一周热点观察

　　2014年10月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。从涨跌城市个数看，73个城市环比下跌，27个城市环比上涨。10月，一线城市月度周均成交回升，从不同城市来看，北京、上海、广州环比增幅均超过50%，其中上海环比增幅达87%，深圳增幅最小为48%。但从1-10月(1-44周)累计数据来看，一线城市累计成交量同比降幅小幅扩大至33%。

　　房价虽然还在跌，但是跌幅收窄之余，成交量的反弹在一线城市显现了出来，这样的市场境况反映到房企的销售“成绩单”里，就更加直观。截至11月9日，万科、绿城、恒大、融创等21家上市房企公布10月份销售业绩，今年前10个月，这21家房企累计销售额达7846亿元，同比上涨11.3%。“930”新政后，房企销售明显好转，万科等大型房企表现优于市场，但部分房企依然面临巨大的去库存压力。所以，在未来不足两个月的业绩收官时间内，多数房企都在搞跨界营销，力争提高年度销售目标完成率。

　　从房企目前完成任务的情况来看，除万科、恒大外，其他90%的房企完成年度任务的难度比较大。在距年底结算时间不足两个月的背景下，目前21家企业的平均销售任务完成率仅为74%。

　　大型房企演绎强者恒强的格局。11月以来，纳入统计的12家主流机构中，11家机构“看多”，1家机构“中性”，无机构“看空”。值得关注的是，机构普遍认为，在政策持续向好背景下，房地产股下行空间已被封杀，估值修复行情值得期待。高华证券对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，三季度A股开发商经营性净现金流占总资产的比例有所改善，110家开发商中有46%维持着正的经营性净现金流，高于一季度和二季度。

　　前15大开发商市场份额增加以及财务状况改善的程度最为明显。中信证券认为，按揭贷款加权平均利率下降所推动的销售面积增长，和放开限购所推动的销售增长性质不同。前者是大量潜在购房人购房成本持续下降，而后者只是少数受到限制的购买者获得市场准入资格。因此，在放开限购之后，虽然出现重点城市销售比放开限购之前增长20%以上，但热销并不持续。中信证券也判断，按揭贷款加权平均利率的持续下降，将会推动销售面积不断超预期。

　　资金成本的下行，是地产行业的福音。对地产行业，除推动企业资金成本下降外，更能推动营业收入提升。房屋是居民负债买入的大件商品，居民的购房行为对资金成本敏感。社会资金成本下降，正是房地产行业基本面不断转好的“源头活水”。投资策略方面，机构看好以万科为代表的龙头房企，以华夏幸福为代表的京津冀一体化等上市公司。

　　不过，房企仍存在一些隐忧。WIND数据显示，142家沪深A股上市房企中，平均资产负债率已攀升至76%，其中，33家企业资产负债率超过80%。而上市房企债务偿付能力却在下滑，手中持有的现金流捉襟见肘。中国房地产报统计的132家上市房企中，净现金流为负值的房企高达67家，占比一半以上。记者 许蕾

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