“《家天下》记者天下行”系列述评之三
限购是一把“双刃剑”，它叫停了快速上涨的楼价的同时，也堆积起巨量待售的库存。限购之下，无论是依仗美丽海景揽客的三亚、青岛，还是凭借“人间天堂”西湖诱人的杭州，对当地房企而言，再美的景观也难敌一纸限购令“赶客”。即使在限购解除以后，高库存依然是这些拥有天然资源优势的城市所面临的最大难题。
本版述评：上一周，我国东北黑龙江等地都出现了大雪天气，寒冷来袭对三亚楼市带来的利好就是大批前往三亚度假的人群开始陆续进岛。“候鸟”南飞，三亚低迷的楼市似乎再次迎来了春天，10月三亚商品房共签约1143套，环比9月上涨32.29%，同比去年10月上涨12.61%。不过，就是这个依仗“没有冬天”为楼市卖点的城市，即使现阶段成交有所升温，但楼价依然处在“地板”上。因为在限购期间，三亚的楼价掉头一路下行，最典型的案例是海南最高端项目凤凰岛从13万元/m2跌到了5万元/m2才终于“喘定”。
事实上，在全国典型的以天然环境资源为卖点的城市中，曾经一路高歌猛进的楼价随着限购政策的出台，转而进入下行通道的远不止三亚一城。从2010年限购开始这四年来，以“人间天堂”著称的杭州市区商品房的成交均价不断朝下走。到了今年上半年，杭州住宅的成交均价跌到了15000元左右/m2，“楼价重回4年前”。
至于有着蜿蜒曲折的海岸线且被誉为“山东名片”的青岛，虽然没有出现三亚那种楼价大跌的走势，整体均价从2011年的1月限购令执行开始，到今年9月取消限购，都只是一直在“9字头”徘徊。
上述三个具有环境资源的城市虽然房价走势不一，不过，对房企而言，面临的困境却并无区别，全部苦于去库存的速度慢。在青岛，截至今年7月，存量房面积已达2293万平方米，库存消化周期高达24个月，去化压力及市场风险明显。三亚的存量同样不乐观，截至今年上半年，三亚拥有的存量房达130万平方米，中小户型产品需要2年左右的去化周期。而杭州，即使在8月限购松了绑，9月库存仍高达14万套，远超2008年8万套的历史最高水平。
业界人士认为，限购是一把“双刃剑”，它叫停了快速上涨的楼价，同时也堆积起巨量待售的库存。限购之下，无论是依仗一线海景揽客的三亚、青岛，还是凭借“人间天堂”诱人的杭州，这三大以天然资源优势吸引买家的城市，如今都面临着怎样去库存的难题，而这又是当下亟须解决的问题。
记者在采访中发现，即使同样都是具有天然资源的城市，但具体到每个城市也都还有自身的特点，因此，所吸引的买家群也不尽相同，在限购形势下其走向也就大相径庭。
三亚最大的特色是我国唯一没有冬天的地方，适合寒冷地区的居民过冬和养老居住。所以，到三亚买楼度假和过冬一直是东北与华北人的理想选择。
三亚购房者中85%来自岛外，这部分购房者大都非“刚需”，在内地部分城市出现降价苗头之际，这部分人在三亚购房开始变得谨慎，持观望态度。三亚的成交也因这部分买家的承接力不足而一度狂泻不已。
三亚楼市成交的回落也在于其本地消费力的不足。一方面是楼市成交下滑导致了经济的放缓，另一方面则是高昂的房价所带来的降价压力，这才是三亚楼市的短板所在。
至于同样也是拥有天然海景资源的青岛，它与三亚的度假功能最大的不同是它能吸引更多的追求居住舒适度的长住客，而且这一点在市民的心中也早已根深蒂固。当然，就青岛而言，副省级城市的凝聚力也不容小觑。
像青岛这样发达的二线城市，对周边人口也有很强的吸引力，人口规模的扩张直接关系到购房需求的增长，而这种大的趋势在十年之内是无法逆转的。这也是青岛楼市在限购期间成交量仍基本“维稳”的关键。
而同样以天然资源环境吸引买家的杭州，在接近四年的限购期内，其楼市更是受到了重创，不仅量剧减，价也大跌。与其他二三线城市不同，杭州作为浙江的省会城市，曾经集中了大量热衷在杭州置业的浙商到此置业投资，保守估计外来的投资型买家比例不低于30%。
杭州楼市量价齐跌主要体现在两大方面，一是当地的买家群体从以往的乐观看市变成了悲观看市；二是以温州炒房团为代表的炒家全部离场。
四年的限购政策不仅是行政手段干预了市场，打击了楼市的投机者，同时也“一刀切”阻挡了大批“刚需”买家入市。同时，限购之下，杭州的改善型买家因受打击而停止了入市的步伐，消费者减少了购房需求。再加上个人首套房贷利率上调至基准的1.05倍，也加大了客户的购房成本。累加效应的显现，导致更多有改善型需求的杭州本地人和“刚性”需求的外地人口无法入市，在很大程度上造成了杭州楼市量价齐跌。
专题撰文：记者王荔珏
前景展望
成交开始回升 不宜盲目涨价
随着限购的局部放开以及限贷的松绑，具有天然环境资源优势的城市楼市走向将面临着新一轮的契机与挑战。
对三亚来讲，虽然限购政策没解禁，但暗中的“外地居民购房已基本不受限制”的操作方式其实早在2011年已有之，所以说，当下的三亚面临的已不是那些“东北军团”想买没“指标”的问题，而是如何给予想入市者一个楼价不再下跌的理由和信心。同时，控制新增供应、加大去库存、稳住现在的“地板价”，或者才是三亚楼市起死回生的妙方。
至于青岛，除了市场一直存在的刚性需求和改善型需求有助于化解供大于求的矛盾之外，新增人口带来的红利也将利好青岛楼市。山东省将在济南、青岛等城市制定实施“积分入户”等差别化的落户政策，全面推行居住证制度。由此，被“落户难”绊住脚步的“青漂”一族有望迎来新的曙光。这对楼市而言，无疑也增添了一批新的购买力。
至于已经被炒楼团彻底抛弃的杭州，成交量已经开始向上攀升。10月底，杭州又出台了刺激楼市的“杭八条”，其用意更多是为了鼓励市场恢复信心。继“金九”杭州楼市成交超9000套后，“银十”成交再创新高，整个10月，杭州市区新建商品房成交12832套，创近5年同期最高，也创杭州楼市自2009年7月以来的最高月成交量。但由于库存高企，短期内并不会带来房价的大幅上涨。
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