楼市快评

　　龚名扬

　　2015年开年，最受关注的房地产新闻当属深圳佳兆业的风波，这提醒了大家虽然2014年底房地产市场出现了“翘尾”行情，但处于深度调整期的房地产业在新的一年依然面对很大挑战。

　　经历了去年的洗礼，东莞的房地产市场呈现出品牌房企强者恒强的趋势，在这一节点上，中小房企出路问题又再成为业界关注的焦点。笔者认为，目前东莞楼市已经进入稳定的“新常态”，但在市场分化进一步加大的情况下，2015年将成为中小房企的转型年。

　　过去，在房地产发展处于上升期的“黄金时代”，房地产业的暴利是众所周知的，这也导致了很多社会资本涌入这个行业。用一位房地产业内人士的话来说就是，“以前在房地产上升阶段，只要傻子有钱买块地，请一帮人，无论水平怎么样，会不会做房地产，懂不懂房地产管理都能赚钱”，这也导致了中小房企，尤其是小型房企的大量存在。

　　作为一个制造业大市，东莞藏富于民，民间资本丰厚。在房地产发展的上升阶段，有不少企业的老板看到了房地产和制造业之间的巨大利差，从而投资房地产。在房地产发展得红红火火的时候，包括华美食品、耀邦家具、华坚鞋业等知名企业在内的制造业企业，近年来纷纷涉足房地产，还有一些规模更小的无法纳入统计。此外，2011年由个人、非房地产行业的企业竞得的商住、商业地块在总数中占比25%，其中不乏制造业企业。

　　这种由制造业和民间资本“兼职”建房子的模式，注定诞生为数众多的中小型房企，在市场调整期，这些中小型的房企面临着重重困难。

　　最大的困难在资金面。虽然去年年底央行的降息客观上扶了房地产业一把，但由于金融机构为了控制投资风险而出现了对房地产业“惜贷”的局面，中小房企很难获得开发贷款，而信托等其他融资渠道的成本又居高不下，2014年中小房企普遍面临资金面紧缺的问题。即使去年年底出现了“翘尾”行情，为数众多的中小房企也难以扭转资金紧张的局面，这种情况仍将在2015年持续。

　　而在销售层面上，在市场供过于求的时期，与品牌房企相比，中小房企由于缺乏品牌的号召力，而且销售策略相对并不占优势。而像去年开始的“以价换量”的销售大战中，中小房企的销售业绩，会受到品牌房企积极跑量的影响，去化难度加大。如果在销售上无法打开局面，现金流更为紧缺的中小房企日子无疑会更加困难。

　　对于东莞的中小房企而言，2015年摆在他们面前的选项只有两个：要么转型，要么退出市场，但转型之路尤为艰难。而中小房企要转型，首先要做到的就是在这个分化不断加大的市场上活下去——无论是出售项目、出售股权还是降价销售，尽一切办法去度过资金面紧缺的危机再去谋出路。

　　最有可能实现“逆袭”的是创新，瞄准细分市场，凭借精准的定位和精良的品质，把少量项目做到极致，去吸引客户的垂青，比如东莞鼎峰地产在近几年的表现就是一个成功的案例，这是比较理想的状况。但与大型房企相比，中小型房企的风险抵御能力太低，因此先求活路，再求出路是中小房企在2015年的首先要务。

　　目前，东莞的中小房企手上的好牌应该是比较充足的土地资源。在过去几年，东莞的商住地交投活跃，当时一些现金流充足的中小房企还是储备了不少土地。从去年以来，东莞商住商服地块推出节奏大大放缓，这也使得一些外来的品牌房企陷入无地可开发的状况。虽然今年1月东莞挂牌出让的商住商服地块相对增多，但其数量和质量相信难以满足品牌房企的开发需求，与土地资源充足的东莞本土中小房企达成合作或并购，应是必然之事，这也是东莞中小房企继续生存下去的转机。

　　在房地产业进入“新常态”后，过去的那种粗放式开发模式会消失。笔者认为，2015年东莞的房地产市场将汰弱留强，一些中小房企将被收购或消失，而一些通过资源置换、业务转型创新的房企，在经历市场考验后会迎来下一阶段的发展机遇。

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