临近年底楼市回暖 二手改善型大户型货量增多 购房者入市明显增多
文/记者蒋幸端 图/记者卢政
年底缺钱的都紧急出动了！开发商急着卖房回笼资金，不少手持中高端豪宅物业的企业主也急需卖房改善现金流，临近年底，市场回暖，购房者入市明显增多，楼市成交活跃。与此同时，改善型二手房供应也增加了不少，不少高端豪宅小区放出二手房销售。
二手市场
企业主抛售物业改善现金流
精明的购房者喜欢在年底的时候寻找二手房，因为年底不少人希望通过抛售物业来回笼资金，改善现金流问题。今年经济不景气，贷款政策收紧，部分小企业主现金流紧张，也会趁着年底楼市好转抛售物业。
在长安经营一家工厂的刘女士在东城有一套200平方米左右的大户型，由于为企业融资进行的银行贷款即将到期，她打算把自己的房子卖掉以回笼现金。刘女士告诉记者，她平时住在镇区，这套大户型是作为投资用的，买的时候4000多元/平方米，现在可以卖到1.1万元/平方米左右，虽然比市场价格低约1000元/平方米，但是要求买主一次性付款。
李先生想在年前入住新房，“我看了3个多月房子了，最近放出来的房子特别多，在同一个小区我就看了20多套。”记者在采访中了解到，年底楼市回暖，二手改善型大户型货量也增多，其中位于市区中心区的一高端住宅小区就有上百套大户型在抛售。
房地产专业人士陈秋蓉告诉记者，目前大户型二手房放出来的主要有几种，一是早年在东莞以低价购买的大户型，现在业主不需要了，而户型太大不好出租，还不如卖掉；第二种是已经持有多套房，房产税风声渐紧，业主趁着市场回暖赶紧卖掉。第三种是企业主现金流紧缺，以卖房来解决现金流问题。
二手房价不高但优势不明显
记者发现，目前东莞二手房价格普遍较低，如城区中心区的一手大户型毛坯房的价格约1.3万元/平方米左右，而在同一片区二手房带豪华装修的大户型价格却要1万~1.2万元/平方米左右。由于二手房税费较高，许多业主又希望能够一次性付款，导致了二手房的成交并不明显。
受此影响，更多的购房者转向购买一手房。据了解，今年1~10月东莞一手住宅签约均价约9138元/平方米；而合富标准指数数据显示，东莞中高端二手住宅的成交均价为8166元/平方米，加上较高的二手税费以及二手住宅贷款限制相对较多等因素，二手住宅的价格优势并不明显。实际调查显示，目前不少买家转投一手楼市。
一手市场
新盘定价高 不少楼盘定价高过片区1000~2000元/平方米
自房贷新政出台后，东莞楼市出现回暖，特别是10月份成交活跃，市场预期向好，新盘“低价入市”现象逐渐减少，新盘的定价开始走高。
上周石龙一楼盘开盘，定价在8000元~1万元/平方米之间。据记者了解，在10月份以前，石龙片区楼盘定价普遍为“6字头”，该楼盘的定价明显偏高于同类楼盘价格的2000元/平方米左右。此外，南城一楼盘推出大户型豪宅，单价约1.3万元/平方米左右，价格较片区高1000元~2000元/平方米。
东莞中原地产市场研究部认为，由于政策环境持续好转，楼市成交回暖，导致开发商对市场预期走高，新盘新品定价走高的现象越来越明显。但开发商合理地定价才能更好地引导购房者入市，目前离年底仅剩下1个多月，业绩冲刺任务压顶更不允许营销策略的失误。
旧盘清货多 仍有近五成楼盘“以价换量”
近期，宏远·江南第一城以“7字头”清货，中信·观澜凯旋城、丰泰·东海城堡、龙光君御旗峰等旧盘也降价促销，虽然楼市回暖，但是不少旧盘定价仍然较为谨慎，近五成楼盘通过“以价换量”来回笼资金。
东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，近两周均出现洋房成交的项目有125个，上周洋房价格环比出现下降的项目有58个，楼市中降价促销现象尤为明显。
TIPS
尾货房要实地考察
二手房多看多比价
年底开发商资金链紧张，为了完成销售任务，推出特价房、低价促销尾货较多，购房者的选择也增加。
业内人士建议，购房者在买房前可多关注心仪楼盘信息，特别是进入尾货阶段的楼盘，往往容易出现价格较低的产品，不过值得注意的是，部分尾货产品可能存在位置不好、噪音大、户型缺陷等不足，购房者在购买便宜房之前，要先考虑好自己是否能够接受楼盘可能存在的缺陷。“对于靠近路边的房子，担心房子有噪音，不仅要白天来看房，还要晚上到房子里实地考察，如果是顶楼，还要在下雨天的时候来看过，多跑几遍。”有丰富购房经验的林先生告诉记者，购买特价房时，千万不要因为贪图便宜就马上下定。
对于想购买二手房的购房者，则需要在买房前多看几套房，多比价，“例如有一套别墅，中介可能报价400万~500万元，但是业主自己可能只要300多万元，有一定的议价空间。”一名业内人士称，在看房前需要对同一小区的房价有个基本的了解，“可以通过业主群、论坛，还有熟人多打听小区同类户型的价格，多看房、多方比较后得到自己的心理价位，然后再进行议价。”
另外，虽然新开盘定价走高，但是也有部分开发商首次开盘定价低，优惠较大，针对某些群体客户的团购还有更大优惠，购房者多关注相关信息，便可从中挑选到性价比高的新房。
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