左右是纯居住类地块，45%左右是含住宅用地的综合地块。

毛大庆认为，北京万科必须学会经营资产的能力，哪些产品需要“货如轮转”，哪些产品需要“金屋藏娇”。房地产在北京还有很长的未来，但一定要立体经营，多元化发展。

在社区商业板块，万科在努力追赶领汇模式。商业综合体和写字楼在学凯德的经验，与资本市场结合以及整体退出。养老地产产品将在明年推出。除了熟练的住宅开发以外，其它新板块都规划新的未来。

复杂的业务条线，纷繁的合作背后，北京万科进入新领域的操作逻辑实则简单。结合万科的现状，模仿或学习最优秀的公司。建立新的管理团队，内部人转型和外部招聘相结合。万科也从万达、绿地等公司挖角了一批专业人才。借助外脑，与清华大学建筑学院合作研究养老地产，与对外经贸大学合作成立万科区域经济与城市化发展研究中心。以及与百度、从事写字楼认证的BOMA公司(国际建筑业主与管理者协会)合作等。

建立产品线，标准化后再进行复制。万科的写字楼产品有三条产品线。北京万科副总经理肖劲称，一是万科中心系，为最高端产品，主要为甲级或超甲级写字楼，是多业态纯商业综合体，包括首开万科中心和天竺万科中心2个项目；二是金域国际系，定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心，一般紧邻产业园区或传统商务区，布局在融合住宅、商业、办公的城市综合体中，包括住总万科•金域国际中心、金第万科•朗润国际中心2个项目；三是万科天地系，以服务小微企业、创业家微乐园为目的，讲究SOHO办公，户型灵活实用，企业购置门槛低，包括万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目。相似的是，在进入零售商业时，万科也划分了产品线。

越大越危险

今年1月21日，万科B股转H股媒体见面会上，万科总裁郁亮称，万科甚至没制定新一年的目标，“房地产企业越大越危险”。在他看来，小企业实现一个具体的经营目标很容易，但企业大了，不能只用销售收入来衡量。

万科财报显示，在万科前十名全资附属公司中，2013年，北京万科的营业收入排名是第7，净利润排名第2，总资产排名第1，净利润率排名第1。但另一面，万科北京区域的销售利润率排名倒数第一，资产周转率排名第三，权益乘数排名倒数第一，净资产收益率排名倒数第一。

房地产发展的地区不平衡性，投射在全国化扩张的公司中，确有一些区域公司的利润，无论职业经理人怎样努力，一直保持在较低水平，但从公司大的战略布局又无法舍弃。它也同时意味着，要达到优秀的标准，北京万科亦有需要提升的地方。

毛大庆相信，学习能力能弥补万科进入新领域欠缺经验的短板。但一位曾在万达等公司任职过、在商业地产领域从业超过15年的同行在与21世纪经济报道记者交流时表示，无论是万达还是万科，从公司的DNA来看，他们都是售卖型的公司，和持有型公司的企业文化有本质性的区别。售卖型公司做到60分就已不易，而持有型公司以做到100分为目标。在增量市场上，60分就可以完成任务。而存量市场上，越优秀的公司活得越好，风险越小。随着城市化进程进入尾声，存量市场迟早会到来。

然而，无论未来市场风向如何，北京万科都做好了迎难而上的准备。凝结万科人的学习能力与洞察能力，不断注入新的有机能量，制衡多种业态的平衡发展，将危险系数降低到最小。以写字楼业态中的首开•万科中心为例：首开•万科中心是写字楼业态中的新一代地铁上盖产品，总建面20万平方米，位于首都新机场临空30分钟经济圈内。除去区位上的先天优势，在这场写字楼战役中，120米超甲级写字楼“擎峰”加剧了首开•万科中心的差异化、标识化。不仅如此，雅诗阁豪华服务公寓、万科生活广场、金廊商街、金廊广场等多元业态组成的大型城市综合体，将最大程度上成就多经济效应聚合的立体发展模式。未来入驻的企业，将掌握全城最优越的资源配套，有效提升企业发展速率，从产品本身延展到客群利弊，力求绘制大体量、低风险的蓝本。

北京万科2014年总体业绩将超过2000亿，其中35%来自于非住宅。据21世纪经济报道了解，非住宅部分三分之一打算经营，三分之二打算散售。经营并不是等于长期持有，有些项目可能会学习凯德模式，持有一段时间后，在资本市场上寻找退出渠道。

北京万科面临的首要困难，是目前散售型写字楼销售状况不佳，中小投资者一直在观望。从布局来看，万科的10个写字楼项目全部位于非核心商务区和新兴产业区。这些项目几乎全部是综合性地块的一部分，万科进入写字楼领域有被动的成分。

一位房地产经纪人告诉21世纪经济报道记者，不看好偏远地区的散售型写字楼，因其难以保证出租率和收益率。北京万科需要研究产业布局，甚至是主动引入一些企业。毛大庆称，北京万科也在努力学习华夏幸福能卖会租的模式。

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