家居装修知识网

首页 装修资讯 家居知识 家居百科
当前位置 >> 装修资讯 改善型买家入市 房企继续做小还是做大?

改善型买家入市 房企继续做小还是做大?

https://m.biud.com.cn 2014年11月14日15:31 家居装修知识网  

  ■业内人士认为,刚需改善型市场应更受关注,房企到了面临调整市场产品之时。 CFP图

  数据来源:广州克而瑞研究中心

  刚需为王的楼市时代持续已久,在房地产高峰期,刚需日光盘频现,就算在低谷时期,刚需盘难现“日光”,但并不乏开盘销售七八成的案例,热销的程度也远高于改善型楼盘。刚需市场的火爆除了需求之外,和近几年国家首套房置业的政策定调离不开关系。但随着今年房贷新政的出台,从严了多年的改善型市场被撕开了第一道口子。在如今的市场下,是坚持刚需为王还是转向改善型市场,成为摆在众房企面前的一道选择题。业内人士分析指出,至少在两年内,刚需主导市场的现象不会改变。随着户型空间设计的利用率越来越高,改善型的需求并不一味追求超大户型,未来90-120平方米的产品仍有较为广阔的市场。

  ■新快报记者 邓苏梅

  今年广州楼市仍以刚需为主

  据粗略统计,2013年,广州“日光盘”有16个,无论是奥园春晓、金地公园上城还是时代倾城、广州亚运城等都是以中小户型占主导的刚需楼盘。今年虽然降价声音此起彼伏,不少楼价低价入市,但是真正意义上的日光盘寥寥无几。纵观开盘去化率达到八成以上的楼盘,除了少数低价入市的高性价比豪宅盘,如富力东山新天地以及中海花城壹号之外,基本上也以刚需楼盘占主导。

  “广州市场刚需购买力仍然十分强劲。”绝大多数业内人士如此认为。中地行市场研究中心总经理吴荣超指出,今年的房地产市场依然以刚需市场为主,房贷新政之后一批改善型需求被释放,整体以两房以及小三房的中等户型最为热销。

  近年来,楼市调控政策以支持首次置业刚需买家作为主基调,如“90/70”政策的出台、公积金贷款政策规定购买90平方米以下的首次置业者可申请首付两成,首次置业可享受的利率优惠等等,也导致市场上的90平方米以下产品的供应量近年来连续提升。

  广州克而瑞研究中心数据显示,2011年,90平方米以下户型产品的供应量占比仅为30%,2014年占比已经达到43%,大幅上涨了10多个百分点。

  各类产品的市场接受度跟具体项目定位分不开关系,整体而言,小户型的成交量确实更大,中原地产广州项目部总经理黄韬指出。记者从星河集团在南沙的三个项目了解到,虽然同样都有小户型、中间户型以及大户型,但是主打改善型的星河丹堤以160平方米、170平方米的户型最畅销,刚需偏改善的星河山海湾以120平方米的户型去化率最高,而主打刚需客的星河盛世则以90平方米及以下的户型销售状况最佳。

  改善型产品成交比例创新高

  来自上海克而瑞研究中心一份研究报告,2009年-2014年上半年,十大重点企业90-140平方米中等面积段户型产品的成交占比从33.54%上升到45.43%,创下历史新高,其中90-120平方米户型涨势更为显著,今年上半年占比达到30.18%,相比2009年上半年的21.19%上涨了9.46个百分点。

  合富辉煌市场首席分析师黎文江表示,中段面积产品成交比例的上升和调控政策不无关系。从2010年10月份楼市限购大幕拉开以来,二次置业的首付从五成提至六成甚至七成,贷款利率上浮10%,严禁第三套房贷款等等,都导致一部分改善型置业的需求被压制。这就造成市场上一部分有一定资金实力的买家选择一步到位。

  从广州成交数据看,2007年-2014年,90-144平方米的市场成交占比亦出现上涨的趋势。2007年,此面积段的成交比例为47.62%,2008、2009两年出现微跌,但2010年,比例又上升了约6个百分点,占比突破50%,其中2012年的比例达到近年来最大,接近60%,今年上半年也维持在56.48%的相对高位。

  颐和集团副总裁赵永爽表示,放宽条件,任何无房人士都可以称之为首次置业的刚需,但是随着房价上涨到一定程度,真正有购买力的刚需还有多少就值得研究了。

  因此,有业内人士提出,在二次置业政策放宽后,刚需改善型市场应该被放在更受关注的位置,房企也到了面临调整市场产品之时。

  紧凑型高赠送型户型

  最受欢迎

  然而改善型市场是否迎来了春天?广州房价点评网市场分析师李权基并不这样认为。他表示,2011年至今,广州90平方米以下小户型成交的优势仍然比较明显,在供应量提升下,2014年90平方米以下中小户型的成交量同样为43%,而90-120平方米的比例更是占到了三成以上,也就是说120平方米以下的成交占比超过了七成。“这类产品都可以归属到刚需的市场。”

  同时他认为,房贷新政的出台更大的作用是在去化大户型的存量。李权基指出,截至今年10月份,广州120平方米以上的改善型产品存量为3.5万套,占全市存量的33%。其中144-180平方米的改善型产品去化周期达到22个月,180平方米以上的改善型产品去化周期高达31个月,大户型存量风险非常高。改善型置业政策的放开,对广州大面积产品的存量会有所改善。但是,长期来讲,广州刚性需求仍较长时间为市场主力,刚需产品的存量风险不算高,刚需产品长期前景会比较广阔。

  此外,近几年,市场上的小户型不仅供应丰富,在空间利用上也越来越讲究。如今的市场已经不满足80平方米的两房或者90平方米的小三房,以万科为例,去年推出了77平方米的小三房,令不少业内人士发出了一声惊叹。除此之外,市场上不乏65平方米的小两房,80平方米的小三房,甚至48平方米的三房、85平方米的四房单位。“这种紧凑型并且是高赠送型户型尤其受刚需买家的喜欢。”吴荣超认为。

  黎文江表示,开发商在设计户型时应该讲究空间的利用程度,甚至从细节考虑如何节省空间,并不太赞成一味追求大面积的行为。“未来90-120平方米的单位应该是最有市场的面积段。”在他看来,以一家三口,人均居住面积为30平方米的规定已经不太合理,未来的房地产市场必然将以中产阶级作为主要购买力,普遍家庭上有老,下有小,把标准提至120平方米比较合理。90平方米带主套的小三房、120平方米的小四房,这也可以满足一部分改善型买家的需求。

相关知识

改善型买家入市 房企继续做小还是做大?
改善型买家入市 房企继续做小还是做大?
改善型买家入市 冰城二手房“淡季”成交量翻番
改善型买家入市 广州二手房10月成交环比增3成
首付比例降低 “松贷”吸引天津改善型买家入市
广州二手房市场:有改善型买家开始抄底
昆明急催40亿土地款 25房企继续欠着冷对被点名
改善型楼盘入市节奏加快,高性价比别墅受热捧
北京公积金“认房不认贷” 刺激更多改善型需求入市
买家热议“认贷不认房” 改善型买家获利好

本文来自 家居装修知识网 改善型买家入市 房企继续做小还是做大? https://m.biud.com.cn/news-view-id-473505.html