中信地产新型城镇化PPP模式的探索正在加快推进。11月5日，一场由中信集团等单位主办的“新型城镇化PPP模式交流会”在广东汕头举行，中信地产副总裁林竹在会上透露，中信地产与汕头市政府合作开发的汕头滨海新城项目已经完成了首批地块推介，相关合作安排也通过了当地区人大审议确认，这个国内首个运用“PPP”模式运作的新城项目正在加速推进建设。
在通过PPP模式(政府与社会资本合作模式)与地方政府联合，共同运作城市区域综合开发项目，中信地产是第一个“吃螃蟹”者。三年前，中信集团与汕头市政府签署合作协议，共同开发广东省最大的新城综合开发项目——汕头滨海新城，项目预计总投资500亿元，该项目现在已成为中信地产试水PPP模式的首个落地项目。
中信地产采用PPP模式运作的汕头滨海新城项目，其具体合作模式、回报前景如何？在当前国内还缺乏相关立法保障的大环境下，中信地产如何考虑投资风险？就这一系列问题，中信地产副董事长、总裁宋川以及中信地产副总裁林竹接受了包括《中国经营报》记者在内的媒体访问。
自筹资金建设滨海新城
《中国经营报》：在滨海新城项目运作过程中，中信地产和汕头市政府的具体合作模式是怎样的？政府主要充当怎样的角色？首期项目包括海湾隧道等大型工程的投入资金，是来源于中信体系还是相关合作伙伴？
宋川：在滨海新城项目运作过程中，我们与当地政府责任、分工是不同的。其中政府最核心的责任是提供相关的资源、政策和操作合法性的支持，包括办理土地收储以及出让，配合企业做各项行政审批等。滨海新城的建设，首先项目合法性要通过政府的审批，通过人大的授权等这一系列程序保证其合法性。其次，规划的审批，土地使用功能的调整，也需要政府提供支持。在整个开发过程中，所有项目从规划、设计、建设、审批，到土地流转的过程都需要政府支持。
而作为合作企业，中信地产是该项目的总协调人、唯一战略合作方，承担制定项目开发方案，负责资金筹措、投资、运营、建设，同时引入相关产业和项目的责任。尤其是在制定项目总体规划方面，作为房地产综合开发商的我们可能比政府更有经验，制定的相关规划更接地气，使土地得到更大的升值。
最重要的是，中信地产还负责整个项目的资金筹措。我们项目并不通过政府融资平台来筹措资金，而是通过中信集团旗下的金融资源以及面向社会资本来筹措资金。在资金到位后，中信地产来负责项目的开发建设，包括做公共配套、基础设施等，最后实现土地的上市流转。当然，土地的上市仍然由地方政府遵照现行国家招拍挂制度和手续，正常进行。
可以肯定的是，首期项目的投入资金并不仅仅来源于中信集团的资源。我们不全是通过中信金融系统来筹措资金，而是面向社会，与银行、险资、基金等公司合作，绝大部分资金都来自于普通银行和信托平台，中信的资金只占很小一部分。
事实上，整个滨海新城项目规划总面积有168平方公里，启动区就达到12.4平方公里，这意味着运作这个巨无霸项目是一个非常漫长的过程，我们与汕头市政府的合同期限是25年，仅仅启动区的建设就需要6到8年时间才能建成，因此，回报期也是比较长的。
PPP 模式立法还不完善
《中国经营报》：PPP模式在国外已经有成功的案例，但在国内还属于新鲜事物，相关立法还不全面，中信地产如何考虑投资风险？很多地方项目经常会遭遇地方政府中途修改规划，中信如何和汕头政府形成长效的机制？
宋川：若项目的周期很长的话，规划在中间可能会有改变，这在目前国内相当多城市的规划中都存在此类问题。我们期望通过与国际知名的规划设计单位合作，为汕头市做一个非常好的城市规划，但要保证它在后期不被改变，就需要依靠政府和企业双方的信任和配合。为此，我们在双方的合同中有专门的界定：作为城市运营方，中信在该项目中拥有规划修编的权利，但是规划最后审批须由地方政府审批通过后才能实施。也就意味着，规划调整的权利是在企业一方，而审批权利仍在政府，这样企业和政府就形成了一个制约机制，这在一定程度上可以避免政府强制调整规划或者企业随意调整规划。
这一点新加坡工业园是一个极好的案例。现在的新加坡工业园完全是按照它15年前制定的规划建设出来的，第一版方案做成模型放在那里，15年来没有做任何改动，完全按照这个规划做下来，我们非常欣赏这种精神。
虽然目前中国关于PPP模式的相关立法还不完善，但我们与汕头濠江区政府签订了11个大的合同，相关细节经过了国内最好的律师事务所进行商榷，仅合同体系构建就花了近两年的时间，可以说，双方的责、权、利是比较明确的。
而作为特区政府，汕头市人民代表大会是拥有立法权的。就滨海新城项目的合法性问题、开发主体的合法性问题；资金筹措，预算安排，资金回流的合法性问题，以及收益模式的合法性问题，目前中信地产和濠江区政府合作方案也在逐步取得立法保障。该合作方案现已通过区人大的审议，还有待通过市人大审议。
《中国经营报》：与传统的BTO、BOT、BOO等政企合作模式相比，采用PPP模式运作的项目其投资、运营以及回报周期都比较长，中信地产为何会选择向PPP模式转型？
林竹：选择在新型城镇化战略下的城市运营业务中进行模式创新与中信集团本身的优势资源密切相关。
首先，中信城市运营团队具备超前的策划规划能力；其次，中信集团拥有很强的资本运作能力，在集团层面，中信拥有庞大的金融服务团队，有基金、信托、银行、产业基金等等，可以达成很多资本运作；第三，中信的产业运作能力。除了金融板块以外，中信还有非常强大的非金融板块，拥有跨越56个行业的产业链，可以为当地政府带来更多的资源和服务。综合而言，中信可以提供资源输出和品牌输出，中信的品牌效应和资源整合能力能够支撑运作一个大型的区域项目，这是中信与地方政府达成合作的资本。
关于汕头中信滨海新城项目简介
中信集团2010年12月8日与汕头政府签署城市运营协议，投资500亿元开始对汕头濠江区进行开发，滨海新城项目的规划面积涵盖濠江区168平方公里，预计开发周期为25年，将采用分片区滚动开发的模式。
汕头中信滨海新城项目开发建设内容主要包括土地一级开发整理，过海隧道、市政道路等基础设施建设，同时配套学校、医院、公园、酒店、商业等高端城市公共服务设施，建设会议中心、博物馆、展览馆、体育中心、影剧院、歌剧院、会展中心等大型场馆，同时还协助政府招商引资，共同打造汕头集产业发展、住宅、旅游、休闲等多功能于一体的未来城市中心。
其中，背山面海的南滨片区地理位置优越，是中信滨海新城的首发启动区，是汕头市规划建设的海湾新区的核心区，也是汕头市“十二五”规划的重点建设项目。南滨片区的规划面积为12.4平方公里，开发周期约七年，首期投入120亿元；规划结构表现为“一轴、两带、三园、多功能组团”。
相关知识
500亿投资汕头 中信地产探路PPP模式
传统地产开发越走越窄 中信城市运营PPP模式提新活法
500亿投资广州造城 万达文旅产业进军一线城市
旭辉的500亿规模论
并购中信地产业务 中海乘势分享央企整合红利
中信地产5.1购房节 全国热启 勇夺桂冠
城镇化地方目标激进 PPP模式引民资入场
中信地产转型城市运营商前途未卜 地王拖累扩张
房企出海现“井喷” 前两月海外投资计划超500亿
万达22亿元西班牙买楼 海外投资规模超500亿元